Vidéken is tombol a plázaláz

A magyar ingatlanpiac fejlődése több új ingatlanfejlesztő megjelenését eredményezte. Ennek okán az ingatlanbefektetési lehetőségek bővülésére lehet számítani az elkövetkező 18 hónapban, ami magában foglal több mint 400 ezer négyzetméternyi modern irodaterületet, Budapest egyik legnagyobb bevásárlóközpontját, az Aréna Plazát, valamint több mint 200 ezer négyzetméternyi - az M0-s körgyűrű mentén és Ferihegy mellett fekvő - logisztikai épület fejlesztését, derül ki a Jones Lang Lasalle első féléves budapesti ingatlanpiaci körképéből.

A befektetések összegét tekintve Budapestet Varsó és Prága megelőzte 2006 első félévében. Továbbra is jellemző a magyar ingatlanpiacra - amelyen közel 440 millió euró értékben cseréltek gazdát kereskedelmi ingatlanok -, hogy a tranzakciók többségét közvetlenül, tanácsadó igénybe vétele nélkül kötik meg. A regionális befektetések összege várhatóan eléri a 7-8 milliárd eurót az év végéig. A régió még mindig 75 és 125 bázispont közötti prémiumhozamot kínál az összes szektorban Nyugat-Európa legjobb piacaival szemben. Az új, minőségi termékeket Románia és Bulgária kínálja, ahol a hozamcsökkenés várhatóan gyorsan eléri a klasszikus közép-európai piacok szintjét.

Aktív fejlesztők a budapesti piacon

Az év első fele Budapesten fejlesztési szempontból kiemelkedően aktívnak mondható a mintegy 150 ezer négyzetméternyi irodaterület átadásával. Az elkészült irodaépületek közül 95 ezer négyzetméter épült spekulatív fejlesztésben, míg a többi 55 ezer négyzetméter már az épület átadása előtt, előbérleti szerződés formájában bérlőre talált. A JLL adatai szerint a 2006 első felében bérbe adott 110 600 nm irodaterületnél 37 százalék volt a szerződéshosszabbítások aránya. 2006 első felében az üzleti szolgáltatást nyújtó cégek, a gyártó cégek és a számítástechnikai vállalatok bérelték a legtöbb irodaterületet. A TriGránit, az AIG/Lincoln, az IVG és számos további ingatlanfejlesztő kezdett vagy kezd a közeljövőben irodafejlesztésbe, amely aktivitásnak köszönhetően Budapesten várhatóan több mint 700 ezer négyzetméter irodaterületet adnak át 2008 végéig, ezzel a teljes irodaterület körülbelül 2,7 millió négyzetmétert érhet el.

Budapesten a bevásárlóközpontok, a strip mallok, a szakáruházak jelenlegi, teljes állománya 624 ezer négyzetméter, ami a következő 2-3 évben további 200 ezer négyzetméterrel bővülhet. Nagy várakozás előzi meg az Aréna Plaza és a Budai Skála tervezett fejlesztését, Győrben pedig ez év végén átadják az ECE által fejlesztett Árkád bevásárlóközpont. Az ország nagyobb városaiban a kereskedelmi létesítmények gyors ütemben fejlődnek. 2005 augusztusában megnyitott a kecskeméti Malom Kereskedelmi központ 20 ezer négyzetméteren, továbbá Stop-Shop áruházak Veszprémben, Érden és Nyíregyházán, valamint egy Family Center Szombathelyen. 2006-2007-ben további fejlesztéseket engedélyeztetnek, s elindul építésük többek között Győrben, Egerben, Nyíregyházán, Debrecenben és Pécsett.

Dinamikus raktárpiac

Az ipari ingatlanpiac kínálata 2006 első felében továbbra is dinamikusan fejlődött, elérve az 1,12 millió négyzetméter modern raktárállományt, ami közel 75 ezer négyzetméterrel haladja meg az előző év utolsó negyedévi mutatót. 2006-ban ismét előtérbe került a spekulatív épületek fejlesztése, így átadták a herceghalmi Agrogate első fázisát (15 000 négyzetméter) és a pátyi M1 Business Park B3 épületét (6000 négyzetméter). 2006 első felében közel 94 ezer négyzetméter modern raktárterületet adtak bérbe, ami az ezt megelőző fél évhez viszonyítva közel 53 százalékos növekedést jelent. A fokozott piaci aktivitásnak köszönhetően a kihasználatlansági ráta az előző év végi 9 százalékról 8,4 százalékra csökkent. A piaci kereslet továbbra is a Budapest környéki modern ipari parkokra és a jelenleg építés alatt lévő új ipari parkokra koncentrálódik.

A raktárpiac legmagasabb bérleti díja továbbra is az M1-M7-es autópályák mellett elhelyezkedő ipari parkokra jellemző (6 euró/hó/négyzetméter). Az M0-s körgyűrűn dél felé haladva egyre kedvezőbb bérleti díjakkal találkozunk; továbbra is a szigetszentmiklósi Parkridge és a gyáli Prologis park kínálja kiemelkedően jó minőségű csarnokait a legkedvezőbben (4 euró/hó/négyzetméter). A raktárterület iránti folyamatos keresletet várhatóan továbbra is a logisztikai szolgáltatók, a kiskereskedők és a gyártók vezetik majd. A jelenlegi intenzív építkezési folyamatok hazánkban tovább erősítik az ipari ingatlanpiac keresletét és kínálatát. A meglévő és az új parkokban (Akácliget, Agrogate, EastGate, Mesterpark, M1 Business Park) év végére összesen mintegy 65 ezer négyzetméter új szabad raktárterület lesz elérhető.