Mi jön a lakáspiacon hosszú távon?

Az amúgy sem túl optimista várakozásokat is alulmúlta a 2006. negyedik negyedévi lakásépítési kedv. Az év utolsó három hónapjában mindössze 15 ezer új lakás épült, aminél kevesebbre a korábbi évek hasonló időszakában 2001 óta nem volt példa. Tavaly a kiadott használatba vételi engedélyek száma nem érte el a 34 ezret, igazolva, hogy a lakásépítési konjunktúra egyértelműen lefelé tart. Hosszú távon azonban közel sem ennyire negatív az összkép.

A hosszabb trendek miatt érdemes megvizsgálni a relatív lakásállományt Magyarországon és az EU többi tagállamában. Ha összehasonlítjuk az 1000 lakosra jutó lakások számát, láthatjuk, hogy a legtöbb nyugat-európai országhoz képest jelentős az elmaradásunk ezen a téren. Elvileg közelítünk a nyugat-európai arányokhoz, azaz még jelentős mennyiségű lakásnak kell épülnie. A jelenlegi lassulás tehát várhatóan megfordul majd, és éveken belül felgyorsul a lakásépítések dinamikája.

Mennyiség és minőség

Különösen igaz ez akkor, ha a lakásállományt nemcsak mennyiségi, hanem minőségi aspektusból is megvizsgáljuk. Így láthatjuk, hogy lemaradásunk a lakóingatlanok általános állapotát tekintve még szembetűnőbb. Azaz nem csupán azért várható jelentős számú lakóingatlan építése Magyarországon, mert mennyiségi lemaradásunk van az EU régi tagállamaihoz képest, hanem mert a meglévő lakásállomány korszerűtlen, felújításra, lecserélésre szorul.

2006-ban mintegy 33 százalékkal nőttek az ingatlanárak Varsóban. Ezzel a lengyel főváros Európa egyik legdinamikusabban fejlődő lakáspiacát tudhatja magáénak. A lengyel árszáguldást a Housing Review a kínálat szűkösségével és a fokozódó külföldi befektetésekkel indokolja.

Tengerpart és síterepek

Az EU-hoz idén csatlakozott mindkét országban, Bulgáriában és Romániában is 10 százalék fölötti áremelkedés volt megfigyelhető 2006-ban, ami várhatóan tovább folytatódik ebben az évben is. Ugyancsak árszáguldás figyelhető meg a balti államokban, de Szlovákiában is két számjegyű árnövekedést tapasztaltak a lakásvásárlók 2006-ban. Miközben tehát az EU új tagállamaiban jellemzően lakáspiaci boomról beszélhetünk, addig hazánkban jobbára a lakásárak minimális növekedéséről vagy stagnálásáról szólnak a piaci beszámolók.

Ha az imént már említett relatív lakásállományra pillantunk, egyértelművé válik, hogy a régió legtöbb országában lényegesen kisebb a meglévő állomány, mint Magyarországon. Azaz az árak száguldása nagyrészt a kínálat szűkösségével magyarázható. Feltétlenül igaz ez Romániára, Lengyelországra, Szlovákiára és a balti államokra. Bulgáriában annyiban más a környezet, hogy ott az elmúlt években rengeteg lakás épült a tengerparton és a síterepeken, amelyek jelentős részét külföldi - zömmel angol és ír - kisbefektetők vásárolták meg. Így ott az árnövekedés okait ebben is kereshetjük.

Vilnius és Budapest

Jó példa a szűk kínálatra és az ebből fakadó árnövekedésre Litvánia lakáspiaca. A vilniusi árak dinamikus növekedése mellett figyelemre méltó jelenség, hogy a szovjet időkben épült panellakások négyzetméterárai mindössze 15 százalékkal maradnak el az ugyanazon a környéken árult új építésű lakásokétól, ami jól mutatja az összkínálat szerénységét.

Budapesten ennél jóval nagyobb különbségeket fedezhetünk föl a panel- és az új építésű árak között. A különbség a panellakások kvázi elértéktelenedésével és az új építésű ingatlanok szerény, de létező - 5-10 százalékos - áremelkedésével egyre csak nő.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!