Trükközésre kényszerít a telekáfa

Jövőre számottevő drágulás várható az ingatlanpiacon: a telkek áfájának megjelenése és a májusi EU-csatlakozás egyaránt növelheti az árakat. A GKI Gazdaságkutató és a Wallis Ingatlan elemzése szerint az ingatlanpiaccal kapcsolatos kormányzati döntések "nem fokozzák az optimizmust".

Az ingatlanszakmában érdekelt vállalkozások és a lakosság körében elvégzett felmérés szerint ismét romlottak az ingatlanpiaci várakozások hazánkban - ez derül ki a Molnár Lászlónak, a GKI Gazdaságkutató Rt. gazdasági igazgatójának és Báthory Balázsnak, a Wallis Ingatlan Rt. vezérigazgató-helyettesének csütörtöki sajtótájékoztatóján. A megkérdezettek hangulata a plusz száz és mínusz száz közötti skálán -23,9 pontos volt az idei harmadik negyedévben.

Ennél a felmérés kezdete óta csak kétszer - egyszer pont egy évvel ezelőtt - voltak rosszabbak a mutatók. Az elemzést értékelő szakértők szerint az ingatlanpiaci konjunktúra immár huzamosabb ideje stagnál. Hozzátették: a kormány lakáspolitikával kapcsolatos döntései "finoman szólva sem fokozták az optimizmust".

Negyven százalékos telekár-drágulás?

A felmérés során megkérdezett vállalkozók és lakosok arra számítottak, hogy jövőre a lakások ára 6-7, a telkeké viszont 12-13 százalékkal - tehát a tervezett inflációt két-két és félszeresen meghaladó mértékben - drágul. Ráadásul akkor, amikor a felmérés készült, a megkérdezettek még nem tudhatták, hogy a telkek áfája jövőre a nullás kulcsból átkerül a 25 százalékosba.

Ez, ha semmi nem változna, már önmagában is 25 százalékos drágulást eredményezne, a piac által beárazott további 12-13 százalékos emelkedés miatt így az építési telkek januártól (illetve tavasztól, az építési szezon igazi kezdetétől) akár 37-40 százalékkal is drágulhatnak. Mivel a telekár - főleg Budapesten, ahol az építési telkek ára Báthory Balázs szerint már így is a csillagos égben van - az új építésű lakások árának egyik domináns tényezője, valószínű, hogy az új otthonok ára is jelentősen megugrik. A legóvatosabb, szintén a telekáfa bevezetéséről szóló kormánydöntés előtti becslések szerint hét százalékos áremelkedés várható; az áfa-szabályok módosításának hatására ez akár a tíz százalékot is elérheti.

Drágulást hoz az EU is

A lakossági várakozások szerint hazánk jövő májusi EU-csatlakozása is áremelkedést eredményez majd, annak ellenére, hogy belépésünk közgazdasági szempontok alapján nem indokolja az ingatlanárak emelkedését. A lakossági várakozások azonban általában önbeteljesítő jóslatként működnek, áremelkedést generálnak, így valamekkora drágulást mégis csak prognosztizálnak a szakemberek.

Erőn túl veszünk fel hiteleket

A jövő évre várható drágulások miatt sokan már erre az évre előrehozták, előrehozzák tervezett lakásvásárlásukat, hívták fel a figyelmet a szakemberek. Szándékukat erősíti a lakáscélú szja-kedvezmények tervezett csökkentése is. Holott a GKI és a Wallis szakemberei szerint a várható változások után az igénybevételre jogosultaknak csak egytizede veszíti el a kedvezményt.

Az idei lakásvásárlók egy része erőn felül veri magát költségekbe, ami a későbbiekben komolyan visszaüthet. Egyrészt a törlesztő részletek fizetése is nehezebb lesz, ha jövőre elvész vagy csökken az adókedvezmény - ami hitelfelvevő háztartásonként egyes számítások szerint akár 6-8 ezer forintos költségnövekedést is jelenthet -, másrészt az új otthon magasabb rezsiköltségei is veszélyeztethetik a család megélhetését.

A telekáfával lehet trükközni

A lakásépítést drágító telekáfa mindazonáltal - bizonyos feltételek mellett - kijátszható. Ha egy magánszemély egy másik magánszemélytől vesz telket, akkor azt a tranzakciót nem terheli áfa-fizetési kötelezettség. Vagyis ebben az esetben nem drágul a telek ára. Ritka azonban, hogy magánszemély vegyen magánszemélytől építési telket.

Problémát az jelent, ha egy nagyobb telket parcelláznak, és azt értékesítik olyan magánszemélyeknek, akik oda magánberuházásban építenének családi házat. Ebben az esetben ugyanis a telek árát 25 százalékkal megnövelten kell kifizetni. Kibúvót jelenthet ez alól, ha vevő nem magánszemélyként, hanem valamilyen gazdasági társaság - például egy családi betéti társaság - számára vásárolja a telket. Ebben az esetben ugyanis a megfizetett áfát visszaigényelhetik.

Igaz, ha az építkezéshez támogatott hitelt is fel szeretnének használni, erre a cég nem jogosult, csak magánszemély. A telket megvevő társaságnak tehát meg kell építenie a telken a házat, és eladnia a magánszemélynek; igaz, ebben az esetben a telekárra jutó áfát (persze a telek ára ekkor, "családon belül" már olcsóbban megszámítható) ugyancsak be kell fizetni.