Hiába nő a fizetés, ha a lakások is egyre drágábbak

Hová tűnt a reálbér-emelkedés?

Két infláció-számítással kapcsolatos technikai információval indítanék. És egy ígérettel, hogy a folytatás sokkal érdekesebb lesz.

Az egyik, hogy a lakásárak 2012-től egyáltalán nem szerepelnek az infláció számításához használt fogyasztói kosárban, sőt, még a lakbér is csak 1 százalékos súllyal van benne.

A másik, hogy az inflációs mutatókat számoló KSH 2002 óta az általános fogyasztóiár-index (ennek emelkedése az infláció) változása mellett közzéteszi az úgynevezett nyugdíjasokra vonatkozó fogyasztóiár-indexet is. Ebből kikerülnek például a gyerekneveléssel kapcsolatos termékek, míg nagyobb súlyt kapnak a gyógyszerek, élelmiszerek vagy a rezsiköltségek. Érthető e mutató léte, hiszen egy politikai szempontból fontos csoportról van szó, nem lenne jó a nagy átlag torzítása miatt nem pontosan látni, hogyan megy soruk.

A politika peremén

Van azonban egy, az utóbbi években egyre többet emlegetett társadalmi csoport, amelynek a politikai jelentősége lényegesen csekélyebb. Ez különösen akkor fájó, ha összevetjük kimagasló gazdasági jelentőségével. Arról a tipikusan fiatalabb korosztályról van szó, amelynek tagjai még nem rendelkeznek saját lakással, de tervezik a vásárlást. Emlegetni azonban nem ezért, hanem egy másik jellemzőjük miatt emlegetjük őket mostanában: leginkább ez a réteg hajlamos az elvándorlásra. Ebben a cikkben arról szeretnék elmélkedni, hogyan néz ki a dráguló (vagy éppen nem dráguló) világ az ő szemszögükből, avagy ha van „nyugdíjasokra vonatkozó”, akkor miért nincs „potenciális kivándorlókra vonatkozó” fogyasztóiár-index?

Drasztikus egyszerűsítéssel szűkítsük most le az elvándorlás kérdését egyetlen tényezőre: a megélhetésre. Ha a Nyugat-Európában kapott béremből sokkal jobb életet biztosíthatok még az ottani árak mellett is a családomnak, akkor érthető, hogy sokan azt választják.

Az, hogy a magyar életszínvonalam ezzel hogyan tud versenyezni, két fő mutatóval mérhető: a fizetésem és az árak (az infláció) alakulásával. A kettő különbsége pedig éppen a reálbér-növekedés – tehát az a bérnövekedés, amit az infláció fölött kapok. Ebben, a régiónkkal szinkronban, szerencsére egész jól állunk az utóbbi években: 2012 – tehát Magyarországon a válság vége – óta a reálbérek 18,3 százalékkal nőttek. Ha a hivatalos, átlagos adatokat nézzük.

Az emigráns infláció

Azonban a bevezetőben már említettem, hogy jelen esetben fenntartásaim vannak a hivatalos adatokkal szemben. Mivel a potenciális elvándorlást nézzük, mi lenne, ha létrehoznánk az említett „emigráns inflációt”, amiben – szemben a hivatalos adatokkal – a lakás-, lakbérárak jelentős tényezőt alkotnak? Hogy ne teljesen légből kapott számokkal dolgozzak, készítettem egy igen szűk körű, ráadásul reprezentatívnak sem mondható felmérést az érintett (lakás nélküli) kollégák között. Ugyan ennek a mintának a nagysága (nagyságának hiánya) láttán minden statisztikus joggal háborodna fel, azonban a válaszoknak olyan alacsony volt a szórása (értsd: annyira egy irányba mutattak), hogy talán mégse lincselnek meg, ha használom őket.

Mennyiért laksz, barátom?

Az egyik kérdés az volt a felmérésben résztvevők mindegyikéhez, hogy ha albérletben lakik (vagy ha még szüleivel él), akkor a fogyasztói kosarának mekkora részét teszi/tenné ki a lakbér rá eső része. A beérkezett válaszok annyira a 30 százalék körül szóródtak, hogy ezt fogom használni (ha figyelembe vesszük, hogy a felmérés a legjobban fizetett, pénzügyi szektorban zajlott, akkor ez a 30 százalék vélhetően erősen alulról közelíti, ha egyáltalán közelíti a szélesebb réteg valós kiadásarányát). Ez a 30 százalék érdekes módon elég jól összecseng az ingatlanárakkal nem számoló európaitól nagyon eltérő, Egyesült Államokban használt gyakorlattal. Ott az infláció számítás során az ún. tulajdonos ekvivalens bérleti díj 25, a bérleti díjak 6 százalékos súlyt kapnak. Tehát hiába van valakinek saját lakása, akkor is szerepel a fogyasztási kosarában egy olyan lakbér, amit akkor fizetne, ha nem a sajátja lenne az a lakás.

