Ébredő határ - új tendenciák a budapesti agglomerációban

A Top 3 agglomerációs település

A legdrágább Budapest környéki település jelenleg Budaörs és Nagykovácsi. Budaörs az autópálya bevezető szakasza miatt könnyen elérhető, így jelentős kereskedelmi és szolgáltatási alközpont épült itt ki, Nagykovácsi pedig szinte csak Hűvösvölgy “meghosszabbítása”, Rögtön a városhatáron túl, 14 kilométerre a térség közlekedési központját jelentő Széll Kálmán tértől.

A klasszikus budai agglomeráció régóta felkapott településein a legmagasabb az átlagos négyzetméterár. Az ingatlan.com adatai alapján 400 ezer Ft-os környéki négyzetméterárakról beszélhetünk. Nagykovácsi és Budaörs után, alig lemaradva, 365 ezer forinttal Dunakeszi, a pesti oldal feltörekvő városszéli települése áll, remek vasúti és közúti kapcsolattal.

Az agglomerációs árakat nézve az ingatlanszakmában alapvetően családi házakat vizsgálunk, ugyanis jellemzően ez érdekli az embereket. Általában a vágyott magasabb életminőség, tisztább levegő és saját kertben eltöltött szabadidő lehetősége jelenti a kiköltözéshez a motivációt.

Miért hagyjuk el a várost?

A városból kiköltözés tendenciája a rendszerváltás óta folyamatosan jelen van, hol erősebb, hol enyhébb lendülettel zajlik, és néha ellentétes irányú folyamatok ellensúlyozzák.

Ezt az évtizedes jelenséget most a város belső részeinek ingatlanár-drágulása erősíti"

 - tudtuk meg Balogh Lászlótól, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjétől. “Az V. kerületben 40 millió forintért tudunk venni 50 négyzetméteres lakást, amiből mondjuk a HÉV-összeköttetéssel bíró Budakalászon 140 négyzetméteres családi házat vásárolhatunk.”

A költözés egyik természetes motivációja az, hogy a lakásokat idővel nagyobbra cserélik a családok. A mostani árviszonyok közepette sokan szembesülhetnek azzal, hogy azért a pénzért, amiért mondjuk a XI., XIII. vagy egyéb külső kerületben családi házat vehetnének, mindössze 15 kilométerrel arrébb sokkal nagyobbra tehetnek szert, jellemzően zöldebb környezetben.

Az árkülönbséget a kiköltözés során a megnövekedő utazási igényben meg kell „fizetni” - ugyanakkor az új betelepülők egyben megteremtik a lehetőségétannak, hogy a településen kiépüljenek számukra az addig akár teljesen hiányzó alapszolgáltatások.

Erre jó példa az érdi gimnázium: a Budapestről odaköltözők nélkül nem lett volna meg a településen az ifjúság olyan “kritikus tömege”, ami saját középfokú oktatási intézményt indokolt volna.

Míg számos, hasonló méretű, vidéki településről inkább elköltöznek az emberek a szolgáltatások, munkalehetőségek hiánya miatt, az agglomerációs kisvárosok egyre vonzóbbak tudnak lenni folyamatos fejlődésük miatt.

Erősségek és gyengeségek

Persze, ezek eredetileg kisvárosok vagy falvak voltak, ezért számukra megterhelő is lehet a városkép átalakulása, elsősorban a megnövekedő forgalom szempontjából. Ezért kulcsfontosságú a település infrastruktúrája. Lehet -e bővíteni, felfejleszteni például a közlekedési lehetőségeket a megnövekedett igények kiszolgálására? Még egy autópálya közelsége sem garancia, hiszen az M7-es is bedugul reggelente. Ettől válnak előnyössé az olyan települések, mint Monor, vagy Gyál, amelyek fő vasútvonalak mentén helyezkednek el, ahol húszpercenként jön egy olyan vonat, amivel gyorsan egy főpályaudvarra lehet érni - a Nyugati esetében ez egyet jelent a belváros szívével.

