Élesebb verseny, több hitel

A piaci információk szerint a bankok a lakáshitel-piacon átlagosan 30%-os növekedést szeretnének elérni, azonban vannak olyan pénzintézetek is, akik 60-70%-os emelkedést tűztek ki célként maguk elé - ennek megfelelően a 2005-ben már tapasztalt piaci verseny az idén várhatóan még tovább erősödik, amely kedvezőbb alkupozícióba hozza a hiteligénylő ügyfeleket - jellemzi a várható piaci helyzetet Bánhegyi Attila, a Duna House Hitel Centrum vezetője. Véleménye szerint továbbra is fontos, hogy minden egyes, csábító feltételeket kínáló akciónak alaposan nézzen mögé az ügyfél, mivel az olykor igen kedvezőnek látszó kamatkondíciók csak néhány hónapra érvényesek. Ezt követően a hitel kamata az egyébként a piacon általános kamatszint fölé emelkedik - vagyis a futamidő teljes hosszát tekintve az olcsónak tűnő hitel valójában sokkal drágább lesz. Többek között ezért érdemes a leendő ügyfeleknek egy banksemleges hitelcentrum szolgáltatását igénybe venni.

Bánfai Gergely, a Central European Credit vezérigazgatója szerint mindenképpen jelentősen fog élesedni a verseny a jelzálogfinanszírozó pénzügyi vállalkozások, hitelintézetek között, ami elsősorban a hitelkondíciók mérséklődésében és a finanszírozási hányadok (un. Loan-to-value ratio) növekedésében fog megmutatkozni. A hitelező cégek egymást is el fogják kezdeni refinanszírozni, azaz hitelek fognak egymástól átvállalni, amit elsősorban magasabb finanszírozási hányaddal tudnak megtenni. Bánfai a saját cégénél a 2006-os esztendőben 4 milliárd forintos kihelyezésállomány növekedéssel számol.

Tátrai Bernadett, az Erste Bank lakossági üzletágért felelős igazgatósági tagja szerint a jelzáloghitelek piacán már évek óta jelentős verseny van a hazai pénzintézetek között. Az Erste Bank elemzése alapján 2006-ban 350-370 milliárd forint nettó növekedés várható a lakáshitelek piacán. A tőke-visszafizetések ütemét is hozzáadva ez bruttó 450-470 milliárd forintos növekedést jelent. Az új kihelyezéseket tekintve 2005-ben 20% feletti piacrészesedést hasított ki magának az Erste Bank a lakáshitel piacból. A fogyasztási hitelek közé tartozó szabadfelhasználású jelzáloghitelek piaca 2005-ben nem várt növekedést mutatott, és a bank bízik abban, hogy ez a növekedés 2006-ban is fennmarad. Az Erste Bank 2006-os üzleti tervei szerint a lakáshitel piacból további növekedéssel 20-25%-os részt, míg a szabadfelhasználású jelzáloghitelek piacán 30-35%-os részt kíván megszerezni az új kihelyezéseket tekintve.

Devizahitelek: Betiltani vagy nem?

Tátrai Bernadett szerint 2006-ban is a deviza alapú hitelek dominálnak majd a jelzáloghitelek piacán, várhatóan az új kihelyezéseknek mintegy 80%-át adják. A maradék 20% a kamattámogatott forint hitelek, illetve minimális arányban a piaci forint hitelek között oszlik meg.

Bánfai Gergely szerint mindaddig, amíg a forint referencia kamata és a devizák (elsősorban CHF) referencia kamata között ilyen nagyságrendű (5%) a különbség a devizahitelek javára, továbbra is a devizahitelek fognak dominálni. (Természetesen ez akkor igaz, ha nem történik egy "váratlan" forintleértékelés, gyengülés.)

Bánhegyi Attila szerint időről-időre felmerülnek különféle piaci aggályok a lakosság túlzott mértékű devizában történő eladósodásával kapcsolatban, noha várakozásaik szerint a jóval kedvezőbb feltételeknek köszönhetően a trend 2006-ban is folytatódni fog. Bánhegyi elmondta, hogy a nemrég napvilágot látott hírek szerint Lengyelországban már - éppen a bankok kezdeményezésére - felmerült, hogy egész egyszerűen tiltsák be a lakossági devizahiteleket. Ahhoz, hogy világosan lássunk, először érdemes meghatározni az alapproblémát: vajon a lengyel bankok attól tartanak-e, hogy a gazdaság jelenlegi állapota miatt a zloty tovább gyengülhet a hitelpiacon népszerű devizákhoz (svájci frank, euro) képest - teszi fel a kérdést Bánhegyi Attila. Ha igen, akkor a megoldást nem a devizahitelek korlátozásában kell keresni - hanem a gazdaság megreformálásban. Általánosságban ugyanakkor elmondható, hogy közgazdasági szempontból az a "legegészségesebb" ha abban a pénznemben adósodik el a hitelfelvevő, mint amelyikben a jövedelmét kapja. A lengyel példa nem egyedülálló, a magyarországi lakáshitelpiacot szemlélve hasonló kockázatokat tapasztalhatunk, noha ilyen radikális intézkedésre a közeljövőben - különösen választási évben - itthon aligha kerülhet sor. Nehéz kitapintani, hogy hol az a határvonal, ahol a hitelfelvevő már nem tudja az árfolyamingadozás kockázatát felvállalni, azonban a jelenlegi alapkamat-szinteket vizsgálva a lakosság döntő részének nem a forint és devizahitelek közötti választás, hanem a "van hitel" vagy "nincs hitel" kérdése fog 2006-ban is felmerülni.

