90+12'
Anglia
1
Argentína
2
30 ezer új lakás hat év alatt – megmentheti a piacot az állami tőke?
Interjú Buda Sándorral, a Nemzeti Tőkeholding elnök-vezérigazgatójával
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!További Brand and Content cikkek
-
Megtakarítási lehetőségek a villanyszámlában - Ötperces tankolás vs. családi logisztika. Tényleg kompromisszum ma a villanyautó?
- 20 milliárdos kulisszatitkok. Bejártuk a Rossmann vadonatúj, futurisztikus központját (Videó!)
- Tűfóbia helyett digitális kalandok – újabb hazai kórházakban vetik be a VR-technológiát
- Megtaláltuk a tökéletes rágcsálnivalót szurkoláshoz – itt a nagy chipsteszt
A kormány lakhatási programja nem támogatás, hanem befektetés: 300 milliárd forint tőkét juttatnak ingatlanalapokhoz, amelyek így akár 1000 milliárd forintnyi beruházást is mozgásba hozhatnak. A cél: több új lakás, lakásmobilitás és egy stabilabb piac. De vajon tényleg segíthet ez a konstrukció a lakhatási kínálat növelésén? Buda Sándorral, a Nemzeti Tőkeholding elnök-vezérigazgatójával beszélgettünk.
Az állami indíttatású Lakhatási Tőkeprogram ambiciózus célokat tűzött ki: új lakások, kollégiumok és bérlakások építésének fellendítése és a lakáspiac dinamizálása. De mennyire reálisak ezek az elvárások? Hogyan biztosítható, hogy a befektetések valóban a lakosság széles körének elérhető lakásokat eredményeznek? Valóban képes lesz ez a konstrukció élénkíteni a hazai gazdaságot, vagy csupán a piaci szereplők beruházási lehetőségeit bővíti? Többek között ezekre a kérdésekre kerestük a választ Buda Sándorral folytatott beszélgetésünkben.
A magyar ingatlanpolitikával szemben gyakori kritika, hogy kizárólag keresletoldali élénkítő eszközökből áll, azonban az elmúlt évtizedben számos kínálatoldali intézkedést is hoztak. Hogyan illeszkedik ebbe a Lakhatási Tőkeprogram?
Az elmúlt években valóban számos keresletösztönző intézkedés született, amelyek a családok és a fiatalok otthonteremtését szolgálták, ilyen volt például a CSOK vagy a mostani nagyon népszerű fix háromszázalékos Otthon Start Program. És ezekkel párhuzamosan a kínálatot ösztönző lépésekre is sor került, gondoljunk csak az 5 százalékos lakásáfa többszöri meghosszabbításra, ami mindenképpen támogató tényezőt jelentett a piacon.
A Lakhatási Tőkeprogram pedig szintén ezen utóbbi intézkedések táborát erősíti. A program keretében 300 milliárd forint befektetést hajtunk végre ingatlanalapokba, amelyekhez a magántőke is csatlakozik. Az alapkezelők a szokásos módon tőkeáttétellel működnek: egy fejlesztéshez általában 20–30 százalékos önerő mellé további 70–80 százalékos hitelt vesznek igénybe.
Összességében így azt várjuk, hogy a következő 5–6 év során a program körülbelül 1000 milliárd forintnyi plusz beruházást generál, ami mintegy 30 ezer új lakás, bérlakás és kollégium megépítését teszi lehetővé.
Ez éves szinten 5 ezer új lakást, bérlakást és kollégiumi kapacitást jelent. Összehasonlításképpen az elmúlt években országosan évente körülbelül 15 ezer új lakás épült, így a program nagyságrendileg harmadával növelheti a hazai lakásépítési volumen éves átlagát a következő hat év mindegyikében.
Ez a számítás abból adódik, hogy egy fejlesztési ciklus körülbelül három évig tart – a telek kiválasztásától az ingatlanok felépítésén át az értékesítésig –, így a program 6 éves időtartama lehetőséget ad egy második ciklus elindítására is. Az alapkezelők tehát biztonsággal számolhatnak ezzel a tőkével, mivel a befektetési időszak végéig nem kell visszafizetniük, így nyugodtan forgathatják és beruházhatják a kapott forrásokat. A hatodik év végén pedig az összegyűjtött hozamokkal együtt kell elszámolniuk az állami befektető felé és visszafizetni azt.
