Péter, Pál
21 °C
32 °C

Mindent felforgat az Airbnb

2015.08.25. 00:00
Bár a szállodások itthon ki vannak akadva az Airbnb-re, a számok alapján inkább úgy tűnik, hogy a kisebb hosteleknek okozhat fejtörést a lakáskiadási láz, ami egyébként nemcsak a turizmus más ágazatainak kedvező, de munkahelyeket is hoz. Rövid számolgatás után viszont arra jutottunk, hogy legálisan már közel sem annyira jó biznisz ez a típusú lakáskiadás, mint amilyennek elsőre tűnik. A NAV még csak most kapcsolt, de Budapest belvárosában már duplázzák a korábban albérletként kiadott lakások bérleti díját.

Pár év alatt nagyon felfutott a közösségi szállásmegosztás Budapesten: a legfrissebb becslések szerint mostanra már nagyjából 8000 lakás van fenn a magyar Airbnb-n, amiből nagyjából 3500 budapesti. Ez is azt mutatja, hogy az ország és a főváros is egyre népszerűbb a külföldiek körében, de ennek nem mindenki örül.

Mi az Airbnb?

Szállásközvetítő közösségi hálózat. Három 24 éves fiatal – Brian Chesky, Joe Gebbia és Nathan Blecharczyk – alapította 2008-ban San Franciscóban. Az Airbnb piacán az eredeti ötlet szerint külföldi szálláskeresők és szabad szobával rendelkező helyiek találkoznának. Az ötletet az alapítók saját életükből merítették: a lakásukban egy matracot „adtak bérbe” turistáknak, hogy fizetni tudják a lakbért. Néhány év alatt iparággá nőtt az airbnb-zés.

Az Airbnb ugyanis még jobban felhajtja a már egyébként is elszabadulóban lévő budapesti ingatlan- és albérletárakat, a versenytársak szerint ráadásul a netes szállásmegosztás legnagyobb versenyelőnye, hogy könnyebb vele adót csalni.

Hogy ténylegesen mekkora részt szakított ki az Airbnb a magyar szálláspiacból, nehéz pontosan meghatározni. Niklai Ákos, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke az Indexnek azt mondta, a külföldi társszövetségek felmérése szerint a magánszállások a vendégek 5-10 százalékát csábítják el a szállodáktól.

Ez a becslés a Hotrectől jön, ami az Európai Unió tagországainak szállodai, éttermi és kávéházi szövetségeinek esernyőszervezete. Tanulmányuk a nemzetközi tapasztalatokat mutatja, az interneten nem elérhető és nem kifejezetten a magyar szállodaiparral kapcsolatos elemzés.

Hatalmas a növekedés

A KSH adatai alapján is egyértelműen látszik viszont, hogy az üzleti célú egyéb szállások forgalma – ahova az Airbnb is tartozik – valóban ugrásszerűen nőtt az utóbbi években. Tavaly 1 752 000 éjszakát töltöttek ilyen szállásokon a külföldiek, ez 419 ezerrel több, mint 2013-ban. És látszik az is, hogy a növekedés több mint nyolcvan százalékát budapesti szálláshelyek adták.

A szám elég jelentős, főleg, ha mellétesszük a piacot ismerő szakemberek becslését, miszerint a lakásukat az alkalmazáson keresztül kiadók 70-90 százaléka nem regisztrálja a szálláshelyet. A feketézőknél eltöltött éjszakák pedig nem jelennek meg a KSH statisztikáiban.

 

Csakhogy a szállodások panaszait gyengítik is a KSH adatai. A statisztikai hivatal számaiból ugyanis az is kiderül, hogy az utóbbi években nem csak a Airbnb-típusú szállások futottak fel, a teljes szállodaiparnak jól ment. A szállodák forgalma a teljes iparág teljesítményével arányosan bővült.

És bár nem zárható ki, hogy a szállodások is vesztenek potenciális vendégeket az Airbnb miatt, úgy tűnik, nem igazán nem nekik van okuk az aggodalomra. Hanem sokkal inkább a hosteleknek. Mint ahogyan az a lenti ábrán is látszik: a közösségi szálláshelyek néven futó kategóriába tartozó szállástípusok nem nőtt olyan jelentősen, mint a piac egésze.

