Vilmos
18 °C
28 °C

A lakáshiány nagyobb baj, mint az Airbnb

GettyImages-479904643
2016.05.13. 15:11 Módosítva: 2016-05-13 15:48:51
Amilyen gyorsan felfutott, olyan gyorsan kezdik ellehetetleníteni a világ nagyvárosai az Airbnb-t és a többi, hozzá hasonló apartmanozócéget a lakáspiacukon. A belvárosokban a korábbi kiszorítókat most turisták szorítják ki, ami ellen sokan felvették a kesztyűt. A San Franciscó-i sharing economy cégnek tényleg van vaj a füle mögött, de a globális lakáshiány, ami miatt kipécézték, mélyebb okok miatt alakult ki, ezért csodákat sem kell várni az apartmanozás visszaesésétől.

2007-ben két San Franciscó-i srácnak gondjai támadtak az albérletfizetéssel. Arra gondoltak, más megoldás is szóba jöhet a költözésen kívül: vettek három matracot, ledobták őket a nappaliba, és meghirdették a neten, hogy meg lehet náluk szállni, még reggelit is adnak nem túl sok pénzért cserébe.

Így indult az Airbnb-sztori, ami a matracoktól néhány év alatt a világcégig ívelt – persze ez nem is csoda a hátizsákos turistázás tömegessé válásának idején, pláne hogy igazából nem találtak ki semmi újat, csupán piaci alapokra helyezték a korábban már sikeres, kölcsönös szívességi rendszeren alapuló Couchsurfinget.

A sikersztori azonban megtorpanni látszik, nem a kereslet hiánya miatt, hanem mert az Uberhez hasonlóan egyre több város ágál ellene – a két San Franciscó-i cég létre is hozott egy közös lobbicsoportot. Az Airbnb múlt vasárnap azzal került be a hírekbe, hogy egyik legvirágzóbb európai piacán, Berlinben lényegében betiltották a működését a jelenlegi formájában: mostantól nem lehet teljes lakást kiadni, és külön engedélyt kell kérni a városvezetéstől, ha airbnb-znénk. Aki pedig nem tartja be a szabályokat, és lebukik, brutális, akár 100 ezer eurós (31 milliós) bírságot kaphat. 

Az új törvény hatására egy hónapon belül 40 százalékot zuhant a Berlinben fellelhető Airbnb-apartmanok száma sajtóhírek szerint. Mi vezetett ilyen drasztikus ellencsapáshoz Berlinben, és mi a baja egyre több városvezetésnek az Airbnb-vel?

Villámgyorsan öltött elképesztő méreteket 

Ahogy a cég nőtt, az eleinte ártalmatlannak látszó elképzelésből teljes idegenforgalmi iparág fejlődött ki, ami már bőven többről szól, mint néhány üres szoba hasznosítása egy kis zsebpénzért. Az Airbnb értékét ma több mint 25 milliárd dollárra becsülik, a rendszerébe bevont szálláshelyek száma már több százezer, és ez persze egy csomó nem szándékolt következményt, érdeksérelmet is magával hoz. 

A sharing economy cégek egyik rákfenéje, hogy teljes iparági rendszereket forgatnak fel fenekestül, amikor szabályozatlan és emiatt versenyelőnnyel rendelkező szereplőként belépnek egy piacra. Ennek a korábbi nagy szereplők biztosan kárvallottjai, de a munkavállalók sem biztos, hogy jól jönnek ki a dologból. Az Airbnb esetében nem nehéz kitalálni, hogy a szálloda- és hostelüzemeltetők repestek a legkevésbé az örömtől, amikor elkezdett divatba jönni, az ellene fellépő városoknak azonban mégsem ez volt a fő problémájuk.

Hanem az egyre súlyosabb lakáshiány. Ez változó mértékben és változó okokból sújtja a világ vezető nagyvárosait, de sok helyen már annyira feszült a helyzet, hogy bármilyen, az albérletpiacot szűkítő újdonság, így az Airbnb is az utolsó csepp lehet a pohárban. 

Átvették a hatalmat az apartmancápák

Az apartmanozás a kezdeti zsebpénzes kanapémegosztásból villámgyorsan alakult át a hotelekkel konkuráló idegenforgalmi tényezővé, az üres szobáikat kiadó amatőrök mellett megjelentek az igazi ragadozók: a teljes lakásokkal, sokszor nem is eggyel bizniszelő szereplők, akár direkt erre a célra alapított cégekkel.