A Lakhatási Tőkeprogramnak voltak-e előzményei már itthon, vannak-e mintái külföldön?
Van egy hasonló logikájú kezdeményezésünk, azonban az más fókusszal indult. Ez a 2023-as évben létrehozott Baross Gábor Tőkeprogram és azon belül is az ingatlanfejlesztési alprogram. Ennek elindításával a magyar épületállomány zöldítése és energiahatékonysági fejlesztése, vagyis a kor színvonalának megfelelő korszerűsítés a célunk, ezért 150 milliárd forintot fektettünk be hazai ingatlanalapokba. A program több mint két éve működik, és már most szép eredményeket hozott: megvalósultak lakóépületek, logisztikai bázisok, irodák és ingatlanok is, mindegyik magas fenntarthatósági minősítéssel és kiemelkedő energiahatékonysággal. A program pénzügyi eredményei is kedvezők, jelenleg 8–9 százalékos hozamot produkál, amely a hátralevő időszakban még tovább javulhat. Összességében tehát a program mind környezeti, mind gazdasági szempontból sikeresnek mondható.
Fotó: Dialogue Creatives
Nemzetközi összehasonlításban az uniós államok többségében egyébként léteznek hasonló állami intézkedések a lakásfejlesztés támogatására. Németországban például a Kreditanstalt für Wiederaufbau (Újjáépítési Hitelintézet) hitelek és garanciák révén segíti a lakásépítést, míg más országokban – például Szlovéniában és Csehországban – állami alapokba történő befektetések révén valósítanak meg ingatlanfejlesztéseket. Ezek a programok jellemzően a megfizethető lakhatásra vagy a középszintű lakásszegmensre koncentrálnak.
A tőke alapkezelőkhöz történő kihelyezése miért lehet hatékonyabb, mint a közvetlen állami lakásépítési projektek?
Attól függ, mit tekintünk közvetlen állami programnak. Ha visszatekintünk a múltba, például a rendszerváltás előtti időszakra, amikor Békásmegyert vagy Gazdagrétet építették, ott tömeges lakásépítés történt egy-egy helyszínen. Ennek előnye volt, hogy az állami vállalat egy kézben tudta lebonyolítani a projektet, hátránya viszont, hogy a lakások tipizáltak lettek.
A jelenlegi program célja éppen az volt, hogy a lebonyolítást a piacra bízzuk.
Több piaci szereplő, egészen pontosan 19 alap vesz részt a programban, akik ismerik a piacot, látják, milyen típusú, méretű és elhelyezkedésű lakásokra van szükség, és összeállítanak egy olyan diverz lakásmixet, amely a piac igényeit szolgálja. Sokkal változatosabb kínálat jön létre földrajzilag és funkcionálisan egyaránt. Emellett a több szereplő nagyobb hatást gyakorolva sokkal inkább új lendületet tud adni a lakásépítéseknek.
A programban részt vevő alapkezelők mind jelentős referenciákkal rendelkeznek a lakóingatlan-piacon, így pontosan ismerik a keresletet, tudják, milyen lakások kelnek el és hol érdemes és lehet telket vásárolni, fejleszteni. Ez önmagában is erős érv a piaci megvalósítás mellett. Emellett felmerül a hatékonyság kérdésköre is. Költség- és határidőtartás szempontjából a magánszereplők hatékonyak, mert számukra a tőke megtérülése közvetlen nyomást jelent, így optimalizálni próbálják a beruházásokat.
Fotó: Dialogue Creatives
Visszatérve a nagy állami lakásfejlesztésekre: akkoriban a telkek gyakorlatilag ingyen álltak rendelkezésre, óriási területeket jelöltek ki az építkezésekre. Ma már elképzelhetetlen, hogy egy állami entitás több helyszínen, elszórtan, 100–200 lakásos projekteket építsen, mert ehhez olyan stáb és helyismeret szükséges, ami hatékonyan nem biztosítható egyetlen cégnél.
Az országon belül hol történnek ezek a fejlesztések?