Álljon tehát az „emigráns fogyasztói kosár” 70 százalékban a „hivatalos” fogyasztói kosárból és 30 százalékban lakásárakhoz köthető fogyasztási javakból. Számításaimban a lakbér alakulását az ingatlanárakéval feleltettem meg, elvégre a korreláció erős, ráadásul vélhetően itt is inkább „kedvezek” az emigráns jelölteknek, mert a tapasztalat a lakásárnál nagyobb bérletidíj-emelkedést mutat. Ezekkel a módosított fogyasztói kosarakkal az alábbi ábrához jutunk:

Az ábrán kékkel látjuk a hivatalos bruttó reálbér biztató alakulását (a már említett +18,3 százalék). Sokkal kevésbé örömteli a kép, ha a fogyasztói kosarakba berakom a lakásárakat is. A piros vonal esetén az országos átlag lakásárral számoltam (30 százalékban), a zöldnél pedig a talán relevánsabb budapesti panellakás árnövekedéssel. Mint látjuk, ha valaki panel albérletben lakik Budapesten, akkor számára a magyar gazdaság elmúlt négy pazar évének reálbér növekedése valójában csökkenés volt.

Lakás short

A fenti számítás módszertanával lehet vitatkozni a sok egyszerűsítés miatt, de a valóságtól vélhetően sokkal kevésbé áll távol, mint ha az átlagos (hivatalos) inflációt nézegetve próbálnánk tájékozódni. A lakbér–ingatlanár–lakhatással kapcsolatos kiadások megfeleltetés pedig talán még érthetőbb, ha végigmegyünk a következő, enyhén filozófiai jellegű logikai ösvényen.

Az említett felmérésben arra is rákérdeztem, hogy el tudja-e képzelni, hogy nem fog vásárolni saját lakást, hanem a sokkal rugalmasabb – és Nyugaton elterjedtebb, társadalmi mobilitást nagyban elősegítő – lakásbérléssel tervez hosszú távon? Egészen elképesztő arányban jött „nem” válasz – úgy tűnik, Nyugat-Európa még Budapesttől is messze van.

Hogy miért érdekes ez? Arra a helyzetre, ha valamit a (közel)jövőben „kötelezően” meg fogok vásárolni, van egy nagyon jó tőzsdei analógia: az úgynevezett short pozíció. Ha nincs Mol részvényem, de azt gondolom, hogy az ára fel fog menni, akkor veszek belőle egy darabot és lesz egy darab long pozícióm – amit később, emelkedés után drágábban eladok. Ha nincsen részvényem, de azt gondolom, hogy esni fog az ára, akkor pedig eladok egy darabot és lesz „mínusz egy darab”, azaz short Mol pozícióm – amit később, áresés után olcsóbban visszaveszek.

Megvan tehát a párhuzamunk, ami alapján kijelenthetjük, hogy az a társadalmi réteg, amelyik tervei szerint hamarosan lakásvásárlásra „kényszerül”, ha akaratán kívül is, de shortolja a lakáspiacot. Ha valaki shortol egy eszközt, akkor neki az fáj, amikor annak ára emelkedik.

Hogy érezheti magát az a fiatal, akinek 4 éve a rendelkezésére állt egy lakótelepi lakás vételi árának 40 százaléka, majd most azt látja, hogy ez az összeg ugyanannak a lakásnak már csak a 23 százalékára elég?

Nagyjából úgy, mint az az alapkezelő, aki két éve, 11 ezres árfolyam környékén elkezdett a Mol részvény esésére játszani (shortolta) és most, 21 ezerhez közelítve minden nap verejtékben úszva ébred. 

Egy lakás egyenlő nulla lakás

Érdekes, hogy ha az a potenciális kivándorló réteg, amelynek nulla darab lakás van a birtokában, lakás short pozícióban („mínusz egy darab” lakásban) ül, akkor mi van azokkal, akiknek egy lakásuk van? Furcsa, de vagyoni helyzet szempontjából ők ülnek nullás pozícióban, hiszen mínusz egy plusz egy egyenlő nullával. Vagy másképpen: az egyetlen lakásuknak csak lakhatási funkciója van, potenciális jövőbeli tranzakció híján vagyontárgyként nem tekinthetünk rá.

Ezt a furcsaságot jól illusztrálja a következő hír, amibe tavaly botlottam bele. Budapest belvárosában egyre több helyen döntenek társasházi szinten amellett, hogy a házban betiltják az airbnb-zést. A lakók tehát a nyugalmuk érdekében megszüntetik azt a faktort, ami lakásaik áremelkedésének egyik fő motorja, áresést idézve ezzel elő. Mikor nem érdekel, hogy a lakás (Mol részvény, táltos paripa) ára fel vagy le megy? Akkor, ha nulla darabom van belőle. Vagy azért, mert tényleg nincs, vagy azért, mert úgy gondolom, hogy amim van, az sose fog forgalomba kerülni (tehát ebből a szempontból nem létezik).

Végül, befejezve a tőzsdei analógiát: valós lakáspiaci „long” pozícióba akkor kerülök, ha megveszem az első befektetési/kereskedelmi célú lakásomat, ami jellemzően a második lakás szokott lenni. Ekkor (csakúgy, mint a kezdeti short pozíciókor) már ismét lelkesen fogom követni az ingatlanpiaci árakról szóló híreket.

A viszontlátásra!

Összességében elég zord így a hazai kép, úgyhogy – mivel nem szeretném, ha túl sokan állnának neki csomagolni – megpróbálom árnyalni egy kicsit. Egyrészt míg a lakáspiac kapcsán Budapest fókuszú áremelkedéssel számoltam, addig a béremelkedésnek országos átlagát vettem. De Budapesten ebből a szempontból valamelyest jobb a helyzet. Másrészt az ingatlanárak Nyugaton is rohannak fölfelé – szóval megtollasodás után kéretik visszaköltözni!

A cikk írója az Alapblog rendszeres szerzője.