Zuhanás előtt a lakásárak?

Soha ilyen gyorsan, hosszan, ennyi országban nem emelkedtek a lakóingatlanok árai, mint az elmúlt években. A dotcom lufi kipukkanása után az emelkedő ingatlanárak megtámasztották a világgazdaságot, de mi lesz, ha az ingatlanpiaci rally megfordul.

Árrobbanás

Az Economist becslése szerint a fejlett országokban a lakóingatlanok összesített értéke 30 trillió (30 000 milliárd) dollárral 70 trillió fölé nőtt az elmúlt öt évben. A növekmény mértéke megegyezik az érintett országok összesített GDP-jével. A hatalmas növekedés mellett eltörpülnek a korábbi ingatlanpiaci árrobbanások, de a 90-es évek végén kialakult részvénypiaci buborék öt év alatt csak a GDP 80 százalékval nőtt.

A lakóingatlanok piacán tapasztalható árrobbanás két okra vezethető vissza. Egyrészt az alacsony kamatlábak arra ösztönözték a lakásvásárlókat, hogy több pénzt kölcsönözzenek, másrészt a háztartások elvesztették a bizalmukat a részvénypiacban, amely vonzóbb befektetéssé tette az ingatlant.

Kipukkanhat

Az Economist által 2002-ben felállított globális lakóingatlan-árindex 20 országot fed le, adatait a hitelezőktől, ingatlanügynököktől és nemzeti statisztikákból nyeri. A legutóbbi negyedéves felmérés szerint a lakóingatlanok ára az elmúlt egy évben 10 százalékot meghaladó mértékben emelkedett a figyelt országok felénél. Az első negyedéves felmérések szerint az elmúlt 12 hónapban az Egyesült Államok mutatta fel az egyik legnagyobb növekedést, a lakóingatlanok ára 12,5 százalékkal nőtt. Kaliforniában, Floridában, Nevadában, Hawaii-on, Marylandben és a Washington, DC-ben az emelkedés meghaladta a 20 százalékot.

Az emelkedésből Európa sem maradt ki. Az elmúlt években Írországban és Spanyolországban szédítő magasságba emelkedtek az árak, míg az elmúlt 12 hónapban jelentős (9 százalékot meghaladó) növekedés volt Franciaországban, Olaszországban, Belgiumban, Dániában és Svédországban. A franciaországi 15, illetve a spanyol 15,5 százalékos áremelkedés magasabb lakásárnövekedést jelentett, mint az USA-ban tapasztalt.

Néhány országban azonban megfordult a folyamat. A tavaly ilyenkor még rendkívül jó évet maga mögött hagyó Ausztráliában (20 százalékot közelítő emelkedés) az elmúlt 12 hónapban már csak 0,4 százalékkal nőttek a lakóingatlanok árai. A brit lakáspiac hasonló módon elég gyorsan lelassult. A 2005 májusáig számolt 12 hónapban ugyan 5,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, de az lakóingatlanok árinflációja 2004 júliusában még 20 százalékos volt. A lakóingatlanok árinflációja nem csak Nagy-Britanniában lassult le, hasonló folyamat megfigyelhető az Economist adatai alapján Írországban, Hollandiában és Új-Zélandon is.

Itthon nincs válság

Magyarországon még nem kell attól tartani, hogy összeomlana a lakáspiac, a Portfolió elemzése szerint erre még éveket kell várni. A Magyarországon 1998 után tapasztalható ingatlanboomra természetesen nagyon nehéz ráilleszteni a nyugat-európai mintákat. Az ingatlanpiac első megrendülését az erősen támogatott hitelek megszűnte okozta. Bár az előrehozott kereslet hatására a piac forrongott, ez kiürítette a keresleti oldalt a következő évekre. Az elméletileg 3-5 évre való kereslet egy pontba sűrűsödött.

Válság tehát Magyarországon nincs, összeomlás nincs, azonban az ingatlanpiac lassú, így hiába várjuk, hogy ősszel ismét beindul a kereslet, és újra pörögni kezd a piac. Kell még pár év, ami után beindulhat a lakáspiac, s visszatérhet a likviditás. A számos területen csökkenő árak azt jelentik, hogy eladási kényszer esetén nagyon komoly árengedményeket kell adni. Vagyis a vevő válogathat.