Hogyan forgatta fel az Airbnb a turisták és a lakástulajdonosok életét?

További Brand and Content cikkek

Andrea genovai, sok olasz honfitársához hasonlóan ismeri és imádja a Pál utcai fiúk című regényt, meg a magyar fővárost. Ősszel Magyarországra készül, hogy 10 év után ismét lefotózza a kultikus könyv utcanév-tábláját és újra felfedezze Budapestet. Amikor utoljára itt járt, egy olcsó belvárosi hostelben lakott 5 napig, de most nem is volt kérdés, hogy az Airbnb-n keresztül foglal szállást.

Airbnb: felfújható matrac és ambíció
Az Airbnb Budapesten
A vendégek
Szoba kilátással: fehéren vagy feketén
Hosszútáv vagy rövidtáv: albérlet vagy airbnb?

Airbnb: felfújható matrac és ambíció

Az Airbnb-ben ma már csak a név emlékeztet a kezdeti egyszerű, „városi nomád” körülményekre: az egykori startup olyan otthon-megosztó birodalommá fejlődött, amely átírta az emberek gondolkodását az utazásról, felforgatta a szállodaiparban leosztott lapokat és billiós jövedelmet szerezett alapítóinak.

Felfújható matracok, konferencia és kreativítás – így kezdődött minden San Fransiscoban 2007-ben. Brian Chesky és Joe Gebbia, az Island School of Design frissdiplomásai egy kis pénzkiegészítésre vágytak.

A városban design-konferencia készülődött, nekik pedig volt pár gumimatracuk, felesleges helyük és szívesen ajánlottak reggelit kedves idegeneknek: így jött az ötlet, hogy éjszakánként 80 dollárért megosszák otthonukat.

Barátokat, ismerősöket agitáltak, hogy kiadó szobájukat, ágyukat dobják fel a rohamtempóban létrehozott airbedandbreakfast.com-ra. De első kísérletük a vendéglátók és a vendégek összekötésére inkább bukás volt, mint átütő siker: rajtuk kívül csak hárman csatlakoztak matrackiadóként.

A többségnek abszurdnak tűnt az ötlet, hogy pár email után átadják a saját lakásuk kulcsát valakinek, akit előtte sohasem láttak és a másik oldalról ugyanígy ott volt a bizonytalanság: beköltözni néhány napra egy idegenhez? És sikerült nekik! 2014-ig kb. 20 millióan (ebből 10 millióan 2014-ben) követték a san fransiscoi srácok példáját. Az Airbnb ma már több helyet kínál, mint a Hilton Worldwide vagy az InterContinental Hotels Group világszerte.

A társadalmi változások, a közösségi média szerepének alakulása sokat segített az Aibnb-nek. Amikor az emberek úgy osztják meg a legintimebb gondolataikat, pillanataikat és fotóikat távoli ismerősökkel vagy akár idegenekkel is, ahogy az egy évtizeddel ezelőtt elképzelhetetlen lett volna és amikor egyre inkább terjed az online felületen történő vásárlás – akkor a bizalmi küszöb is alacsonyabbra helyeződik, könnyebben nyílnak az ajtók. Ráadásul a megosztáson alapuló gazdaság valahogy trendi is lett a válság utáni költség-tudatos fogyasztók szemében.

Az alapítók szerint „Airbnb-élmény” függést okoz, aki egyszer átélte, már nem akar mást és a barátait is meggyőzi arról, hogy „az idegen csak egy olyan barát, aki eddig még nem aludt a pótágyadban.”

Chesky és Gebbia ma is a cégben dolgoznak, filozófiájuk szerint „az Airbnb sokkal több, mint egy kiadó hely. Az emberekről és a tapasztalatokról szól. Arról, hogy a nap végére összehozzuk a világot. Nem csak egy szobát kapsz, az odatartozás érzését kapod.”

Az Airbnb valójában nem előzmények nélküli. Ott van például az 1949-ben (!) alapított Servas és a 2004-ben indult Couchsurfing – mindkettő non-profit alapon működik napjainkban is és az emberek, kultúrák közötti kapcsolatot építi a közös élmények révén. Lényegében Airbnb – pénz bevonása nélkül.

