Sok a lakás, kevés a vevő

Megszokott jelenség az elmúlt két év adatai alapján, hogy az új lakások piacán legfeljebb minimális, az infláció mértékét semmiképpen nem meghaladó nagyságrendű áremelkedés tapasztalható. A GKI Gazdaságkutató Zrt. által negyedévente közzétett, a 2006-os adatokat mutató felmérések alapján az ingatlanpiaci szereplők új lakásokra vonatkozó, nominális áremelkedéssel kapcsolatos várakozásai az év elejétől fokozatosan 0 százalékról 4 százalékra emelkedtek. A budapesti kerületek átlagos árainak változása 2006 végére éves szinten, átlagosan 4 százalék emelkedést mutatott. Ezt annak ellenére tudta elérni, hogy az év elején (2006. február) a 2005. utolsó negyedéves árakhoz képest 1,5 százalékos csökkenést is kénytelen volt elkönyvelni a fővárosi átlagárakat mutató index.

A GKI Zrt.–AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2007 januárjában –20,8., ami az ingatlanpiaci kilátások enyhe romlását jelzi az előző felméréshez képest. Az index értéke lényegében megegyezik az egy évvel korábbival. Most is a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés. A forgalmazói várakozások romlottak, viszont a fejlesztőiek kissé javultak a tavaly októberi megkérdezéshez képest.

Jóslatok 2007-re

A piacon megjelenő új projekteknél nem várható különösebb emelkedés. Az AL Holding elemzése szerint feltehetően stagnálni fog a kiadott építési engedélyek száma, esetleg további csökkenés is várható. A beruházók kivárnak, a 2007-es évre prognosztizált, a lakossági fogyasztást érintő általános visszaeséstől tartva nemigen lesznek új belépők a piacon, vagy ha igen, egy szűk csoportot érintő szegmensben fognak új fejlesztéseket eszközölni. A megkezdett, több ütemben megvalósuló építkezések folytatódni fognak, kihasználva a már megszerzett ismertségüket. Várhatóan az elmúlt időszakban megjelent külföldi nagy beruházók is valamelyest bővítik kínálatukat, amely alapvetően az anyaország fogyasztóit fogja megcélozni.

A keresleti oldalon, az előbb részletezett okok miatt szintén nem várható emelkedés, illetve inkább visszaeséssel számolunk. A tavaly még lakásvásárlásban gondolkodók egy része valószínűleg átértékeli változó jövedelme ismeretében szándékát. Ennek megfelelően a 2007-es évben 8500-9000 körüli eladott lakással lehet számolni.

A csökkenés korábban kezdődött

A 2005-ös év utolsó negyedévére a lakóingatlan-piac szereplői szinte kivétel nélkül olyan időszakként tekintenek, amikor már egyértelmű jelei mutatkoztak annak, hogy a 2000. évtől tapasztalható emelkedés stagnálásba, sőt néhány területen csökkenésbe fordult. 2005 végére soha nem látott mennyiségben kínálták a beruházók új építésű lakásaikat, s ebben az évben jelent meg először – addig még széles körben nem ismert fogalomként – ezen a piacon is a készlet intézménye (kész, de még el nem adott lakások).

Sok tervezett beruházás elhalasztása vagy teljes elmaradása is tapasztalható volt 2005 utolsó negyedévében, illetve főként a 2006-ban. Ennek igazolására leginkább a KSH által közzétett építési, illetve használatba vételi engedélyek számát elemző mutatók szolgálnak.

Az újlakás-állomány 2006 végére csökkenést mutat. Az AL Holding piackutatása szerint 2006-ban 64 projektben összesen 5366 új lakás jelent meg a budapesti piacon. Ez a szám elmarad az előző években tapasztaltaktól (megközelítőleg 30 százalékos a csökkenés).

Az eladott lakások száma ugyanakkor nőtt. 2005-ben a cég által vizsgált kerületekben összesen 8500 lakást adtak el, ez a szám tavaly 9383 volt. Az emelkedés, illetve szinten tartás annak köszönhető, hogy a bankok önerőkímélő konstrukciók bevezetésére kényszerültek az ügyfelekért folytatott versenyben. Ma már nemritkán a teljes vételár 90, sőt extrém esetekben akár a 100 százalékát is megfinanszírozzák. Az új konstrukciók eredményeképpen olyan szereplők is beléphettek a keresleti oldalon a piacra, akik eddig nem gondolkodhattak ilyen típusú vásárlásban.