 

Más felmérések is inkább ezt a hatást sejtetik. Bár a közgazdászok még nem kutatták szét a kérdést, egy tanulmány már készült a texasi Austin szállodapiacáról. A kutatók ott hasonló dolgokat találtak, mint amiket a KSH számaiból lehet kiolvasni a hazai viszonyokról.

A Bostoni Egyetem közgazdászai szerint ugyanis bár Austinban az Airbnb kínálatának 10 százalékos növekedése átlagosan 0,35 százalékos bevételkiesést jelentett az iparágban, de leginkább az olcsó szállások, kevés csillagos szállodák és hostelek érezték meg a konkurencia mozgolódását.

A drágább hotelekre alig volt hatása az Airbnb-nek, miközben a piac olcsóbb szegmenseiben a szállások kicsit még olcsóbbak is lettek.

Akár a hotelek, akár a hostelek kárára növekszik az Airbnb, annyi biztos, minden terepen tartanak tőle, és egyre nagyobb szabályozói gondot jelent szerte a világban. A két dolog pedig össze is függ, a versenytársak szerint a netes szállásmegosztó oldal sikere részben éppen abból fakad, hogy sok országban a hatóságok látóköréből félig-meddig kiesve működik.

„Nem világos, milyen szabályok, rendeletek vonatkoznak erre a területre, az adóztatási rend eltérő-e más szállásadási tevékenységtől, vagy megfelelő-e az adózási morál" – mondta Niklai Ákos. A szállodaszövetség elnöke szerint egyébként mivel a lakáskiadásnak pozitív hatása van a turizmusra, semmiképp nem betiltásra, inkább az iparág szabályozására van szükség.

Már a NAV is kapcsolt

Miközben mostanra már nagyjából telítődik a piac, a NAV is észbe kapott. Július óta emiatt az adóhatóság már kiemelten ellenőrzi a neten meghirdetett szállásokat: a NAV-osok az ellenőrzések során turistaként lakást vesznek ki, ezzel ellenőrzik, hogy minden rendben van-e a szállásokkal.

Arról viszont ellentmondásosak a hírek, hogy a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) tervezi-e külön szabályozni a területet. A minisztériumnál rákérdeztünk, hogy lesz-e külön szabályozás – amint megkapjuk a választ, közzétesszük.

Tiltják, tűrik, támogatják

Nem csak a magyar piacon szigorítanak. Az osztrák adóhivatal nemrég adatokat kért a helyi Airbnb-től, hogy mennyien használják az oldalt, és hogy ők mennyi adót fizetnek.

New Yorkban emiatt hónapokig ment a huzavona, mert a cég egyszerűen nem akarta átadni a városnak az adatait. Végül beadták a derekukat, de nem minden adatot osztottak meg, így az önkormányzat nem fogja tudni megbüntetni az adócsalókat. Becslések szerint egyébként New Yorkban a szállások 58 százaléka volt illegális februárban.

San Franciscó-i szabályok szerint csak a tulajdonos adhatja ki a lakást, amennyiben regisztrálta. A friss philadelphiai szabályozás szerint csak akkor kell regisztrálni a lakást, ha 30 napnál hosszabb ideig akarják kiadni, viszont a rendelet zónákat is kijelöl, így a lakóövezetek többségében nem is válik legálissá az Airbnb, ráadásul a lakástulajoknak a nyolcszázalékos idegenforgalmi adót is kell majd fizetniük. Ehhez hasonló az amszterdami szabályozás, ami két hónapon keresztül teszi lehetővé a lakás kiadását egyszerre legfeljebb négy embernek, és itt is kell idegenforgalmi adót fizetni.

Berlinben nemcsak adózni kell a rövid távra kiadott lakások után, hanem egy új törvény alapján az önkormányzatnál regisztrálni kell a lakásokat, ami miatt jelenleg nagyjából a rövid távra kiadott berlini lakások kétharmada lehet illegális jelenleg.

