Ukrajna maga a paradicsom

Az ukrán ingatlanpiacra a külföldi befektetők a politikai instabilitás miatt nem léptek be akkor, amikor a szomszédos Oroszországot elkezdték felfedezni. A narancsos forradalom után rengeteg befektető emlegette az ukrán piacot mint célpontot, ám elsőként orosz ingatlanfejlesztők léptek a tettek mezejére, érelemszerűen több szempontból is könnyebb helyzetből érkezve, mint nyugati társaik. 2007-től azonban több piaci szereplő és befektető is áttörést vár ezen a területen, azaz egyre több külföldi fejlesztő jelenhet meg nagyobb erőkkel az ukrán piacon. Ehhez azonban több pozitív változásra is szükség lesz.

A politikai kockázatok mellett a befektetők másik "ellensége" a modern, nyugati sztenderdeknek megfelelő, transzparens termékek hiánya. Azaz hiába fektetnének be az ukrán piacba külföldi beruházók, nincs elég A-kategóriás irodaház vagy modern bevásárlóközpont, amit meg lehetne vásárolni. A kereslet viszont gyakorlatilag korlátlan, és a legalacsonyabb hozamok is 10 százalék körül alakulnak a kijevi irodapiacon, miközben az Immoeast legfrissebb bukaresti akvizíciója 6,9 százalékos hozam mellett valósult meg, Prágában és Varsóban pedig már bőven 6 százalék alatt kalandoznak a befektetők.

A budapesti kétharmada

Az ukrán modern irodapiac összterülete nem éri el a 600 ezer négyzetmétert, azaz a budapesti összterület harmadát teszi ki, ami különösen figyelemre méltó, ha az ukrán piac méretére tekintünk (46 milliós népesség, ebből 2,66 millió Kijevben). A hatalmas kereslet miatt a bérleti díjak rendkívül magasan állnak. Kijevben egy modern A-kategóriás irodaházban négyzetméterenként 40 eurót kell fizetniük a bérlőknek. Kelet-Európában ennél csak Moszkvában bérelhetünk drágábban irodát.

Kijev első bevásárlóközpontja, a Caravan Megastore 2004-ben épült meg, az 1000 főre jutó bevásárlóközpont-területben továbbra is hatalmas a piac elmaradása, a fejlesztési potenciál hihetetlen. Emellett nem szabad elfeledkezni a másodlagos városokról, hiszen Ukrajnában több olyan (300 ezer lakosnál nagyobb) település van, ahol szignifikáns a kereslet a modern üzletközpontokra.

Megy az IKEA is

Az év egyik legfontosabb fejlesztése az orosz Mirax Grouphoz köthető. A cég Kijevben egy 170 méter magas, 200 000 nm-es vegyes hasznosítású (iroda, retail, lakóingatlan) épületet fejleszt 350 millió dollárért. Több sikertelen kísérlet után a svéd IKEA is erre az évre tervezi belépését az ukrán piacra, és az EBRD is beszállt egy 115 000 nm-es retailkomplexum finanszírozásába.

Az ukrajnai befektetések Achilles-sarka egyértelműen a továbbra is a térség egyik legjelentősebb politikai kockázata, valamint az ezzel igen szorosan összefüggő, nem feltétlenül befektetőbarát bürokrácia. Ma Ukrajnában egy ingatlanfejlesztőnek az összes állami, önkormányzati engedély és hozzájárulás megszerzése több mint hat hónapig is eltart, s a befektetőknek igen sok energiájába és pénzébe kerül.

Vészesen fogynak

A Kijevben rendelkezésre álló fejlesztési telkek időközben vészesen fogynak, a kereslet rohamléptékben nő, ami nem csak a telekárak értelemszerű emelkedését hozza magával, hanem az önkormányzatok szándékát is, hogy folyamatosan növeljék a telekvásárlással kapcsolatos illetékeket és a különböző engedélyek díjait.

Mindeközben Kijev városrendezési tervei nagyvonalúságról árulkodnak, a fővárosi önkormányzat hivatalos és elfogadott tervezete szerint a városban 2050-ig 26 millió négyzetméternyi lakást építenenének. A terv alapján Kijev jelentősen túllépne jelenlegi határain, és több, ma még szinte üresen álló agglomerációs részt beépítenének. Kijev népessége az elmúlt 25 évben folyamatosan növekszik, a legutóbbi, 2005-ös adatok szerint 2,66 millió ember lakik a fővárosban, ami nagymértékben növekedhet az elkövetkező években.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!