Nem érdemes ingatlanba fektetni

A pénzügyi világ aggasztó hírei, és súlyos nehézségei kapcsán sok befektető keresi az alternatív befektetési formákat, s egyik lehetséges megoldásként sokaknak eszébe jut az ingatlan. A dolog azonban nem ennyire egyszerű a helyzet specialitása miatt, hiszen a pénzügyi világ gondjainak mellett ingatlanpiaci összeomlás is végig söpört már a világ több országában.

Magyarországon is sorra merültek fel találgatások arra vonatkozóan, hogy milyen fejlemények zajlottak le itthon a lakossági ingatlanpiacon, vajon nálunk érdemes-e a részvényeseknek ingatlanba menekíteni tőkéjüket? Ha a lakásárak jelentős növekedésére számítunk, akkor a válasz igen lehet, s ezt a korábbiakban többen is alátámasztottnak vélték, egyrészt a múltban megfigyelhető jelentős áremelkedés, másrészt a szomszédos országok magasabb áraihoz való várható felzárkózás következtében.

Eddig hazánkban nem volt olyan publikált és referenciaként használt lakóingatlan-piaci index, ami országos szinten mérte volna az árváltozásokat. Nemrégiben azonban az AXA elkészített egy 55 ezer lakóingatlan értékbecslési adatát feldolgozó értékindexet, mely megyékre, megyeszékhelyekre és budapesti kerületekre lebontva, a lakásállományi adatokkal súlyozva határozza meg, havi periodicitással az ingatlanárak változását, s így az index megbízhatóbb adatokkal képes szolgálni, mint a megkérdezéses adatfelvételen alapuló, statisztikailag úgynevezett puha adatokkal dolgozó.

Az említett mutatószám elemzése kapcsán megállapítható, a hazai lakossági ingatlanpiacon nincs összeomlás. Az országos lakásárak a 2006 áprilisi bázishoz képest, éves összehasonlításban az elmúlt két évben minimálisan emelkedtek, ugyanakkor alaposabb vizsgálat után stagnálás figyelhető meg. 2006 közepéig, egészen a megszorító intézkedések bevezetéséig az ingatlanárak éves szinten több mint 10 százalékos emelkedést produkáltak, míg utána mélyrepülésbe kezdtek.

Csak a tavalyi év végén volt megfigyelhető konszolidáció, illetve visszafogott ütemű növekedés. Ha azonban az infláció hatását is hozzávesszük az eddigiekhez, mely pont a gazdasági lassulással és a megszorításokkal növekedett meg jelentősen, akkor láthatjuk hogy komoly értékrombolás a történt az elmúlt időben, ugyanis a korrigált adatok alapján elmondható, hogy a 2006-os évhez képest csökkent a lakások értéke, vagyis az ingatlan nem tekinthető a legjobb befektetésnek hazánkban.

A többlakásos ingatlanpiacot elhúzódó stagnálás jellemzi, ebbe a kategóriába azonban nem tartoznak bele az ikerházak és a 2-4 lakásos társasházak, csak a klasszikus négynél több lakásos társasházak, a lakótelepi lakások és a panel lakások. Ez utóbbiak egyébként a teljes lakásállomány 14 százalékát jelentik, vagyis jelentős tulajdonos tömeget érint az áruk alakulása. Így különösen elszomorító, hogy ezek helyzete a többlakásos ingatlanok piacán belül különösen rossznak számít, s a második negyedévtől begyorsuló zuhanást lehet látni.

A háttérben vélhetően a más sokat emlegetett korszerűsítési problémák és a kíméletlenül magas fenntartási költségek állnak. A családi házak esetében meglehetősen vegyes a kép, ugyanis míg 2006 októberétől egy év alatt mintegy 15 százalékot értékelődtek le ezen ingatlanok országos szinten, addig azonban nemrégiben bekövetkezett egy trendforduló, s az idén az árak kezdtek ismét magukra találni. Az infláció hatását figyelembe véve azonban reál értékben itt is jelentős értékcsökkenés figyelhető meg, így azok többségének, akik 2006 tavaszán vettek családi házat egészen idén nyárig ingatlanuk 5 - 10%-os leértékelődésével is szembe kellett nézniük.

Az elemzés azért is lehet pontosabb, mint a pusztán egyes ingatlanforgalmazó cégek adatai alapján végzett kutatás, mivel a lakásukat eladók gyakran irreális eladási árakat határoznak meg, melyen nem lehet értékesíteni az ingatlanokat, s később az ár csökkentésére kényszerülnek. Valójában tehát csak mítosz, hogy a magasabban meghirdetett kínálati árak maguk után húzzák a keresletieket is, s idővel magasabb árszinten valósulnak meg a tranzakciók. Például a főváros esetében a meghirdetett kínálati árak egyes kerületekben akár 20 - 30 százalékkal is magasabbak annál a szinténél, mint ahol átlagosan megvalósulnak az adásvételek.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!