Az Airbnb Budapesten

Befektetői szemmel
A rövidtávú lakáskiadás, bár még mindig stabil befektetésnek számít, rengeteg energiát és időt igényel a lakástulajdonostól. Vannak, akik emiatt elállnak a befektetésből, de a piac az ő igényeikre is reagált: találkozhatunk olyan beruházókkal, akik amellett, hogy felépítik a lakóházat, az adásvétel után menedzselik a bérbeadási folyamatot a tulajdonos helyett. Általában kétféle, garantált illetve bevételarányos fizetési konstrukció közül választhatnak a befektetők. A garantált hozam mértéke nagyban függ a befektetésre vásárolt lakás elhelyezkedésétől, nagyságától, a bérbeadás időtartamától valamint attól is, hogy melyik ingatlanfejlesztőnél kívánjuk kamatoztatni a pénzünket. Ebben az esetben nagy eltérések nincsenek, átlagosan 6%-os hozamot tudunk elérni ezzel a befektetési típussal. A másik, bevételarányos bérleti konstrukció azonban jelentős különbséget mutat: átlagosan 8-10% közötti hozamot érhetünk el, és egy nagyobb léptékű befektetésnél nem mindegy, hogy ezen belül milyen irányban mozdul el a mérleg nyelve. Amint az elnevezésből is kitűnik, a bevétel nagyban függ a lakás éves bérbeadottságától, de ezen kívül a bérbeadásmenedzsment szolgáltatói között is nagy különbségeket találunk. A Biggeorge Property Zrt. lakásainál a hozam a 12%-ot is elérheti. A cégnek jelenleg egy olyan futó belvárosi fejlesztése van, amelybe be lehet még kapcsolódni, a Dob utcában található Elisabeth Residence társasház, ahol még 30 lakás elérhető. Nemcsak a hozamok tekintetében, de elhelyezkedése révén is ideális célpontja a befektetőknek. Ezt mutatja a belvárosi, City Collection portfólióba tartozó többi projektjük is: a már átadott Garibaldi 4, és a Broadway Residence, ahol még egy lakás elérhető. Mindezek mellett további újabb beruházásokat is terveznek - például a XIII. kerületi 131 lakásos Dagály Residence - de nem érdemes várni, hiszen a belváros népszerű környékein nagyon nehéz jó minőségű és új építésű lakást találni. Aki ilyen beruházásra vágyik, annak sietnie kell, hiszen a projekteket általában már az átadás előtti egy-másfél évben 100%-ban előértékesítik.

Az Airbnb szerint Budapesten akár 48 502 forintot kereshetünk egy hét alatt otthonunk megosztásával és ötezernél többen meg is próbálják – közülük sokan abban a reményben, hogy gyorsan sok pénzt kereshetnek.

Bár az Airbnb számára ma is fontosnak tűnik a társadalmi felelősségvállalás és a közösségélmény, (szállás mellett egész élménycsomagot kínál a site: listázza a legjobb kávézókat, bisztrókat, programokat), a mindennapokban ez mégiscsak üzlet, sőt komoly piaci tényező.

Ditróy Gergely, az otthontérkép.hu szakértője szerint „a rövidtávú lakáskiadás (pl. Airbnb) a 2013-ban kezdődő lakáspiaci árnövekedés egyik legkomolyabb indikátora volt. A 2 éve tartó árnövekedésnek a pesti belváros, a készpénzzel vásárló befektetők és a rövidtávú lakáskiadáson elérhető hozam voltak a legfontosabb elemei. A jellemzően fapados járatokkal, 2-3 éjszakára Budapestre érkező fiatalabb korosztályt képviselő nyugat európai turisták számára a pár napra kivehető 2-től akár 8-10 személyt is befogadni képes lakások a tökéletes megoldást jelentették az olcsó, de jó helyen lévő szállásigényük megoldására. De ez csak a kezdet volt. Ma már a világon mindenhonnan és minden korosztályból, nem csak az olcsó megoldásokat kereső, hanem a miliőt szerető turisták célpontjai a belvárosi lakások szerte a világban.”

A turisták körében egyértelműen a főváros a legkedveltebb célpont, azon belül is a belső kerületek (V.és VII.), ahonnan mind a város főbb nevezetességei, mind a szórakozóhelyek és különféle szolgáltatások csak egy karnyújtásnyira találhatóak. András egy Váci utcához közeli lakást ad ki az Airbnb-n keresztül. A lakást befektetésként vette évekkel ezelőtt. Szinte az utolsó hullámban jutottak hozzá a 45m²-es apartmanhoz, hiszen éppen a lakáskiadás miatt a használt lakások ára 2013 vége óta a pesti belvárosban 50%-nál is nagyobb mértékben növekedett. A lakást először felújították, közben szembe kellett nézniük a nehézkes közös képviselővel és az aggódó szomszédokkal. Bár valószínűleg nem tudott róla, de András pontosan úgy járt el, mint az Airbnb-n leírt „felelősségteljes házigazda,” aki jó viszonyt ápol a lakóközösséggel és a szomszédokkal. Másrészt ugye az Airbnb-közösségben a lakás- vagy szobakiadó elvileg „egy helyi élmény házigazdája,” megmutatja a város rejtett kincseit, eldugott parkokba vagy múzeumokba cipeli a vendéget és új receptet tanít az utazónak. Ezt András nem tette, mert egyszerűen nem volt erre igény .

