Szellemvárosból rendhagyó városnegyed

“Be My City” mottóval hirdeti magát a Tópark projekt, a “városnegyed-fejlesztés” a Törökbálinti-tó partján. A projekt a 2000-es évek elejétől, tíz éven át betontorzóként éktelenkedett az M1-M7 bevezető szakasza mellett, de a közelmúltban új tulajdonosi körrel épült tovább: néhány épületet átterveztek és újragondolták a koncepciót a kor szempontjai szerint.

Az eredeti elképzelés szerint csak irodaépületek, konferenciaközpont és kereskedelmi egységek épültek volna itt, az új Tópark viszont 350 lakással mintegy 1000 ember otthona is lesz. Kifejezetten családokra fókuszálnak, ezért helyi bölcsőde, óvoda és kültéri közösségi terek is épülnek. Az itt élő ezer főn kívül több, mint ezerötszáz kereskedelmi alkalmazott, és nem kevesebb, mint ötezer céges irodai dolgozó fordul itt meg majd naponta, nem beszélve a környező három autópályáról érkező potenciális látogatókról.

Városnegyed város nélkül

A Tópark ígérete szerint

magas színvonalú életet, lakhelyet, munkahelyet, tiszta levegőt, tágas környezetet és városias pezsgést kínál, kiváló közlekedéssel, tíz percre a Kelenföldi Pályaudvartól.

Nem lakóparkként vagy irodaparkként, hanem városnegyedként határozza meg magát, mondta el Csendes Balázs, a Tópark üzletfejlesztési vezetője.

Felmerül a kérdés, hogy a város és a vidék előnyeinek egyesítésével fennáll-e annak a kockázata, hogy a hátrányok is összeadódnak. Szintén kérdés, hogy összességében sikerül -e pozitív irányba billenteni a mérleget, ha az élhetőségről van szó.

De mitől város egy város? Egyes szempontok szerint nem más, mint élmény, egy bizonyos tájforma, ami bizonyos viselkedésmódokat indikál bennünk, amihez kötünk magunkban egy szabályrendszert. A Tópark a hagyományos városfogalomnak nem sok tulajdonságát hordozza, miközben vizuálisan, formálisan annak tekinthető. Rendelkezik például a Váci utcához mérhető sétánnyal, ami állítólag minden este megtelik majd élettel - de az eredeti Váci utcához kapcsolódó érzéseinkhez hozzátartozik az, hogy valaminek a közepén van. A pesti történelmi belvárosnak, és ez ad neki egy olyan extra jelentést, amit Biatorbágy külterületén nem találhatunk meg.

A mesterséges városok nem sikersztorik

Egy város akkor tud jól működni, ha kapcsolódik meglévő organizmusokhoz. Az, hogy építsünk egy darab monolit tömböt, amiről azt mondjuk, hogy “város a városban”, holott a szántóföld közepén van, ez nagyon egyedi

– mondja Ongjerth Richárd, a Magyar Urbanisztikai Tudásközpont vezető tanácsadója.

Úgy véli, a történelmi előzmények nem kecsegtetnek sok sikerrel: „Az ilyen mesterségesen épített városok, amelyeket az urbanisztika produkált az elmúlt száz évben, mind megpróbáltak jobbak lenni a történelmi városoknál. Voltak olyanok, amelyek az ingázásra épültek, például a Párizs 10-20 km-es körzetében felépült újvárosok, a lakótelepeikkel, a hatvanas évektől - ezeket a közelmúltban a zavargásokról ismerjük, gyűjtőhelyei lettek egy csomó szociális problémának.”

Magyarországon a szocialista építés betondzsungelei juthatnak először eszünkbe, ha előzmények nélküli, épített városokra gondolunk. “Dunaújvárost a Pentele nevű 6000-7000 fős nagyközséghez építették hozzá, több ütemben, a vasmű dolgozói számára. 40 ezres városrészt adtak az eredeti faluhoz. Míg Székesfehérváron a történelmi városközpont tele van csupa érdekességgel, Dunaújváros unalmas, urbanisztikai szempontból jelentős monotónia uralja, ami abból adódik, hogy minden ki van találva és minden ki van számítva. Ezeknél a mesterséges városoknál nagyon hiányzik a véletlen. A történeti városokban sok az át nem gondolt rész, ezektől szeretjük őket, ezért vannak közel hozzánk.”

Tíz percre a metrótól?

A Tópark elődjét arra a jelenségre fűzték fel, hogy sokan már kiköltöztek a környékre, és ezenkívül jelentős munkaerő-alközpontok is megjelentek a térségben. Budaörsön sok multi, IT cég székhelye megtalálható. Friss kutatások szerint már azoknak a száma is nagyon magas, akik Budapestről járnak ki dolgozni az agglomeráció településeire.

“A szuburbanizáció túlzottan megnöveli az autóforgalmat. Magyarországon ez azért is probléma, mert itthon nincsenek olyan eszközök, amelyek a szuburbanizáció e megnövekedett terheléséből valamennyit a fejlesztőre vagy a lakosságra háríthatnának, ugyanis az utakat nem ők építik” – mondta Ongjerth.

A fejlesztő véleménye ezzel szemben az, hogy éppen a közlekedés a lokáció egyik erőssége. “A modern városrész szerintünk már nem képzelhető el úgy, hogy csak autóval lehet megközelíteni, ezért létesítettünk expressz buszjáratot, a megfelelő megállókkal” - hangsúlyozta Csendes Balázs.

