Ákos, Bátor
1 °C
8 °C
Index - In English In English Eng

Tudta, hogy a hitelből vett lakást nem adhatja csak úgy ki?

BSIMO20140420020
2015.08.31. 07:30
A válság utáni években a hitelezés durva visszaesése után már több év is volt, amikor egyre többen vettek fel lakáshiteleket. Közülük sokan adják ki a lakásukat, amire hitelt vettek fel, azt viszont már nem biztos, hogy tudják, hogy a bankok ebbe elég komolyan beleszólhatnak. Állami támogatással meg még cifrább a helyzet.

Szinte senkinek nem újdonság már, hogy ezerrel pörög a magyar lakáspiac: 2013 előtt még szinte a legjobb lakásokra és házakra is alig lehetett vevőt és albérlőt találni, azóta viszont egyre többen akarnak házat és lakást venni és bérelni, amitől az árak is eléggé elszálltak.

Budapest belső kereteiben különösen durva a helyzet: előfordul, hogy duplázzák a bérleti díjat, az árakat részben az Airbnb hajtja fel. De a rövid távú lakáskiadásnak nemcsak ez a formája jellemző a fővárosban: sokan ugyanis elég jól jártak azzal, hogy a felfutás előtti években vettek lakást, amin mostanában - és feltehetően még jó ideig - elég nagyot kaszálnak akár Airbnb-n, akár hosszú távon adják ki.

Akinek a válság után elég pénze és volt, és időben is kapcsolt, kihasználhatta azt, hogy az alacsony jegybanki alapkamat és a hitelpiaci válság utáni pangása miatt a bankok bagóért vágták hozzá a lakáshiteleket ahhoz, aki hajlandó volt náluk ilyet felvenni.

A lakáspiac mostani robbanását is részben az okozta, hogy sokan vettek későbbi eladásra, vagy bérbeadási céllal: a Duna Housenak az év elején a budapesti vevők fele mondta azt, hogy befektetési céllal vásárol ingatlant. Ezeknek a befektetéseknek legalább egy részéhez biztos, hogy vettek fel lakáshitelt is.

 

Nincs szabad keze, ha hitel van a lakáson

Ennek viszont van egy olyan vonatkozása is, amiről nem biztos, hogy minden tulajdonos és minden bérlő tud, pedig hasznos információ. Több banknál is benne van a lakáshitel szerződésekben, vagy az ahhoz kapcsolódó zálogjogi szerződésben, hogy a lakást csak a bank engedélyével lehet bérbe adni. Ehhez bizonyos bankoknál kérnek egy nyilatkozatot a bérlőtől, hogy tisztában van azzal, hogy

az albérleten banki jelzálog van, és szükség esetén emiatt ki kell költöznie a lakásból.

Az OTP-t, az FHB-t, a K&H-t, az Ersét és az MKB-t értük el ezzel kapcsolatban, és azt tudtuk meg, hogy a bankok közül az MKB-n kívül mindegyiknél van valamilyen formában ilyen szabály a jelzáloghiteleknél:

  • Az OTP-nél az a szabály,  hogy határozatlan idejű bérleti szerződés esetén legfeljebb 60 napos felmondási időt alkalmazhat a bérbeadó, illetve legfeljebb 60 napos határozott idejű szerződést köthet.
  • FHB-s hitel esetén ha az ingatlant bérbe akarják adni, azt be kell jelenteni a banknak, illetve bizonyos esetekben előzetesen a bank hozzájárulását kell kérni a bérbeadáshoz. 
  • Erstés ingatlanhitel esetén ha bérbe akarják adni a lakást, akkor a bérlőnek közjegyző előtt nyilatkozatot kell tennie arról, hogy végrehajtás esetére lemond bérleti jogáról, és a bérbeadásba a banknak is bele kell egyeznie.
  • És a K&H-s zálogszerződések szerint is csak a bank engedélyével adhatja bérbe a hitelfelvevő az ingatlant.

Az ilyesmi szabályozás egyébként nem új dolog, a bankok régóta beleteszik a jelzáloghiteles szerződéseikbe.

És hogy ennek mi értelme?

Nagyjából annyi, hogy ha valamiért nem tudja fizetni az adós a hitelét, akkor neki is és a banknak is érdekében áll, hogy az ingatlan minél többet érjen, hogy minél gyorsabban megszűnjön a fennmaradó tartozás. Ha viszont a lakás tulaja hosszú távra kötött bérleti szerződést albérlővel, akkor nehezebb lehet a lakást eladni.

Ezt persze nyilván nem annyira könnyű ellenőrizni, hiszen a bankoknak elég költséges külön kis csapatot fenntartani, akik folyamatosan a hitelfelvevők után loholnak. A K&H-n kívül nem is válaszoltak a bankok az azzal kapcsolatos kérdésünkre, hogy milyen hatékonysággal tudják ellenőrizni, hogy a hitelfelvevők kiadják-e a lakásaikat. A K&H pedig azt írta,

a bankok időszakosan felülvizsgálják az ingatlanok értékét helyszíni vizsgálat alkalmával. Ilyenkor azt is ellenőrzik, hogy a lakásra van-e érvényes bérleti szerződés, és hogy ki lakik az ingatlanban.

Ha az állam is beszáll, még kisebb a mozgástér

Szintén fontos szabály, hogy lakásvételre felvett állami támogatás esetén a törvény szigorúan előírja, hogy az ingatlanban annak kell laknia, aki az állami támogatást felvette. Ha ennek az ellenkezője derül ki, akkor a támogatást vissza kell fizetni. Ezt egyébként az állam ellenőrzi.