Berobban-e a lakáslízing?

Mint ahogy a közelmúlt hírei között már olvasható volt, a lakásfinanszírozás piacán főleg a lakáslízing-termékekre fókuszáló szereplők lépnek a piacra. Az új szereplők vagy nagy kereskedelmi bankok lízingcégei, vagy pedig a jelzálog-hitel piacon már ismert, refinanszírozott jelzáloghitel-intézetekhez hasonló konstrukcióban létrejött lízingcégek. Kérdés, hogy a piacon lesznek-e új lehetőségek ezen cégek számára, vagy pedig a klasszikus banki hitelpiacról kell ügyfeleket átcsábítaniuk- emelte ki Bánhegyi Attila.

Szerinte az eddig nyilvánosságra került információk alapján nem várható, hogy a lakáslízing a viszonylag szerényebb anyagi lehetőségű, a minél kedvezőbb finanszírozási konstrukciókat keresők számára lesz ideális megoldás, hiszen amellett, hogy önerő elvikeben nem szükséges, az igénybevételkor felmerülő egyszeri díjak és a magas havi törlesztőrészlet inkább a nagyobb, igazolható jövedelemmel rendelkezők számára lesz alternatív lehetőség. Létezik olyan cég, aki például nem vizsgál jövedelmet, viszont cserébe az ügyfélnek nagyobb önerőt kell felmutatnia. Fontos megemlíteni, hogy egyes esetekben a beruházó és a lízingcég közötti jutalék-megállapodásnak köszönhetően az ingatlanok vételára lízingfinanszírozás esetén emelkedhet. Összességében Bánhegyi véleménye szerint, bár az új finanszírozási lehetőség megjelenése új színt visz a piacra, de áttörő lendületet nem valószínű, hogy adni fog neki.

Tátrai Bernadett a jelenlegi jelzáloghitel-piacot kiegészítő új finanszírozási módnak tekinti a lakáslízinget. Az Erste Bank szakértőinek véleménye szerint a lakáslízing nem fogja átformálni a piacot, inkább kiegészíti azt. Jellemzőiből adódóan egy meghatározott ügyfélkör (önerővel nem rendelkező, jövedelmüket megfelelően igazolni nem képes ügyfelek) lakásfinanszírozási igényeit fogja kielégíteni.

Bánfai Gergelyszerint a lakáslízing önmagában egy finanszírozási-jogi struktúra, amely hosszú távon nem lehet igazi alternatívája a világ fejlettebb részén elterjedt jelzálogfinanszírozásnak. Ez akkor igaz, ha a verseny kikényszerítette jelzálogpiac fejlődésnek indul, a finanszírozási hányadok növekednek, a jelzálog jogintézménye megerősödik, bírói ügykezelés felgyorsul.

Ami a jelenlegi lakáslízing termékeket kedvező finanszírozási formáknak mutatja be, az alacsony önerő igény. Bánfai kiemelte, hogy ez a reklám önmagában megmozgatja azon ügyfelek fantáziáját, akik magas keresettel - mégis megtakarítás nélkül szeretnének lakáshoz jutni. Lakáslízinget igénylő ügyfeleknek ugyanakkor mindenképpen érdemes tudni, hogy a kecsegtető alacsony önerővel szemben magas finanszírozási "extra" költségek (pl. ingatlan átruházási illeték) és magas ügyfélkockázat (a futamidő végéig nem vállnak az ingatlan tulajdonosává) állnak.

2006: lesznek új termékek?

A most induló lakáslízing konstrukciók mellett alapvetően a kombinált termékek adják majd a 2006-os év húzóerejét az Erste Banknál - mondta Tátrai Bernadett. Ilyen termékek például a lakástakarékpénztári szerződésekkel, illetve életbiztosításokkal kombinált jelzáloghitelek vagy a különböző biztosítói garanciával nyújtott jelzáloghitelek.

Bánhegyi Attila szerint a trend lassan abba az irányba mozdul, hogy a jövedelmek szerkezeti sajátosságai miatt (minimálbér + számlás, tisztán számlás konstrukciók) a pénintézetek a kockázati döntést egyre inkább a fedezetre helyezik át. A Duna House Hitel Centrum vezetője emlékeztet arra, hogy míg néhány éve megfelelő igazolt jövedelem nélkül gyakorlatilag szóba sem álltak a bankok a hiteligénylővel. Ma már jóval szélesebb skálájú a hiteltermékek palettája: 2005-ben már megjelentek a minimálbéres, majd a tisztán fedezetalapú konstrukciók is, ugyanakkor - ellentétben a nyugat-európai piac fejlődésével, ahol jól definiálható piaci szegmenseknek szóló termékek jelentek meg (pl: első lakásvásárlók, befektetési célú vásárlók, bérbeadási céllal vásárlók illetve nyugdíj-életjáradék konstrukciót igénylők) - Magyarországon várhatóan továbbra is a hitel olcsóbbá tétele lehet a fő szempont az új termékek kialakításakor.

Bánfai Gergely szerint igazi termékinnovációt (ismét) az újabb államilag támogatott hitelek jelentenének a piacon, ahol a rászorultakat kamattámogatással/árfolyamkockázat átvállalásával ténylegesen segítenék a lakáshoz jutáshoz. Ennek bevezetése - különösen választási évben - nem nagyon várható.

A CE Credit kedvenc terméke a KKV szektor számára ajánlott magánfedezetes 20 éves hitel, ugyanakkor a cég titkolózik is, termékfejlesztéseit, ötleteit nem szeretné előre bemutatni.