András egyébként komolyan veszi az Airbnb-zést, stand by módban tölti a napjait (ami nem is olyan könnyű, hiszen van munkahelye is), rögtön a telefon felé mozdul, ha bevillan egy üzenet, hogy hamar válaszolhasson. Foglalást nem mond le. Munka után takarít, rendet rak. Szerencsére eddig még sikerült úgy intéznie, hogy át tudta adni a kulcsot az érkező vendégeknek, habár ez nehéz kérdés – ma már külön vállalkozások szerveződnek ilyen feladatok átvételére. Andrásnak sikerült is megszereznie a legmegbízhatóbbaknak járó Superhost minősítést és rengeteg 5 csillagos véleményt. Azt mondja, kimerítő az állandó készenlét a munka mellett, fárasztó a barátok közül felállni egy vendég miatt, de ha ezeket másra bízná, nem érné meg a lakáskiadás.

Márti egy évig Airbnb-zett, most eladta Keleti-pályaudvar környéki lakását. Azt mondja, ha az újat felújítja, talán ismét belevág:

"Gyakorlatilag csak jó tapasztalataim voltak. Szerintem az, hogy feedbacket ad egymásról a két fél, elképesztően hatékony motiváció, hogy mindenki a legjobb arcát mutassa."

Ő részese volt az Airbnb-érzésnek is: „eleve az egésznek van egy nagyon jó hangulata, tényleg mintha egy élő és működő közösség vagy klub tagjai lennének, akik ebben benne vannak. Egyfajta bizalmat is ad, hogy leinformálható embereket fogadsz, nem vadidegeneket az utcáról. Persze vendégfüggő is volt, de általában baráti volt az alap hangvétel, ha fel is merült probléma, normálisan sikerült megoldani. Általában az érkezők sokat kérdezgettek helyi tudnivalókról, milyen programokat ajánlok, hogyan jutnak el ide-oda stb. Így már egy idő után fel is volt szerelve a lakás térképpel, kis programfüzetekkel stb. Igazából elég szórakoztató volt, mintha egy minihotelem lett volna.”

Márti és András is beszámolt a szezonalitásról: főleg a nyári hónapokban és persze szilveszterkor van pörgés. Sok vendég csak 1-2-3 napra jön, útban valahová, vagy városnéző hosszúhétvégére és persze ott vannak a fesztivál- és bulituristák. Na meg persze ott vannak a digitális nomádok: ők azok, akik helytől teljesen független munkát végeznek (különös ismertetőjelük Ditróy Gergely szerint, hogy „csak laptop, internet és kávé kell nekik”) és közben bejárják a világot. Velük amúgy szerencséje lehet egy házigazdának, akár egy gázhálózat-cserét is le lehet vezényelni a tartózkodásuk alatt minden feltűnés nélkül. „Nagyjából három napig ment a munka, szétszedték-összerakták a rendszert a gázszerelők, óriás por lett és gondolom a zaj sem volt semmi. A srác meg rezzenéstelenül dolgozott tovább a nappaliban, egyáltalán nem érdekelte az egész és a feedback-ben leírta, hogy sehol se érezte még ilyen jól magát” – mesélte a Márti.

A vendégek

Az olasz, Pál utcai fiúk-rajongó Andrea fapadossal repül Milánóból Budapestre, ahogy rengeteg más városlátogató-, buli- vagy (fog)orvosi turista is. Ő egy VIII. kerületi apartmant foglalt le, ez fontos volt neki a könyv miatt. A képek, az ár-érték arány alapján döntött.

Érdekes, hogy egy külföldi néha mennyire más szemmel tekint a mi mindennapjaink helyeire. Márti mesélte, hogy két brit vendégét teljesen lenyűgözte a Keleti-pályaudvar környéke: „nem győztek áradozni, hogy milyen csodálatos az építészet a környéken

- azt tudni kell, hogy budapesti szemmel ez az utca egyáltalán nem számít szépnek vagy különlegesnek, kicsit lepukkant is.”

Persze vannak, akik inkább szállodába mennek, például Viktor: „nem igazán szeretek mások otthonába beköltözni, olyan mintha vendégségbe mennék, nincs meg az a távolság, nem tud úgy feloldódni az ember. Például azt se szeretem nagyon, ha családi apartmanban van a szállás. Pedig nincsenek rossz tapasztalataim ezzel se, Ausztriában kétszer is voltam olyan helyen, ahol az alsó szinten laktak a háziak és nagyon kedvesek voltak. De mindig benne van az emberben az, hogy ez mások lakása, háza, hogy viselkedni kell, nem érhetsz haza későn stb. Szóval más az érzés, ha hotelbe vagy motelbe mész, nem kerülsz bele másnak az intimszférájába.”