A fejlesztések körülbelül 70 százaléka Budapesten valósul meg, a maradék 30 százalék vidéki városokban, de a második ciklus terveit csak 2-3 év múlva látjuk majd. A különböző szegmensek között is lesz diverzitás: nemcsak eladásra épülnek új lakások, hanem a teljes beruházás mintegy 5 százaléka kollégiumi férőhely, és körülbelül 2 százaléka bérlakás lesz. A kollégiumi férőhelyek kialakítása összeillik azzal a kormányzati szándékkal, amelynek célja a fiatalok számára megfizethető lakhatást biztosítani. Továbbá a számok arányának kialakításakor figyelembe vesszük azt a tényt, hogy a magántulajdonban lévő lakáspiac nagysága jelentősen meghaladja a kollégiumi vagy bérlakás-szegmenst. Magyarországon például a lakáspiac megtérülése kedvezőbb, ami indokolja, hogy a program zömében új lakások eladására koncentrál, de közben bizonyos szereplők kollégiumok vagy bérlakások kialakítását is vállalják szem előtt tartva a hosszú távú stabil hozamot.
Több kritikát is kapott a Nemzeti Tőkeholding, miszerint kevés nyilvános információ érhető el a Lakhatási Tőkeprogramról, valamint, hogy túl sokáig tart a források kihelyezése. Hogyan látja, mi ezeknek az oka?
A program összetett és sokszereplős: 19 alapkezelőhöz kell eljuttatnunk 300 milliárd forintnyi tőkét, természetesen a lehető legnagyobb körültekintés és legalaposabb előkészítés mellett. Ennek egy kritikus pontja például az ingatlanalap-kezelési engedély.
A 19 alapkezelőből 14 már rendelkezett ezzel a jogosítvánnyal, a többiek esetében viszont szükséges volt ennek megszerzése. Ez már önmagában egy rendkívül összetett és időigényes eljárás, amely során teljesíteni kell a felügyelet (MNB) előírásainak megfelelő dokumentációk beszerzését és személyi-technikai feltételek meglétének biztosítását.
Még azoknak az alapoknak is, amelyeknek már megvan az engedélyük, számos adminisztratív és szakmai feladatot kellett elvégezniük: ki kellett alakítani vagy éppen módosítani a kezelési szabályzatokat, be kellett jegyezni az alapokat, le kellett bonyolítani a jegyzési folyamatokat, nyilvántartásba venni az ingatlanalapokat és még sorolhatnám. Tehát rengeteg a teendő, de az időzítés teljes mértékben ütemezett, jól halad.
Jelenleg 10 alapkezelő kezdhette meg a Lakhatási Tőkeprogramból származó források felhasználását október végével, ezzel 160 milliárd forintot nyitottunk meg a lakásprojektek előtt. Ez az összeg várhatóan év végéig 270 milliárd forintra nő. A maradék forráshoz az engedélyeztetési eljárásban lévő alapkezelők a jövő év első negyedévében juthatnak hozzá.
Mit jelent ez konkrétan: milyen típusú fejlesztésekre indult el ténylegesen a munka?
Több konkrét projekt is elindult már. Ilyen az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap Andor Liget nevű lakóparkja a XI. kerületben, az Andor utca–Egér út környékén, összesen 141 lakással. A Wallis ingatlanfejlesztője, a LIVING, a XIII. kerületben, a Fáy utcánál, a Vasas pálya közelében fejleszti a Le Jardin II projektet, 147 lakással. A lakások többsége már a tervezőasztalról megvásárolható, az átadások pedig várhatóan 2027 első negyedévétől kezdődnek. A Raiffeisen Alapkezelő a Könyves Kálmán körúti Parkway irodaházát alakítja át részben lakás, részben kollégiumi funkcióra. Ez különösen érdekes, egyrészt, mert az irodapiac a Covid óta nehéz helyzetben van, és a program lehetőséget ad bizonyos ingatlanok funkcióváltására is, ezzel is növelve a lakáskínálatot. Másrészt az átalakított ingatlanok nem maradnak kihasználatlanul, ami a város lát-és összképét is pozitív irányba mozdítja. Emellett Debrecenben is folyamatban van egy jelentős beruházás: a LIVING egy 400 lakásos projektet valósít meg a városban, ahol a nagy ipari fejlesztések miatt kiemelkedő a lakásigény.
