Aliz
6 °C
14 °C

Cserélje le lakáshitelét!

2007.02.20. 16:02
A 2002-ben fellendült és azóta többször módosított lakáscélú állami kamattámogatási program keretében felvett forint alapú lakáshitelek első ötéves kamatperiódusai idén járnak le. Sokakban nem is merül fel a gondolat, hogy meglévő hitelszerződésüket lecserélve kedvezőbb kondíciók mellett fizethetnék tovább lakásuk törlesztőrészleteit. Pedig a megtakarítás sok esetben jelentős lehet.

A BG Hitel és Lízing lakáshitelkörképét egy kronológiai áttekintéssel kezdi: időszámításunk kezdetét a 12/2001-es, s azóta többször módosított kormányrendelethez kapcsolhatjuk, ami a lakáscélú jelzáloghitelek állami kamattámogatásáról rendelkezik. Ez a rendelet indította el 2002-ben a kamattámogatott lakáshitel-állomány felduzzadását. Bár a bankok már 2000-óta kínáltak kedvező feltételű hiteleket, a hitelállomány robbanása 2002-re tehető.

A négy csoport

A lakáshitelhez jutás feltételeinek időbeli alakulását vizsgálva több hitelfelvevő csoport különíthető el. Az első csoportot, a 2001-et megelőző időszakban szinte piaci kamat mellett lakáshitelhez jutók alkotják. Az állami kamattámogatás ekkor már létezett, mértéke azonban nem tekinthető jelentősnek a 2001-et követő időszakhoz viszonyítva. E csoport tagjai a jelenlegi piaci feltételekhez képest jóval kedvezőtlenebb kondíciók mellett törlesztik lakáshitelüket. Számukat a BG Hitel és Lízing mintegy 50 ezerre becsüli.

A második csoportot a 2001 és 2003. június 14. között hitelt felvevők alkotják. Ők már az állam által támogatott kamatok mellett juthattak hitelhez. A hiteldíjakat (kamat + kezelési költség) a jogszabály abszolút plafonnal maximalizálta: az első ötéves kamatperiódusra vonatkozóan használt lakások esetében nyolc, új építésű lakások esetében hat százalékban. E konstrukciók esetében a kedvező kamatok mellett a nagy vonzerőt az jelentette, hogy a felvehető hitel maximuma 30 millió forint volt, illetve személyenként több lakáscélú hitel felvételére is volt lehetőség.

A kamatlábak 2003 júniusa után tovább csökkentek, az abszolút plafon új építésű ingatlanoknál öt, a használtaknál hat százalékra változott, a 30 milliós felső határ 15 milliós hitelösszegre csökkent, a jogszabály a személyenként felvehető hitelek számát egy darabban maximálta. A harmadik csoportra vonatkozó kedvező feltételek csak rövid ideig voltak érvényben, hiszen a rendeletet 2003 decemberében ismét módosították.

Ezek az alacsony kamatszintek minden szigorítás ellenére igen vonzóvá tették a konstrukciót, de a hitelcserét még ennél a csoportnál is érdemes lehet mérlegelni, mert a lakáshitelpiacon ma már találunk hat százaléknál alacsonyabb kamatot.

Az utolsó csoportot a 2003. december 22-i változások után felvett lakáshitellel rendelkezők alkotják. Számukra is biztosított az állami kamattámogatás, ám a hitelintézet által kivethető kamatot az állam nem abszolút plafonban maximalizálja, hanem az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző három naptári hónapban tartott állampapír-aukciókon kialakult súlyozott átlaghozamokhoz köti. A kamattámogatás mértéke új lakások esetében a fenti állampapírhozamok 60 százaléka, míg használtak esetében a támogatás aránya csak 40 százalék. A márciusi ÁKK-hozamokkal számolva ezen támogatások mellett a 2007 márciusában nyújtott hitelek esetén a kamatplafon 8,1, illetve 9,7 százalékos kamatlábat jelent új és használt lakások esetén, változó kamatozású konstrukcióban. A fix kamatozású konstrukcióban 7,8 és 9,3 százalékkal lehet számolni új és használt lakásnál.

Megtakarítás

A kedvező feltételeket kínáló időszakban nagyon megugrott a folyósítások száma és a folyósítások összege is. 2003 második félévében a folyósítások száma csaknem a dupláját tette ki az első félévinek. A kondíciók romlásával a felvett támogatott hitelek száma is visszaesett. A deviza alapú lakáshitelek kamatelőny miatti népszerűsége, illetve az állami kamattámogatások csökkenéséről lépten-nyomon felröppenő hírek ismeretében érdemes elgondolkodni a lakáshitel lecseréléséről.

A csere mérlegelése nem annyira komplikált, mint elsőre gondolnánk, és a váltásra a futamidő szinte bármelyik pillanatában lehetőségünk van. A következő szempontokat kell figyelembe vennünk. "Szükségünk van a lecserélendő szerződés előtörlesztési költségeire, az új szerződés megkötésének költségeire, a hátralévő futamidőre, illetve a két kamatláb közötti különbségre. A költségek ismeretében már kiszámolhatjuk, hogy az új, alacsonyabb kamatláb mellett hány hónap múlva térül meg a váltás, és a fennmaradó futamidőben mennyit spórolhatunk az alacsonyabb kamatlábon" – fejtegette Hegedűs Éva, a BG H&L vezérigazgatója.

Érdemes

Ha már tisztában vagyunk a csere által elérhető megtakarítással, értékelnünk kell az állami kamattámogatásos és a deviza alapú lakáshitelek közötti egyéb különbségeket is. A kamattámogatás rendszere mellett szól, hogy az állam garantálja a jogszabályban rögzített mértéket. Az állam által kifizetett kamattámogatások a költségvetést terhelik. 2005-re a Városkutatás Kft. adatai szerint a teljes állami lakáskiadás 73 százalékát tette ki a hitelek támogatása, ami megközelítőleg 180 milliárd forintnyi kamattámogatási kötelezettséget ró a költségvetésre. Ezért a költségvetési hiány alakulásának függvényében elképzelhető az állami támogatások további csökkenése, ahogy erre már a múltban is láttunk példát.

A deviza alapú hitelek esetében egyszerre árfolyam- és kamatkockázattal is számolnia kell a hitlelt felvevőnek. Első hallásra ezek jóval kockázatosabb feltételek, mint az állami kamattámogatásos hitelek, azonban alaposabban megvizsgálva a különbség nem is olyan nagy. A devizahitelek legnagyobb vonzereje az alacsonyabb kamatláb. A kamatláb az adott ország irányadó kamatlábaitól függ, amelynek változása – például a hazánkban népszerű CHF alapú hitelek esetében – nem jelentős. Az árfolyamkockázat jelen van, azonban azt az euró bevezetése már jelentősen mérsékli.

Összefoglalva: azok, akik 8 százalék, vagy afölötti kamatláb mellett törlesztik lakáshitelüket, érdemes elgondolkodniuk régi hitelük kiváltásán. A kiváltás nem a kamatperiódus lejáratához kötött, a futamidő bármelyik pillanatában megtehető.

Köszönjük, hogy minket olvasol minden nap!

Ha szeretnél még sokáig sok ilyen, vagy még jobb cikket olvasni az Indexen, ha szeretnéd, ha még lenne független, nagy elérésű sajtó Magyarországon, amit vidéken és a határon túl is olvasnak, akkor támogasd az Indexet!

Tudj meg többet az Index támogatói kampányáról!

Milyen rendszerességgel szeretnél támogatni minket?

Mekkora összeget tudsz erre szánni?

Mekkora összeget tudsz erre szánni?