Barcelona nemrég megválasztott polgármesterének viszont az egyik első intézkedése volt, hogy egyéves moratóriumot rendelt el új szálláshelyek nyitására. Ada Colau ezenkívül az illegális airbnb-s szállások ellen is háborút indított: akit elkapnak, akár 90 ezer eurós (kb. 28 millió forintos) büntetést is kaphat.

Nagyüzemben, legálisan nem akkora üzlet

Csak egy példa, hogy most mennyire összetett a helyzet: ha egy magánszemély a neten hirdet egy szobát, az egyszerre lehet szálláshely-szolgáltatás vagy ingatlan-bérbeadás is, a kettő után pedig eltérően kell adózni. Az RSM DTM adótanácsadó blogján nemrég megjelent poszt részletesen taglalja ezt a témát.

Felkérésünkre végzett számításaikból pedig kiderül az is, ha nem egy, hanem több lakást akarunk kiadni szabályosan, vagyis nagyüzemben állnánk rá az Airbnb-re, rendesen adózva utána, valójában nem is akkora üzlet. 

  1. Vegyünk példaként egy kisebb, 40 m²-es, kétszobás 30 milliós lakást, egy belvárosi, tipikus Airbnb-re is alkalmas ingatlan esetében nem túlzó az ár. Tegyük fel, hogy a tulajdonos 60 százalékos aránnyal tudja kiadni a lakást 8500 forintért naponta, és a bérbeadás szabályai szerint adózik. Ekkor a bérbeadás 153 ezres bevételéből a fenntartási költségek levonása és az adózás után 56 ezer forintja marad. Szálláshelyként adózva 64 ezer forintot tehet zsebre.
  2. Vagy vegyünk egy 60 m²-es, háromszobás, 50 milliós belvárosi lakást, és tegyük fel, hogy 50 százalékos aránnyal lehet kiadni napi 15 ezer forintért. A bérbeadás szabályai szerint a 225 ezerből 99 ezer forint marad meg. Szálláshelyként 120 ezer forint marad a tulajdonosnál havonta. 

Tehát a két lakáson együtt a tulaj havi 156-184 ezer forintot keres a rövid távú kiadással. Vessük ezt össze azzal, ha hosszú távú bérletre adjuk ki ugyanezeket a lakásokat.

  1. Az V. kerületben 2015 első félévében a Duna House adatai szerint egy 40 m²-es, kétszobás lakás átlagos havi bérleti díja 104, szja-fizetés után marad belőle 87 ezer forint.
  2. A 60 m²-es átlagos belvárosi háromszobás lakás havi bérleti díja 156 ezer forint volt. Ez után már egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni, így 109 ezer forint marad a tulajdonosnál.
Hosszú távra kiadva a két lakás 196 ezer forintot hoz, többet, mint a fenti feltételek mellett a rövid távú kiadás, rendesen adózva.

Persze a paraméterek – kihasználtság, kiadási ár, méret stb. – variálásával meg lehet találni azt a pontot, ahonnan a nagyüzemi airbnb-zés még legálisan is több pénzt hoz, a példák azért rámutatnak: szabályosan adózva, több lakást kiadni nem egyértelműen jobb üzlet, mint a hosszú távú bérbeadás.

A részletes számítást a táblázatban találja.

Nyissa ki a táblázat megtekintéséhez!