Szoba kilátással: fehéren vagy feketén

A lakáskiadók között becslések szerint 60-70 százalék lehet a feketézők aránya, ennek oka az adózási rendszer körmönfontságában kereshető. Márti így emlékezett a 2014-2015-ös rövidtávú lakáskiadási (Airbnb) helyzetre: „mindenképp legálisan akartam csinálni. A NAV-nál ahányszor utána érdeklődtem, annyiszor mást mondtak, látszott, hogy nem tudják sehova se tenni. Ebből kellett kisakkozni a saját szakállamra, hogy akkor hogyan is adózzak utána, de nyilván így se volt semmi garancia, hogy nem köt bele valaki. Nagyon rossz, hogy hiába lennél jogkövető állampolgár, még neked kell erőlködnöd, és így sem garantált, hogy levédted magad.”

Vannak már olyan külföldi példák, például Amsterdam, ahol az Airbnb fizeti be az idegenforgalmi adót. Így a fekete apartmankiadás megszűnt, hiszen a városi önkormányzat így nyomon tudja követni, ki, mikor és hány napot adta ki a lakását Airbnb-n keresztül.

A magyarországi rövid- és a hosszútávú ingatlankiadás adózásában ad segítséget ez a táblázat. A témában képzéseket tartó és kalkulátort készítő blog felhívja a figyelmet arra, hogy körültekintően kell kiválasztani az adózási formát, mert az éves szinten akár több százezer forint adókülönbséget is jelenthet. Tovább növelheti az adóterheket az önkormányzatoknál fizetendő idegenforgalmi adó és egyes kerületekben az építményadó.

Hosszútáv vagy rövidtáv: albérlet vagy airbnb?

Márti mindkettőt kipróbálta és nem kér többet az albérletezésből: „nagyon fárasztónak találtam – azt a részét legalábbis, hogy állandóan könyörögni kellett a rezsiért, csúszások voltak a lakbérfizetéssel, volt bérlő, aki a komplett (energiatakarékos) villanykörtekészlettel együtt lépett le a lakásból stb.” És valahogy hosszútávon jobban ott motoszkál a lakáskiadó fejében a nyomasztó gondolat, hogy „valaki benne felejti magát a lakásodban és utána nem tudod kitenni.”

Viszont vannak olyan esetek, amikor mégis a hosszútávú lakáskiadás tűnik jobb megoldásnak. Mert hiába kereshetne valaki esetleg többet azzal, hogy fellövi a lakását az airbnb-re vagy a booking-ra, ha nem beszél jól legalább angolul, nem boldogul az internettel vagy nem tud stand by-üzemmódban létezni.

Az airbnb-nél a kiadó elvileg tud valamilyen idegen nyelven, de az is lehet, hogy találkozáskor derül rá fény, hogy csak ügyeset használja a Google fordítót. Bár van, amikor marad a nemzetközi „jelnyelv,” amikor a házigazda távol és vészhelyzet van. Mártinál így történt: „A vendégem este 11kor felhívott, hogy elment az egész lakásban az áram és furcsa égett szag van... Senki nem volt kéznél Budapesten csak egy nagynéni, aki viszont nem beszélt angolul, vele kísértettem oda egy szerelőt hirtelen, aki persze szintén nem beszélt semmilyen nyelven.”

És hogy az airbnb-zés jó befektetés-e egyáltalán? Ditróy Gergely, az otthonterkep.hu szakértője szerint: „Attól függ. Ha fel vagyunk készülve a dologgal kapcsolatos terhekre (fizikai, anyagi) és van már lakásunk, ami jó helyen van, megfelelő a beosztása, stb. akkor van remény. Ha a semmiből, lakásvásárlással együtt most vágnánk bele a lakáskiadásba, akkor pedig minden a 'matekon' múlik. Számoljuk ki, hogy mennyi a teljes ráfordításunk (lakás vételár - esetleg hitelköltség pluszban, illeték, ügyvéd, felújítás, stb.) és kalkuláljuk ki azt, mennyit kereshetünk a kiadással (levonva a költségeinket, amik 20-30% is lehet a bevételhez képest) és ha azt látjuk, hogy a hozam még így is magasabb 5-6%-nál akkor érdemes lehet belevágni. Ezt azonban mindenki egyedileg illetve az adott ingatlanra szabva tudja csak jól eldönteni és meghatározni.” Összességében azt mondhatjuk, hogy már nem lehet az airbnb-vel akkorát kaszálni, mint a hype kezdetén, de hosszútávon kisebb, stabilabb hozamot érhetünk el a befektetett pénzért és energiáért.

A cikket a Brand & Content készítette a Biggeorge Property Zrt. megbízásából, nem az Index szerkesztősége. Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben.