Pécs a Magasház csapdájában vergődik

Pécsnek a tanulmány szerint két nagy feladata van jelenleg: megoldani a Magasház problémáját és megvalósítani a Pécsi Közigazgatási Szolgáltató Központot (PKSZK). Érthető, ha a kettőt egyben akarják megoldani, bár minden verzió elég sok költséggel jár. A tanulmány szerint nincs tökéletes megoldás, a tanulmányírók javasolnak megoldásokat, de gondosan mossák előre kezeiket. A szakértők szerint az épület mindenképpen tartogat meglepetéseket, ahogy kedden egy súlyos fém alkatrész, vélhetően egy elektromos motor tekercselés zuhant le az épületről.

Pécsi magasház nagyobb térképen való megjelenítése

A pécsi helyzetet a megkérdezett szakértőink így értékelték általánosságban:

1. Pécsen nincs drámai igény iroda jellegű épületekre, jelenleg a jelentős túlkínálat a jellemző és nem is várható jelentős változás, legfeljebb negatív értelemben.
2. Pécsnek 22 éves problémája a Magasház. A problémát meg kell oldani, de tudomásul kell venni, hogy ez pénzbe kerül. Bármely megoldás minimum 2-3 milliárdba kerül, amit ki kell fizetni előbb vagy utóbb.
3. Jelenleg a város a fizetésképtelenség határán táncol, most kapott 10 milliárd forint hitelkeretet az OTP-től, azért tőle, mert más bank a várossal nem áll szóba.

Próbálkoznak, számolnak

A 1975-ben épült 84 méter magas Magasház helyén, amit 1989-ben az acélszerkezet korróziója miatt nyilvánítottak életveszélyessé, a PKSZK-t építené fel Pécs város vezetése. A 38 ezer négyzetméteres A-kategóriás ingatlan helyére kerülő épületek a beruházás befejezésekor teljesen az önkormányzat birtokába kerülnek, majd az önkormányzat 30 évre, előre meghatározott díjért visszabérli az irodaházat, amibe önkormányzati és állami hivatalok is beköltöznek.

A magasház jelenleg nem a befektető Öresund és nem a város tulajdona. Előbb meg kell vásárolni a jelenlegi tulajdonostól, a spanyol-magyar Grupo Miltontól, ami egy 5 milliárd forintos csomagban jutott hozzá pár éve, de hamar rájött, hogy nem lehet vele mit kezdeni. A magasház vételára a hírek szerint kb 500 millió forint lenne, és egymilliárd forintért bontanának le, bár hallottunk ennél nagyobb számot is.

A nagyot a kicsibe gyömöszölni

A PKSZK-nak a tervek szerint 16 ezer négyzetméternyi alapterülettel kellene rendelkeznie, ide költöztetnék be a jelenleg 29,5 ezer négyzetméteren elterülő kormány- és önkormányzati hivatalokat, illetve önkormányzati cégeket. A Pécs különböző helyeiről egy központba költöztetett szolgáltató központ létrejötte azt jelenti, hogy megszüntetnek minden párhuzamos tevékenységet és munkakört, így sokan elveszthetik a munkájukat, ami az utóbbi években egyre több álláskeresőt regisztráló önkormányzatnak óriási problémát jelenthet: 2009-ben 7299 fő álláskeresőt regisztráltak, közülük 1699 egy éven túl volt nyilvántartott, 56,9 százalék tartósan munkanélküli.

A tanulmány csak a PKSZK 10-15 ezer négyzetméterével számol, azonban az Öresund nagyobbat álmodott. Hozzácsapott még kb. 12-15 ezer négyzetméternyi piaci jellegű szolgáltató és iroda funkciót, így a teljes projekt uszkve 25-30 ezer négyzetméter. Mindezt a magasház telkére, ami 2850 négyzetméter. A magasház jelenlegi hasznos alapterülete 18 ezer négyzetméter, 25 szinten. A projekthez kapcsolódik még a Megyeri téri mélygarázs, amely szintén az Öresund biznisze, bár az általa létrehozott projektcég, a Szigeti Garázs Kft éppen fizetésképtelen

A bontás a megoldás?

A megerősítés tervezője, Maros József úgy nyilatkozott korábban, hogy a megvalósult megerősítéssel a ház nem igazolható az időközben kötelezővé vált EUROCODE szerinti terhekre és hatásokra. A megerősítés olyan titkos, hogy a számításokhoz nem lehet hozzáférni, ugyanúgy mint az építés korabeliekhez sem. A részleges visszabontás elvileg járható, de nettó veszteség, mert a maradék csak lakás funkcióra alkalmas szerkezeti okokból. Többféle forgatókönyv készült, röviden ezek kerültek szóba (az utolsó kettőt teljesen kizárták).

1. Beruházás nélkül valamennyi hivatal, intézmény a helyén marad, a párhuzamos tevékenységeket felszámolják. 
2. Felújítják a 25 emeletes Magasházat, hogy ellássa a PKSZK minden feladatát. Itt felmerül, hogy a Magasház alkalmas-e műszaki szempontból egy ilyen szolgáltató központ befogadására (bármikor kiderülhet). Kockázati tényezőt jelent, ha nem minden intézmény költözik be, ráadásul sokan jelenleg nem is fizetnek bérleti díjat, amit itt ki kellene gazdálkodniuk.
3. Felújítják a Magasházat, de minden második födémet kibontanak, így 12 emeleten valósul meg a PKSZK
4. Visszabontják 12 emeletre, de ezzel nem oldják meg a PKSZK feladatait
5. Magasház teljes lebontása, helyén új házat építenének a PKSZK-funkciók ellátására
6. A Magasházzal nem kezdenek semmit, az új épületet máshol építik fel
7. Számba vették, hogy a funkciók egy részét bérleményben látják el, de ezzel komolyabban nem foglalkozunk most.
8. E-közigazgatás: a fizikai integráció helyett szolgáltatási integráció, de ezt középtávon nem tartják relevánsnak.

A megkérdezett szakértő szerint amíg nincs határozott, igazolt cél, addig egyik alternatíva sem lehet jó. Márpedig a cél kétséges, hiszen nem igazolt az, hogy a kormányhivatalok ide akarnának költözni. A tanulmány ráadásul megemlíti, hogy a felszabaduló ingatlanokat nem lehet rászabadítani a pécsi, amúgy is haldokló ingatlanpiacra, ezt mintegy pénzügyi kockázatnak nevezi, de ennek ellenére pozitívumként, bevételként veszi számításba.

Sok kockázat és átgondolatlanság

Általános kockázatot jelenthet a város számára, hogy a projekt elúszik, hogy a városban politikai és társadalmi ellentéteket okoz a beruházás, de ezt kommunikációval megoldhatónak tartják, ahelyett hogy a civilekkel aktív és termékeny megbeszéléseket kezdenének. Jelentős, és még nem látható problémákat okozhat, hogy a beköltöző intézményeknek ki kell gazdálkodniuk saját bérleti díjukat, amit eddig nem kellett fizetniük.

A tanulmány több fontos problémával nem számol. A PKSZK létrehozásával a belvárosban rengeteg üres épület marad hátra, és velük egy kiüresedő, részben funkcióját vesztett belváros. Ezeket az épületeket hasznosítani fogják, írja a tanulmány, de pontosan nem tudni, hogyan, pedig az egész koncepciónak ez jelenti az egyik legkomolyabb kockázatát.

A tanulmányban a belváros tehermentesítéseként értékelik a hivatalok kitelepítését. Egyes szakértők szerint az eddigi tapasztalatok alapján alig van reális esélye az üresen maradt épületek hasznosításának. Ez egyrészt bevétel kiesés, másrészt városfejlesztési szempontból a belvárosra nézve óriási csapás.

A Magasház problémáját nagyobb összefüggésben nem gondolták át, pedig a városra, szűkebben a belvárosra gyakorolt hatása önmagában legalább olyan fejlesztéspolitikai szempont kellene legyen, mint a Magasház és az integrált ügykezelés kérdése. Ezzel a dolgozat azért nem foglalkozik, mert elkötelezett a kiköltözés mellett. Hasonlóan nem foglalkoztak az Európa Kulturális Fővárosa-beruházásoknál sem: a város egészét nem vizsgálták, csak a beruházások környezetét.

A szakértő szerint a környezet egy ekkora terheléstől nem fejlődni fog, hanem jelentős problémával kerül szembe. Előnyösnek próbálják beállítani a hatásokat, holott azok szinte megoldhatatlanok. Például a jelenlegi lakókörnyezet számára nem hozna előnyöket egy ilyen forgalmi terhelés. A terület forgalmi adottságai már most is problematikusak, olyan lehetőséget, potenciált nem lát, amire építeni lehetne egy új koncepciót, és ilyen beavatkozásokkal a tanulmány nem is számol. A projektnek pedig forgalmi beavatkozásra mindenképp szüksége lenne, mert a Petőfi utca a Mecsekoldali városrész egyik legjelentősebb gyűjtőere. Erre egy városi hivatali forgalmat ráereszteni nem bölcs dolog. A belváros elérhetősége egyébként Kertváros felől nem véletlenül alakult sokkal kedvezőbben, ez ugyanis a városrészek közötti kapcsolatok logikája.

Hosszú lesz

A projekt reális időszükséglete kb. 3 év, beszámítva a nem kis előkészítési munkát, ami 1-1,5 év legalább. A projekt városrendezési szempontból aggályos, a terület ma is túlzsúfolt, a városrendezés céljaival nem biztos, hogy egyezik. Egy rendezési terv kialakítása és hatósági-közigazgatási engedélyeztetése kb. 1 év. Jelenleg az érvényes településrendezési terv ilyen projekttel ezen a területen nem számol.