Emiatt kezdenek felértékelődni az olyan települések, amelyek a hagyományos agglomerációnál már távolabb fekszenek, ilyen például Vác-Esztergom térsége a 2-es út és a felújított vasúti összeköttetések miatt. De ide sorolhatjuk Martonvásárt és a Velencei-tó környékét is, ahová egyre többen költöznek. Paradox módon a reggeli dugó az autópályán ezt a tendenciát csak erősíti, ugyanis emiatt szinte teljesen mindegy, hogy Érdről indulunk el, vagy 10-15 percnyi plusz autózás után, Velence térségéből indulva érkezünk meg a dugóba.

Az árnyoldala az ilyen jellegű, bátrabb kiköltözésnek, hogy nem feltétlenül van még meg a fent említett infrastruktúra, az intézményi ellátottság - 

Ráadásul a munkába járási szokások is érezhetően változnak, most már egyáltalán nem ritka, hogy valaki hetente egy vagy több napot otthonról dolgozik - és ez komoly hatással lehet a városon kívüli életmód felé való nyitottságra.

Az agglomerációban felnövő generációk azzal szembesülnek, hogy elsőként kell hazaindulniuk a belvárosi programokból, korábban kell kelniük reggel az ingázás miatt, ezért fiatal felnőttként inkább beköltöznek a városba, ahol minden elérhető távolságra van. Ez az egyik motorja az agglomerációból érkező visszaáramlási folyamatoknak. Az utóbbi években kevésbé csökken Budapest lakossága az agglomerációba költözés miatt, mint korábban, nőtt a nagyvárosi életmód vonzereje.

A közeljövőt tekintve fontos tényező az uniós támogatások alakulása, ugyanis a legtöbb esetben minden ingatlanfejlesztés mögött áll ilyen forrás. Az új ciklusban Budapest bizonyos forrásoktól már elesik, csak a vidéki települések számíthatnak támogatásokra.

Tóparti laboratórium

A közeljövő agglomerációs dinamikájának egyfajta laboratóriuma lehet a biatorbágyi Tópark. A mai, “Be My City” néven futó projekt egy úgynevezett “városnegyed-fejlesztés”, ami példátlan még Magyarországon, ezért izgalmas kérdés, hogy mennyire lesz sikeres.

A projekt a 2000-es évek eleji agglomerációs fejlesztési próbálkozások szó szerinti újraéledése. Az éveken át betontorzóként éktelenkedő projekt tulajdonosváltás után épül tovább: néhány épületet átterveznek és újra gondolják a koncepciót a kor szempontjai szerint.

Az eredeti elképzelés szerint csak irodaépületek, konferenciaközpont és kereskedelmi egységek épültek volna itt, az új Tópark viszont 350 lakással mintegy 1000 ember otthona is lesz. Kifejezetten családokra fókuszálva, ezért helyi bölcsőde, óvoda és közösségi terek is lesznek.

Az itt élő ezer főn kívül mintegy háromezer kereskedelmi alkalmazott, és nem kevesebb, mint ötezer céges irodai dolgozó fordul itt meg naponta.

Sajátos helyzet, hogy egy agglomerációs településrész már “kulcsrakészen”, ilyen pozitív ingázási mérleggel tervezve induljon el. Az itt dolgozók vélhetően nagyrészt Budapestről, ill. a környékbeli agglomerációs településekről jönnek majd. Ami azt jelentheti, hogy ezek az emberek a nagyvárost munka és otthon szempontjából is kihagyhatják az életükből, de percek alatt beérhetnek – akár rendszeres buszjárattal is - ha Budapest speciális szolgáltatásaira vágynak. 8000 fő napi igényeit kell kielégítenie majd a városrésznek, ebben segítenek a nagy bevásárló és szolgáltatóközpontok, amelyek Budaörs-Biatorbágy körül találhatók.