   Adózás bérbeadás szabályai szerint Adózás szálláshely szolgáltatás szabályai szerint**
Kisebb lakás Nagyobb lakás Kisebb lakás Nagyobb lakás
Háttér-információk            
Ingatlan értéke (beruházási költség) 30 000 000 50 000 000 30 000 000 50 000 000
Szobák száma 2 3 2 3
Vendégek száma (fő) 2 4 2 4
Elérhető bérleti díj teljes havi kihasználtság esetén 255 000 450 000   255 000   450 000
Várható kihasználtság / hó 60 százalék 50 százalék 60 százalék 50 százalék
Szálláshely díja / nap   8 500  15 000  8 500 15 000
Várható bevétel / hónap 153 000 225 000 153 000 225 000
Elszámolható költségek            
Várható havi rezsiköltség /hó 60 000 80 000 60 000 80 000
Értékcsökkenés (beruházási költségre vetítve) / év 2 százalék 2 százalék 2 százalék 2 százalék
Egyéb igazolható, költség pl. takarítás, javítási költségek / hó 30 000 30 000 30 000 30 000
Összes elszámolható költség havi szinten 84 000 96 667 84 000 96 667
Adóalap / hó 69 000 128 333      
Személyi jövedelemadó (16%) / hó 13 440 15 467      
Egészségügyi hozzájárulás (14%)/ hó* - 13 533      
Összes várható adókötelezettség havi szinten 13 440 29 000      
Összes várható adókötelezettség éves szinten 161 280 348 000 64 000 96 000
Vendégektől beszedendő idegenforgalmi adó – ifa (300 Ft/fő/éj)*** 131 400 219 000 131 400 219 000
Adózás utáni havi bérleti díj bevétel, ha az ifát a vendégtől beszedi 139 560 196 000 147 667 217 000
Adózás utáni havi bérleti díj bevétel, ha az ifát a vendégtől nem szedi be 128 610 177 750 136 717 198 750
Havi haszon felmerülő költségek figyelembe vételével, ha az ifát a vendégtől beszedi 55 560 99 333 63 667 120 333
Havi haszon felmerülő költségek figyelembe vételével, ha az ifát a vendégtől nem szedi be 44 610 81 083 52 717 102 083
A táblázatot készítette: RSM DTM Hungary Adótanácsadó és Pénzügyi Szolgáltató *Éves szinten 1 mFt feletti bérbeadásból származó jövedelem teljes összegét 14% egészségügyi hozzájárulás terheli. A hozzájárulás éves felső maximuma 450 ezer Ft, melybe beleszámít a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék és százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás összege. ** Szálláshely szolgáltatás csak meghatározott feltételek mellett nyújtható, pl. adószám kötelező *** Idegenforgalmi adó beszedésének elmulasztása estetén a szállásadót terheli az adófizetési kötelezettség       

Az ügyeskedők pörgetik a piacot

Airbnb-zni legálisan kizárólag egyetlen, saját tulajdonú lakással tűnik érdemesnek szálláshely-szolgáltatóként. Ebben az esetben ugyanis évi 32 ezer forinttal szobánként és egészségügyi hozzájárulással, vagyis átlagosan havi néhány ezer forint átalányadóval meg lehet úszni. Ezen kívül pedig már csak idegenforgalmi adót kell fizetni, ami kerületenként változó, általában néhány százalék.

A fenti példáknál maradva: csak a nagyobb, 60 m²-es lakás kiadásából több jön be havonta így, mint a két lakás szabályos kiadásából együtt.

Nem rossz befektetés, ha valakinek van egy belvárosi lakása, de több lakásnál ez már nem játszik. De ekkora adóelőny mellett természetesen beindul a trükközés: a sok szobás, nagy lakások hostelszerű Airbnb-működésétől kezdve a strómanokon át egészen odáig, hogy valaki teljesen feketén csinálja.

És onnantól, hogy az Airbnb iparszerűen kezd működni, valóban van mitől tartaniuk a szabályosan adózó, iparszerűen működő szállásadóknak, de még a belvárosi bérlőknek is.

Havi 115 ezer forintért béreltem az 50 négyzetméteres, VIII. kerületi lakásomat, de nemrég a főbérlőmnél bejelentkezett egy cég. Azt mondták, hogy havi 240 ezer forintot tudnak garantálni neki úgy, hogy Airbnb-n adják ki a lakását

– mesélte az egyik kollégánk, akinek emiatt új albérlet után kell néznie. Két másik kollégánk kicsit szerencsésebben úszta meg: az egyikük albérletének bérleti díját 10, a másikukét viszont negyven százalékkal akarja megemelni a főbérlője.

A jelenség általános, Budapesten és több egyetemi városban sokfelé 20-30 százalékkal is nőttek tavalyhoz képest a lakásbérleti díjak. Az Airbnb albérletdrágító hatása viszont nem hungarikum: az USA több városában is készítettek felméréseket, amikből az derült ki, hogy azokban a városokban, ahol az alkalmazás megjelenik, az albérletek drágulni kezdenek a városközpontban (külföldi városok lakásbérleti piacaival ebben a cikkben foglalkoztunk bővebben).