Az elmúlt években sok vita alakult ki a magántőkealapok körül, különösen az állami forrásokhoz való hozzáférésük miatt. Pontosan milyen kritériumok alapján választották ki az alapkezelőket, és hogyan ellenőrzik, hogy az alapkezelők valóban teljesítik-e az előírt szakmai követelményeket a szerződés időtartama alatt? Milyen szabályok biztosítják az állami források biztonságát és eredményes felhasználását?
A program nyilvános pályázat útján valósult meg, amelynek egyik objektív feltétele az volt, hogy csak olyan alapkezelők indulhattak, akik 2024. év végén legalább 25 milliárd forintnyi kezelt vagyonnal rendelkeztek magántőke-, értékpapír- vagy ingatlanalapokban. Ez biztosította, hogy a programban komoly tapasztalattal és kellő mérettel rendelkező szereplők vegyenek részt, ami garanciát jelentett a megvalósítás színvonalára.
Fotó: Dialogue Creatives
Az alapkezelők tevékenységét folyamatosan monitorozzuk. Rendszeres visszamérési pontok vannak, amikor ellenőrizzük a forrásfelhasználást és a megvalósult projekteket. Amennyiben az előrehaladás nem megfelelő, szankciókat alkalmazhatunk, melyek előre lefektetésre kerültek a kezelési szabályzatban. Ezek között szerepelhet a tőkeleszállítás, bizonyos esetekben akár az alapkezelés elvétele is, valamint a felügyelet, vagyis a Magyar Nemzeti Bank felé is fordulhatunk.
A felügyelet ugyanis befektetővédelmi funkcióval rendelkezik: ha a befektető azt tapasztalja, hogy az alapkezelő megsérti a kezelési szabályzatot, a felügyelet intézkedhet – a bírságtól kezdve a felügyeleti biztos kirendeléséig számos eszköz áll rendelkezésre. Ezek képezik a fő kontrollpontokat az alapkezelők tevékenységének nyomon követésére és biztosítására.
A Lakhatási Tőkeprogram hogyan viszonyul az Otthon Start Programhoz?
Bár van átfedés és alapvetően a két program kiegészíti egymást, más célokat szolgálnak. Az Otthon Start elsősorban a fiatalok és az első lakásvásárlók otthonszerzését könnyíti meg a rendkívül kedvezményes fix három százalékos hitel segítségével. A Lakhatási Tőkeprogram ezzel szemben az új lakások fejlesztését ösztönzi, a lakáskínálat bővítését célozva.
Az Otthon Start esetében nemcsak új, hanem használt lakások is kvalifikálhatnak, viszont van egy négyzetméter-korlát. A Lakhatási Tőkeprogramban ilyen plafon nincs, és bár a programban megvalósuló lakások egy része megfelelhet az Otthon Start feltételeinek, más része viszont a magasabb árkategóriába esik.
De a két program támogatja egymást: a Lakhatási Tőkeprogram által létrejövő új, korszerűbb lakások ugyanis elősegítik a lakásmobilitást. Ha valaki például magasabb műszaki színvonalú vagy nagyobb lakásba költözik, a korábbi használt lakása piacra kerülhet, és már megfelelhet az Otthon Start feltételeinek.
Így a programok összekapcsolódnak mind a közvetlen lakáskínálat, mind a másodlagos lakáspiac szintjén.
A Lakhatási Tőkeprogram nem támogatás, hanem befektetés. Mekkora hozamelvárás mellett dolgoznak?
A Lakhatási Tőkeprogram esetében alapvetően hozamelsőbbséget kérünk a partnerektől. Ez azt jelenti, hogy az alapokban keletkező hozam először az állami befektetőt illet meg, majd ezt követően részesül a befektetőpartner. Ez az elsőbbségi hozam körülbelül 10 százalékos, ami a mai piaci hozamkörnyezetnek megfelelő szint. Bár a piaci hozam mindig egy sávban mozog, mi inkább a sáv alsó részét célozzuk, ugyanis a program számára nem csupán a hozam adja a motivációt: társadalom- és szociálpolitikai célok is fontos szerepet játszanak.
Melyek ezek, és milyen eredményeket tekintene sikernek a program zárásakor?