Nagyvárosi életérzés vidéken

A városrész vonzerejét nemcsak a nagy teraszos és a penthouse lakások, a zöldtetők és játszóterek növelik majd, hanem a budapesti Váci utcára emlékeztető hosszúságú és jellegű passzázs is. Ezért érdekes lesz látni, hogyan tud beilleszkedni a klasszikus agglomerációba, ahová, mint említettük, általában a saját kert és a természet közelsége hajtja a kiköltözőket.

Három autópálya háromszögébe zárva nehezen beszélhetünk természetközeliségről, és amellett, hogy a kor élhetőségi igényeinek és energetikai megoldásainak megfelelőre tervezik, maga a komplexum egy belvárosi, magasházas blokkra emlékeztet. A közvetlen környezetbe persze már ezrével telepíti a növényeket a kivitelező, tanösvényt épít, és ott van a projekt nevében megjelenő tó is, 3 km-es futópályával - de mindez nem hasonlítható össze a Pilis vagy a budai hegyek erdős összképével.

A fejlesztő ezért nem is a Tópark “kinti” jellegét hangsúlyozza, éppen ellenkezőleg: a nagyvárosi életérzés kihelyezéséről van szó egy olyan környezetbe, ahol mérésekkel igazoltan alacsonyabb a zajszint és tisztább a levegő, mint a városon belül.

A jelek szerint a helyzet az, hogy valójában ez egy “budai projekt” - az ingatlanszakma is így címkézi, és valójában nem is az agglomerációval, hanem Újbudával konkurál. Ez az 550 ezer forintos belépőszintű négyzetméterárakból is leolvasható: ide az új dolgokra nyitott, és a magas színvonalért szívesen fizető városlakókat várják.

Szem előtt kell tartani a CSOK-hatást is, amivel valószínűleg a fejlesztő is számol, és ezért fókuszál elsősorban a családokra a lakások kialakításakor. A CSOK igazából azt jelenti, hogy minden érintett nagyobbat gondolhat, mint amit CSOK nélkül megengedhetne magának, azaz a “drágább” ingatlan is szélesebb rétegek számára válik elérhetővé - persze mindenki a maga motivációi és igényei szerint mérlegelhet, a cikk elején részletezett távolság-négyzetméterár tengelyen.

Tudatos vásárlók a kész falak között

A Tópark üzletfejlesztési vezetője, Csendes Balázs szerint a szakmai rendezvényeken az tapasztalható, hogy erősödött a lakásvásárlók piaci tudatossága: konkrét igényekkel, pénzügyi szempontból tudatosan érkeznek.

Mivel a lakásvásárlás általában élethelyzet-változáshoz kötődik, a piaci érdeklődés hátterében mindig valamilyen sürgető tényező áll. A mostani, meglehetősen különleges ingatlanszakmai helyzetben Magyarországon mindenképp versenyelőnyt jelent a 80-90 százalékos készültség, az a tény, hogy 1-2 éven belül költözhetők a Tópark lakásai.

A építőipari boom, illetve a nyugati országok magasabb bérezési szívóhatása miatt jelenleg kifejezetten nehéz kivitelezőt és építkezési csapatot találni jelenleg. Ez szintén árfelhajtó hatásként érvényesül a piacon, amellett, hogy jellemzően sokkal lassabban jut el egy projekt a tervezőasztaltól a kulcsrakész állapotig, mint néhány éve. “Nagyon örülnek, hogy megfoghatják a falakat” - tette hozzá az érdeklődőkkel kapcsolatos tapasztalataihoz Csendes.

Az ingatlanfejlesztő számára a befektetés mindenképpen hosszútávú: a lakásokat értékesítik ugyan, de az irodákat és üzlethelyiségeket bérbe adják, illetve üzemeltetőként érintettek maradnak az egész komplexum menedzsmentjében. Ilyen jellegű “városnegyed-fejlesztés” sehol nem volt még az országban, viszont ezt a kategóriát még be kell vezetni a piacra. Érdekes lesz látni, hogyan alakul a hagyományos agglomerációs tendenciákhoz képest egy ilyen projekt sorsa.