Munkahelyek is jönnek a külföldiekkel együtt

Persze nem csak árnyoldalai vannak az Airbnb-nek. Hiszen besegít a turizmus pörgetésébe is, az itt nyaralók pedig mégiscsak pénzt költenek nálunk. A magyarországi turizmus évek óta az átlagos GDP-bővülés felett pörög, és magyar piac felfutása különben még mindig nem állt meg.

Az STR Global társaság felmérése szerint az év első két hónapjában a magyarországi szállodákban a belföldi vendégéjszakák száma 10 százalékkal, a külföldieké 7,6 százalékkal volt nagyobb a múlt évinél, és már vannak, akik azt tippelik, hogy hosszabb távon Budapest turizmus szempontjából felzárkózhat az olyan turisztikai nagyágyuk mellé, mint Prága vagy Barcelona.

Ez rossz hír a lakásbérlőknek, de jó hír azoknak, akik ebben az iparágban találnak munkát.

Az Airbnb ugyanis munkahelyeket is hoz, nem csak az albérletárakat viszi az egekbe. Sokan felújíttatják vagy akár teljesen újraterveztetik a lakásukat kiadás előtt, de a takarítóknak is fix munkát jelent a szállásmegosztó oldal. És olyan lakások is vannak, ahol nem a tulajdonosok látják vendégül a turistákat, hanem profi hostok foglalkoznak velük. Ők azért kapják a fizetésüket, hogy levelezzenek, fogadják a vendégeket, és programot szervezzenek nekik, de lakásonként változik, hogy mi lehet a feladatuk.

Hogy lehet belevágni?

Egy airbnb-s lakástulajdonost kérdeztünk arról, pontosan milyen utat kell végigjárni ahhoz, hogy valaki kiadja így a lakását.

1. El kell menni a NAV-hoz es kérni egy adószámot szálláshely-szolgáltatási tevekenysegre. Adott értékhatárig átalányadó van, amit négy részletben kell befizetni.

2. El kell menni az önkormányzathoz, és bejelenteni, hogy szálláshelyet akarunk csinálni. Ott ki kell tölteni egy papírt, hogy hány szoba van, hány ágy, hányan tartózkodhatnak ott maximum, van-e konyha, ilyenek. Mintha egy rendes panziót vagy szállodát akarnánk csinálni. A legjobb része ennek, hogy nevet is kell adni a szállásnak, szóval lehet Vader Nagyúr Panzió, vagy barmi.

3. Ha az önkormányzatnál azt mondják, hogy oké, akkor megkapjuk a hivatalos engedélyt, amit kitehetünk bekeretezve a falra, és rajta van nagybetűvel, hogy Vader Nagyúr Panzió.

4. Ezután kimennek helyszíni szemlére. Ez mindenképp kell, különben visszavonják az engedélyt. Kell, hogy legyen egy tűzoltókészülék, ki kell tenni tilos a dohányzás táblákat, és tisztaságnak kell lennie. Fun fact: amerikai konyhás lakások gáztűzhellyel nem játszanak, mert nem lehet egy légtérben az ágy és a gáztűzhely.

5. Regisztrálni kell az Airbnb-n és tolni a bizniszt.

6. Az önkormányzat ad egy füzetet, amibe minden lakó adatait fel kell vezetni az érkezes és távozás idejével együtt. Ezt kérik, ha véletlen kapunk egy ellenőrzést. Ez a legidegesítőbb része, de kell.

7. Az Airbnb-n szepen lehet követni a kifizeteseket, ezekrol mindig ki kell állitani egy alanyi adómentes számlát az Airbnb-nek, ez a könyveléshez kell.

8. Minden hónap elején ki kell tölteni egy lapot, amin bejelentjük az önkormányzatnak a havi bevételt, ebből le kell számolni az idegenforgalmi adót, és átutalni nekik. A lapot meg bevinni vagy elfaxolni, emailben természetesen nem lehet.