A két kérdés összefügg egymással. A program sikerességét több szempontból érdemes vizsgálni. Egyrészt pénzügyi értelemben akkor tekinthető sikeresnek, ha az előzőleg említett körülbelül 10 százalékos elsőbbségi hozamot elérjük. Ezen túl azonban számos további sikertényező is van. Ide tartozik a lakáskínálat bővítése: a program segít abban, hogy családok olyan új lakásokhoz jussanak, amelyek megfelelnek a kor technológiai és műszaki színvonalának, valamint biztosítják az elvárt minőséget méret és elhelyezkedés szempontjából. A program előnye továbbá a lakásmobilitás erősítése, amellett, hogy hosszú távon kiszámítható környezetet teremt. Ennek ismeretében pedig azt várjuk, hogy a fejlesztők is megerősödnek, és olyan beruházásokat valósítanak meg, amelyekhez a tőkeprogram nélkül korlátozott kapacitással rendelkeznének. Végül, de nem utolsó sorban a gazdasági hatás is jelentős: a több építési feladat révén nő a munkahelyek száma, a foglalkoztatottak aktivitása, ami hozzájárul a GDP-hez és támogatja a gazdasági növekedést.
Tervezik-e a konstrukció bővítését, például más típusú ingatlanfejlesztések vagy társadalmi célú befektetések irányába?
Jelenleg az a fontos, hogy lássuk a program első tapasztalatait. Nem szeretnénk, hogy kontrollálatlan mennyiségű pénz áramoljon a piacra; ezért az első fázis eredményeit fogjuk először nyomon követni, és ezek alapján tervezni a további lépéseket.
Sokak számára továbbra sem egyértelmű, mi az a magántőkealap és hogyan működik. Hogyan magyarázná el, hogy miért fontos ez az eszköz az állami befektetési politikában?
A magántőkepiacnak óriási jelentősége van a gazdaság szempontjából. Egy magántőkealap jelentős változásokat tud elindítani, számos gazdasági szereplőt tud megmozgatni. A magántőke végső felhasználója jellemzően egy nagyobb, érett fázisban lévő cég vagy projekt, ami azt növekedéshez, beruházáshoz, terjeszkedéshez veszi igénybe. A magántőkealapokból történő finanszírozás az USA-ban és Nyugat-Európában egy teljesen elterjedt forma, a tőzsde mellett a másik legkeresettebb finanszírozási forma.
A forrás „magán jellegét” pedig leginkább intézmények, így nyugdíjalapok, biztosítók adják, akiknél óriási mennyiségű vagyon halmozódik fel a tagok befizetéseiből, de a vagyonos magánszemélyek is ide sorolhatók. Az alapkezelők ezt a forrást próbálják ésszerűen befektetni a megfelelő hozam elérése érdekében például hagyományos kkv-kba, nagyvállalatokba. Ez jelentős impulzust ad a gazdasági növekedésnek, mivel a vállalatok így tőkét vonhatnak be további beruházásaikhoz és fejlesztéseikhez.
Viszont történelmi okokból Közép-Kelet-Európában, így Magyarországon is kevesebb intézményi tőke áll rendelkezésre. Magyarországon a magántőke aránya a GDP-hez viszonyítva kb. 0,28 százalék, míg az EU-s átlag 0,55 százalék. Éppen ezért az államnak nagyobb szerepet kell vállalnia a magántőkealapok létrehozásában. Nekünk is ez a feladatunk, de mindezt úgy látjuk el, hogy közben mozgósítjuk a hazai magánbefektetőket is. Éppen ezért ahogy a Lakhatási Tőkeprogramban, úgy új tőkealapok felállításakor általánosságban is alapvető elvárásunk, hogy legalább 30%-os arányban magánbefektető is bejöjjön az üzletbe. Egyrészt ezzel feltornázzuk a piacra kerülő finanszírozási volument, másrészt megteremtünk egy kockázatközösséget is.
A Lakhatási Tőkeprogram összességében tehát nemcsak új lakások építését segíti, hanem hosszú távon a hazai ingatlanpiac stabilitását és átláthatóságát is erősítheti, miközben a magán- és állami tőke együttműködésére építve új mintát ad a lakhatásfejlesztési beruházásoknak.
(Borítókép: Buda Sándor, fotó: NTH)
A cikket a Dialogue Creatives készítette a Nemzeti Tőkeholding megbízásából, nem az Index szerkesztősége. Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben.
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Követem!