A lakások rövid távú kiadása eleinte maga volt a zavarosban halászók mennyországa, az államok, önkormányzatok és adóhatóságok éveken át képtelenek voltak tartani a lépést a virulensen terjeszkedő, szürke zónás tevékenységgel.

Mire a szabályozók észbe kaptak, a legnépszerűbb turistacélpontokban már ezrével, néhol tízezrével voltak az Airbnb-n vagy a konkurensein keresztül rövid távra kiadott egész lakások.

A most keményen fellépő Berlinben a törvény életbe lépése előtti legfrissebb számok szerint több mint 15 ezer Airbnb-n listázott ingatlan volt, és ebben a többi hasonló oldalon találhatók nincsenek is benne. A 2015 végi adatokból az derült ki, a 15 ezer ingatlan 60 százaléka, 9300 lehetőség teljes lakás volt, a kiadók közel tizede egynél több lakást hirdetett. Ez azt is jól mutatja, mennyire átfordult az apartmanozás profilja a „kiadom az egyik szobámat”-ról a professzionális lakásfuttatás felé.

Az Airbnb titkolózna

Ugyanez a folyamat lejátszódott más városokban is, és van, ahol ennél meredekebbek a számok.

  • Amszterdamban körülbelül 11 ezer Airbnb-lehetőség van, 80 százalékuk teljes lakás, Barcelonában ugyanez 14 ezer és 53 százalék,
  • Londonban 33 ezer és 52 százalék,
  • New Yorkban 36 ezer és 54 százalék,
  • Párizsban pedig 41 ezer és 85 százalék, de szakértők szerint az Airbnb-konkurenseket is beszámolva 60 ezer.

Ráadásul a ingatlanok koncentrációja is jellemző,

a kiadó egész lakások egyre kevesebb kézben összpontosulnak.

Ennek megtapasztalásához nem is kell Párizsig menni, már a budapesti bulinegyedben is szép számmal akadnak bérházak, amelyek lakásainak nagyobb részét egy-egy cég birtokolja, és kvázi hotelként működteti. Londonban már elég jól kiépült egy féllegális Airbnb-rendszer, a Vice talált olyan álkávézót a városban, ami valójában egy kis apartmanbirodalom irodája. 

Az apartmanozás méreteiről pontos számokat egyébként elég nehéz megmondani, mivel egyrészt folyton változik a helyzet, másrészt az Airbnb egy ideje elérhetetlenné tette az oldalán az adatokat: tavaly nyáron még simán kiírta egy városra rákeresve, hány lehetőség van összesen, most viszont már csak annyit látni, több mint 300 ingatlan közül választhatunk. Ebben az újításban lehet némi szerepe annak, hogy az adatokat riogatásképpen mind gyakrabban citálták az Airbnb-modellt ellenzők.

A cég titkolózása mindenesetre több olyan remek adatbányász projektet is szült, amelyek kifejezetten a világ nagyvárosainak Airbnb-lefedettségét próbálják bemutatni számokkal és térképekkel, a legnagyobb online elérhető adatbázissal talán az Inside Airbnb rendelkezik, mi is az ő számaikat használtuk. A berlini Airbnb-ről egy teljes külön oldal is készült, ezt itt lehet megnézni

Nagyobb bajok is vannak az apartmanozásnál

Így harcolnak az Airbnb ellen

Berlinen kívül – ahol egyébként egy évvel ezelőtt az albérletárakat is maximálták – más városok is egyre jobban próbálják visszaszorítani az apartmanozást. Párizsban, az Airbnb jelenlegi legnagyobb piacán is sokat szigorodtak a szabályok a rövid távú lakáskiadás hőskorához képest, négy hónapnál tovább egy lakás sem adható ki ilyen konstrukcióban, és az egészet városi engedélyhez kötik. A párizsi hatóságokkal az apartmant bérlő turistáknak is meggyűlhet a bajuk, újabban razziák során előfordul, hogy kopogtatnak a lakások ajtaján.

Barcelona szocialista városvezetésének már egyébként is elege van a turistákból, ehhez társul a lakáshiány, nem csoda, hogy az Airbnb-nek is nekimentek: tavaly decemberben 60 ezer euróra bírságolták a céget, mert olyan apartmanok is voltak a felületén, amelyek a város törvényei szerint illegálisak (nem is kevés, év végén az összes lakás közel 40 százaléka volt regisztrálatlan).

Az Airbnb fővárosában, és egyben az amerikai lakáshiány állatorvosi lovának tekinthető San Franciscóban bepróbálkoztak egy törvényjavaslattal, amely évi 75 napra korlátozta és nagy adóteherrel sújtotta volna a rövidtávú lakáskiadást, de a javaslat végül elbukott a szavazáson.

A magyar szabályozás egyelőre egészen megengedő az Airbnb-zéssel szemben, és a Budapesten is jócskán elszaladt albérletárak ellenére úgy tűnik, a tervezett változtatások sem az apartmanozás ellehetetlenítését célozzák, csak összehangolnák a hosszú- és rövidtávú lakáskiadás feltételeit. A magyar lakásbérlők egy részének ettől függetlenül már elege van a dologból, néhány hónapja egy online petíció is fut az Airbnb ellen és a kifizethető lakhatásért. Budapesten a legutóbbi becslések szerint 8-10 ezer kiadó apartman van, de mivel a nagyrészt szürkegazdaságban létező albérletpiac méretére vonatkozóan nincs rendes adat, nem nagyon lehet mivel értelmesen összevetni ezt a számot. 

A fent kiemelt városokra sok társukkal együtt jellemző lakáshiány, ami miatt mindenütt az egekbe szöknek a lakásárak és éleződnek a társadalmi konfliktusok. Hogy ez mekkora részben tudható be az apartmanozás népszerűségének, az változó, de annyi biztos, hogy

az Airbnb sehol sem az egyetlen és nem is a legfontosabb árfelhajtó tényező.

A cég azzal szokott védekezni az őt érő vádak ellen, hogy hiába tűnik soknak a tízezres apartmanszám egy városra vetítve, ez a lakásállománynak még mindig olyan kis százaléka, hogy önmagában nem lehet rákenni semmit. A számokat összevetve valóban ez látszik például Berlin esetében, ahol a város 1,9 millió ingatlanának 84 százaléka bérlemény. Ehhez képest az apartmanosított lakások száma olyan elenyészőnek tűnik, hogy esélytelen kizárólag erre kenni az elérhető árú lakások fogyatkozását.

A lakáshiányban sokkal nagyobb szerepe lehet annak, hogy a világ menő nagyvárosaiban – amelyek sokak szerint már le is taszították nemzetállamokat a domináns társadalmi struktúra posztjáról –

sokkal többen akarnak élni, mint amennyi lakás van, és a rendszer nem képes felzárkózni az igényekhez.

Röviden arról van szó, hogy felgyorsult az évszázadok óta tartó urbanizációs folyamat, és a következő évtizedekben soha nem tapasztalt mennyiségű ember fog városokban születni, illetve odaáramlani: 2050-re az emberiség kétharmada városlakó lesz.

Berlin lélekszáma iszonyú sebességgel nőtt az elmúlt időszakban, konkrétan kétszer olyan gyorsan duzzad a város, mint amire a szakértők korábban számítottak. A német főváros változatos csoportok számára vonzó célpont, ez évente több tízezres nagyságrendű betelepülőt eredményezett már a migrációs helyzet eldurvulása előtt is, 2013-ban becslések szerint 42 ezer fővel nőtt a lakosság, 2014-ben pedig 44 ezerrel, a helyzet pedig azóta maximum romlott. Ehhez társul a lakásépítések elmaradása a kívánt ütemtől, az évente felhúzott új lakóingatlanok száma csak töredéke a beáramló emberek számának.

Majdnem ugyanez a képlet kis módosításokkal ráhúzható a többi nagyvárosra, ahol gonddá vált az elérhető lakhatás az elmúlt években. A kontinensről elmozdulva San Francisco a legkézenfekvőbb példa, ahol már jó ideje rettenetesen drágán lehet csak lakáshoz jutni.

