Utolsó mentsvár az ingatlannyugdíj?

Kispál Sándor, a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) főtitkára szerint a probléma gyökere az 1990-1992-es években lezajlott lakásprivatizáció, amikor is a korábbi bérlők - gyakran igen kedvező árért - lakástulajdonossá válhattak. A tulajdonlás problémáival akkor nem számoltak, ám az évek során a kisnyugdíjasok jó része kényszerhelyzetbe került: megoldhatatlan feladattá vált elöregedett ingatlanuk, lakásuk, illetve a társasház közös épületrészeinek karbantartása, felújítása.

A helyzet számukra a mostani megszorításokkal, az energiaárak drágulásával, a megélhetési költségek drasztikus emelkedésével, valamint a tervezett ingatlanadó bevezetésével tovább rosszabbodhat, amire megoldást a kisebb méretű és rezsijű lakásba való költözés vagy a lakásért életjáradék konstrukció jelenthet.

Megbolygathatja a piacot

A szakemberek szerint azonban mindkét irányban megbolygathatja az ingatlanpiacot, ha tömegesen nő az életjáradékosok száma. Pozitív hatása akkor lenne, ha például a konstrukciót bevezető önkormányzatok a megüresedett lakásokat nem a piacon értékesítenék, hanem ezekkel bérlakásaik számát növelnék, mivel azonban már ma sem ez a jellemző, félő, hogy a nagy számban piacra dobott lakások a jelenleg is túlkínálatos használtlakás-piacon tovább növelik a gondokat.

A lakásért életjáradék konstrukció felfutását mutatja, hogy az üzletbe már több vállalkozás és pénzintézet is bekapcsolódott. Elsőként, 2005-ben a Hild Kft. lépett, majd tavaly az OTP Bank, a közelmúltban pedig az FHB Jelzálogbank is beindította programját.

Hatvanöt év felett

A társaságok által kínált konstrukciók nagyjából azonosak. A Hild Örökjáradék programja például azokat a 65 év feletti nyugdíjasokat szólítja meg, akik legalább 5 millió forint értékű saját tulajdonú lakással vagy házzal rendelkeznek. A konstrukció először Budapestre és Pest megyére korlátozódott, azóta azonban a cég megjelent Győrben és Székesfehérváron is.

A lakóingatlan tulajdonjogáért cserébe a Hild - az ingatlan értékének függvényében - akár 20 százalékos (jelenleg futó akciója során 25 százalékos) egyösszegű kifizetést is nyújt - mondta a Napi Gazdaságnak Földeák Gábor, a társaság kommunikációs igazgatója. Emellett az érintett ingatlan közös költségét és biztosítását is állja a cég, s a fizetett havi járadék követi az infláció alakulását.

Közeli rokonok

Az életjáradék fogalma egyébként nem ismeretlen Magyarországon, hiszen ilyen jellegű szerződéseket szép számmal kötöttek az elmúlt évtizedekben, igaz, általában magánszemélyek. Többnyire közeli rokon, a család jó ismerőse volt az, aki anyagi helyzete függvényében vállalta, hogy meghatározott időszakonként pénzt vagy természetbeni ellátást biztosít az eltartottnak, cserébe annak lakóingatlanáért.

Ezt a konstrukciót vette alapul néhány fővárosi, köztük a XIII. kerületi önkormányzat, amikor az 1990-es évek végén meghirdette hasonló programját. A helyhatóság a kerületben élő, alacsony nyugdíjú időskorúak, valamint fiatal családok otthonteremtésének megsegítése céljából indította el 1998-ban lakásért életjáradék - lakás előtakarékosságért nevű rendszerét. Lényege, hogy a konstrukció egyik oldalán az időskorú életjáradékos értékesítheti saját tulajdonú lakását az önkormányzatnak rendszeres havi életjáradék fejében oly módon, hogy a lakás használati joga élete végéig az övé marad.

Legalább komfortos

A másik oldalon azok a fiatal családok álltak, akik havi előtakarékosság vállalásával meghatározott idő után az önkormányzat által biztosított kedvezményes kölcsön igénybe vételével juthattak saját otthonhoz. A kerületi vagyonkezelő társaság által működtetett rendszer életjáradékos oldalának alapja, hogy a 62 évnél idősebb érdeklődő tulajdonost részletesen tájékoztatják a konstrukció működési szabályzatáról, valamint a szerződés tervezetéről. Amennyiben a jelentkező ezeket a feltételeket elfogadja, értékbecslő állapítja meg a lakás forgalmi értékét, s ez alapján számítják ki a havi életjáradék összegét, valamint a forgalmi érték 10 százalékának megfelelő, egyösszegű pénzkifizetést.

Az életjáradék kiszámításakor a várható életkor megállapításánál a KSH adatait veszik alapul. Természetesen a folyósítandó életjáradék összegét a lakóingatlan értéke mellett befolyásolja a lakás közös költségének nagysága (ezt és a lakásbiztosítást az életjáradékot folyósító fizeti a továbbiakban), továbbá a lakástulajdonos (vagy tulajdonosok) életkora. Kikötés még a lakóingatlannal kapcsolatban, hogy azon nem lehet (legfeljebb önkormányzati) terhelés, illetve nem lehet 30 négyzetméternél kisebb alapterületű és legalább komfortosnak kell lennie.

A másik póluson

A konstrukció másik, úgynevezett lakásvárományosi pólusán az első saját lakásra váró fiatalok álltak, akik szintén szerződésben vállalták, hogy 4-6-8-10 éven át minimum havi 20 ezer forint összeggel előtakarékoskodnak. Eredményeként a futamidő leteltével az addig összegyűlt pénz mellé ugyanannyi kedvezményes kamatú önkormányzati hitelt kaptak, amivel pályázhattak a másik oldalon megüresedett s a helyhatóság által számukra meghirdetett lakásokra.

S hogy ez utóbbi oldalról ma már múlt időben esik szó, annak az az oka, hogy a tapasztalatok igazolták: a havi előtakarékosság és a mellé adott azonos összegű önkormányzati hitel nem elegendő az évek során mind magasabbra szökő lakásárak fedezésére. Másik oka a várományosi szerződéskötések néhány évvel ezelőtti leállításának a piacra belépő, államilag támogatott banki hitelek megjelenése volt, amelyek segítségével az első lakásra váró fiatalok az önkormányzatinál jóval nagyobb összegű és hosszabb futamidejű kölcsönt tudtak felvenni, ami már elegendőnek bizonyult az otthonteremtéshez.

XIII. kerület

Annál sikeresebb viszont az életjáradékos oldal, amit az is bizonyít, hogy túllépett a kerület határain, hiszen az indulástól számítva közel 100 szerződő között más kerületekben élő nyugdíjasok is vannak.

A Napi információja szerint a lakástulajdonosoknak fizetendő havi életjáradék összege a XIII. kerületi önkormányzatnál 20-180 ezer forint között mozog, a szerződések havi átlagösszege pedig 50-60 ezer forint közötti. A konstrukcióban érintett, megüresedett lakásokat a helyhatóság egyébként a piacon értékesíti - közölte a rendszert működtető vagyonkezelő társaság.