A tömegközlekedésbe illesztett buszjárat tízperces menetidőt ígér a legközelebbi metróállomáshoz, a Kelenföldi pályaudvarhoz, de Ongjerth tart attól, hogy ez nem elég hatékony megoldás. A busz egy zsúfolt autópálya-szakaszon fog közlekedni - ilyen alapon Budakeszi, Páty, vagy Telki is “10 perc”, ami akkor tartható, ha nincs senki más az úton.

„Ezen enyhíthet, ha helyi buszjáratok ráhordanak a budaörsi vagy törökbálinti vasútállomásra, hiszen a vasút valóban kiszámíthatóan és ütemesen közlekedik. Ráadásul a Tópark teljes kapacitáson mintegy 8000 helyben dolgozóval és mintegy 1000 helyi lakossal számol. Annyiból szerencsés a helyzet, hogy ez ellenirányú forgalom, tehát ők akkor jönnek kifelé, amikor a bemeneti forgalom nagy csúcsidőben, és este fordítva, de ezzel együtt egy buszjárattal ez nem tűnik megoldhatónak. A buszforgalom felső határa 5000 ember körül van óránként, de akkor már a hetes vonal kapacitásáról beszélünk. Ez szinte egy külön sáv lefoglalását jelenti, a csúcsidei órákban.”

Fűnyírás helyett shopping

Az emberek általában életmódot választanak, amikor költöznek, életformatípusok között mérlegelve teszik le a voksukat egy bizonyos megoldás mellett. A Tóparkban kínált életforma gyakorlatilag még nem létezik.

Czene Éva, városrendezési vezető tervező szerint a Tóparknak számos előnye van a kertvárosokkal szemben. „A fiatal, kiköltöző családok esetében felmerül a kérdés, hogy manapság mennyire van igényük arra, hogy munka után még füvet nyírjanak, kertészkedjenek. Elég kevesen vannak így, és számukra van bőven kertesházas előváros Budapest körül. A kertvárosba kiköltözőknek gyakran azzal kell szembesülniük, hogy kérdéses színvonalon találnak olyan szolgáltatásokat, amelyeket egyébként megszoktak a városban. Ez mindig egy éles váltás, bármelyik agglomerációs településről is beszéljünk.”

De akárhogy is indul el egy városrész élete, az mindig ritka, hogy egyszer csak kulcsrakészen átadják az egészet, és ettől a fix időbeli ponttól kezdve a város “él”. A kihívás az, hogy ha a szolgáltatások nem épülnek ki elég korán, az elkedvetleníti azokat, akik itt élnének, ha pedig a lakók érkeznek túl lassan, az a vállalkozások forgalmát fogja vissza.

Csendes Balázs válasza erre az, hogy a lehető legjobban ütemezik a lakó-, az iroda-, és a kiskereskedelmi funkciót. „Ez az egész egy kötéltánc, ezért nem ugrunk neki egyszerre 350 lakás értékesítésének, de biztató, hogy elég korán megjelentek a kiskereskedelmi érdeklődők, például cukrászda, virágos. Ezt a folyamatot is mesterségesen visszafogjuk, hiszen tudjuk, hogy csalódást generálna, ha az üzletek nem tudnák az elvárt magas számokat hozni, mert még kevesen élnek helyben. “

Azt sem szabad elfelejteni, hogy a Tópark egy biatorbágyi településrész, így törvényi kötelezettsége, hogy bizonyos szolgáltatásokat elérhetővé tegyen a biatorbágyi összlakosság számára. A fejlesztő például szerződésekben vállalta adott mennyiségű iskolai, óvodai, bölcsődei férőhely biztosítását.

A Tópark helyzete olyan szempontból is speciális, hogy az itt élők létszáma csak töredéke az itt naponta megfordulóknak. Az autópálya-összeköttetés jelentős potenciális forgalmat is hozhat, ha a Tópark vonzó megállóvá tud válni. A cél, hogy a környékbelieket is idevonzzák, akik így egy bevásárlás, fodrászlátogatás erejéig ellátogathatnak ide, és üzletfejlesztő reményei szerint “megszokják városnegyedként használni a Tóparkot”. Az M0 révén akár külföldi átutazókkal, Kelet-Nyugati forgalommal érkezőkkel is számolni kell.

Nemcsak budapestieknek lehet alternatíva

A Tópark lakásainak előregisztrációja a cikk írásának pillanatában mindössze három hete nyílt meg, így a tendenciákról még nem tudunk sokat. A lakások 10%-án áll a regisztrációs szint, és egyelőre az látszik, hogy mindenféle lakást keresnek, nemcsak a tóparti panorámás, vagy a legolcsóbb négyzetméterárú ingatlanokra van igény. Nemcsak a budapestiek és a Budaörs-környékiek számára lehet érdekes, hanem számítani lehet a Nyugat-Magyarország felől érkezőkre is.

A 80-90 százalékos készültség versenyelőnyt jelent számos jelenlegi lakóingatlan-fejlesztési projekthez képest. A lakásokat felkeresők azt is értékelik, hogy az autópályák közelsége ellenére nem ér el a házakig a forgalom zaja, és hogy a levegő tisztább.

A Tópark egy teljesen új életformát ígér a város-vidék skálán. A következő néhány évben pedig kiderül majd, hogy új határterületet képvisel az agglomerációs fejlesztések hazai világában, vagy a 10-es évek végén kezdődött új ingatlanboom első fecskéje, vagy inkább mamutja lesz - de mindenképpen egy izgalmas és tanulságos urbanisztikai történet íródik Biatorbágy és Törökbálint határában.