Egy az Airbnb hirdetett lakás San Franciscóban.
Egy az Airbnb hirdetett lakás San Franciscóban.
Fotó: Airbnb

Az ottani lakhatási aktivisták egy része is az Airbnb-ben látja a főgonoszt – pár hónapja a székházat is elfoglalta egy csoport –, annak ellenére, hogy mindössze 7 ezer körüli listázott apartman van a kaliforniai városban, ezek közül 4 ezer a teljes lakás. Ezt figyelembe véve ebben az esetben is meggyőzőbbnek tűnik, hogy az évi cirka 10 ezer plusz lakó – akiknek jó része a techcégek jól kereső alkalmazottja – és hozzá társuló rugalmatlan lakásépítési szabályozás többet nyom a latba az Airbnb-nél. 

A példákat hosszan lehetne sorolni Stockholmtól Barcelonáig, de néhány kivételtől eltekintve – Párizs és London a maguk kiugró mennyiségű apartmanjával ilyenek lehetnek  a számok azt mutatják, a lakáshiányhoz többet tesz hozzá a durván felpörgött urbanizáció és az életképes városi lakáspolitika hiánya, mint az Airbnb vagy bármely más cég. Sőt,

ha valaki csak szobát ad ki abban a lakásban, ahol él, az akár ahhoz is hozzájárulhat, hogy meg tudja tartani a bérleményét az egyre magasabb bérleti díjak mellett.

A városvezetéseknek ugyanakkor olcsóbb, könnyebb és politikailag kifizetődőbb lehet a részben hibás, ráadásul gyakran adóelkerüléssel is jogosan vádolható lakáskiadókat kipécézni, mint átfogó megoldást találni a súlyosbodó helyzetre.

Akasztják a belvárosi hóhért 

Persze attól még, hogy a nagy képet nézve többnyire nem az Airbnb a főkolompos az árfelhajtásban, egyes helyszíneken még éreztetheti jobban a hatását. Az apartmanként hasznosított ingatlanok területi megoszlását megnézve azt látjuk, hogy legtöbbjük néhány negyedbe csoportosul. Nem meglepő módon ezek pont a belvárosi kerületek, Budapestre sem azért jön az ember egy hosszú hétvégére, hogy utána a fél napját BKV-zással töltse, így van ez a többi népszerű célponttal is.

Berlin legkedveltebb utcáiban virágzik az Airbnb. A színekkel jelzett utcákban több mint 20 apartman található, minél sötétebb a szín, annál több. Forrás: Airbnb vs. Berlin
Berlin legkedveltebb utcáiban virágzik az Airbnb. A színekkel jelzett utcákban több mint 20 apartman található, minél sötétebb a szín, annál több. Forrás: Airbnb vs. Berlin

Ezért az európai nagyvárosoknak pont azok a részei váltak nehezebben elérhetővé a bennszülöttek számára, amelyek egyébként kifejezetten kedveltek voltak a középosztálybeli fiatalok körében. A dolog pikantériája, hogy ha úgy vesszük,

ez a jelenség hasonlóságokat mutat azzal a korábbi folyamattal, aminek során a középosztálybeli fiatalok beszivárogtak ezekbe a kerületekbe, és amit dzsentrifikációnak szoktunk nevezni.

A történet leegyszerűsítve úgy néz ki, hogy a lepusztult, alacsonyabb státuszú és jövedelmű rétegek által lakott, de jó elhelyezkedésű környékeket felfedezik maguknak az egyetemisták, és egyre többen odaköltöznek. Ennek nyomán elkezdenek felkúszni az árak, megtelepszik a környéken szolgáltatószektor, menővé válik a városrész, ami viszont vonzani kezdi a turistákat, a lakástulajdonosok pedig abba a szerencsés helyzetbe kerülnek, hogy választhatnak: a helyieknek adják ki az ingatlant hosszú távra, vagy az így nyerhető bevétel akár többszöröséért apartmanként futtatják.

Logikus, hogy szabályozás nélkül sokan az utóbbit teszik, ez viszont azzal jár, hogy a hátrányba kerülők hallatják a hangjukat. Az, hogy ennek ezúttal hatása is van az apartmanozás szigorításának formájában, minden bizonnyal annak köszönhető, hogy a most kiszorulóban levő rétegek gazdasági és társadalmi érdekérvényesítő képessége is nagyobb, mint azoké, akiket viszont ők szorítottak ki a belvárosokból néhány évtizeddel korábban.

(Borítókép: Bloomberg/Getty Images)