Egy középosztálybeli ezt engedheti meg magának

Ha valaki jó levegőt, nagy kertet, és madárcsicsergést szeretne, és persze van elég pénze, akkor különösebb gond nélkül maga mögött hagyhatja a büdös nagyváros forgatagát. A kilencvenes évek óta tízezrek valósítják meg az amerikai álmot Budapest és a nagyobb vidéki városok környékén. Ezzel párhuzamosan egy másik, lényegében láthatatlan kiköltözési hullám is zajlik az országban, csak ez nem önkéntes alapon, hanem valamilyen gazdasági kényszer hatására.

Az elmúlt években többszörösére nőtt a zártkerti és üdülőterületi ingatlanokban élő emberek száma Magyarországon. 2001-ben még 42,2 ezren, 2011-ben már 89,5 ezren éltek ilyen területeken - derül ki a Habitat for Humanity legfrissebb, hamarosan megjelenő lakásjelentéséből. A terepen dolgozó szakemberek egybehangzó véleménye, hogy a lakhatási válság miatt 2011 után is töretlenül költöznek emberek zártkertekbe, a folyamatnak pedig még nem látszik a vége.

A zártkertek benépesedéséről eddig nem készültek átfogó kutatások itthon, most egymástól függetlenül kettőn is. Cikksorozatunk első részében ezeknek a megállapításait ismertetjük.

Kádár hagyatéka

A zártkertek a 60-es években jöttek létre, nevüket onnan kapták, hogy ezeket a területeket kizárták a termelőszövetkezetek művelése alól. Ezek a városszéli telkek korábban zömmel szőlősök és gyümölcsösök voltak. A zártkerti területeket felparcellázták és magántulajdonként értékesítették: egy ember legfeljebb háromezer négyzetméteres területet szerezhetett, ami a gyakorlatban mondjuk nyolc-tíz sor szőlőt jelentett.

Az államszocializmusban a zártkertek létrehozásának az volt a célja, hogy a vidékről városba költöző emberek hétvégente, munkaidejükön túl mezőgazdasági tevékenységet folytathassanak, termelhessenek maguknak, esetleg rokonainak, kollégáinak. A termeléshez és hobbikertészkedéshez elkezdtek kisebb tároló épületeket felhúzni, többre nem volt lehetőség, mert a Kádár-rendszerben kikötötték, a zártkertekben csupán harminc négyzetméteres alapterületet lehet beépíteni. 

A termelési funkció mellett a zártkerteken épített ingatlanok elkezdtek hétvégi házakként is működni. Ennek egyik oka, hogy nem lehetett külföldre utazni, korlátozva volt a szabadidő eltöltésének a tere, viszont olyan tehetősebb rétegek rendelkeztek zártkerti területtel, akiknek megvolt a gazdasági ereje ahhoz, hogy fészeren és pajtán túl kisebb házat is építsenek. 

Zártkerti területtel a rendszerváltás előtt a gyári munkások és a városi értelmiségiek rendelkeztek. A különböző zártkerti területek között nagy különbségek is lehettek az ott tulajdonnal rendelkező emberek lobbierejétől függően. Miskolc-Tapolcán például felvezették a gázt, de jellemzően legfeljebb a termeléshez szükséges infrastruktúra volt elérhető: áram és víz a kútról. 

A rendszerváltás vesztesei

Az államszocializmus összeomlásával gyökeresen megváltozott a helyzet, ugyanis a zártkertek tulajdonosai nagy arányban a rendszerváltás vesztesei lettek - mondta az Indexnek Vigvári András, a Magyar Tudományos Akadémia KRTK Regionális Kutatások Intézetének munkatársa, aki a Budapest környéki zártkerteket kutatja. A gyári munkások lába alól kiment a gyár, nem maradt gazdasági erejük fenntartani egy lakást a városban és egy hétvégi házat, telket a külterületen.

Két lehetőségük volt: eladták a zártkertjüket, hogy meg tudják venni, továbbra is fenn tudják tartani városi lakásukat, vagy eladták a lakást, és kiköltöztek a hétvégi telekre. Vigvári szerint a kilencvenes évek kiköltözői jellemzően feláldozták a budapesti lakásukat, elsősorban valamilyen gazdasági okból: hosszan tartó munkanélküliség, növekvő lakhatási költségek.

A rendszerváltás után Magyarországon emelkedtek leginkább a rezsiköltségek a Kelet-Közép-Európai régióban. A nehéz helyzetbe kerülő emberek racionálisan számoltak és arra jutottak, hogy itt nincs távfűtésszámla, van kút, ahonnan lehet vizet nyerni ingyen, nincs csatornadíj, cserébe ott egy kert, amiből valamilyen szinten el tudom látni magamat

- mondta a kutató, aki szerint közben a jobb módú emberek inkább a kertjüket adták fel, emiatt is probléma ma, hogy a zártkertes területeken sok telek teljesen el van gazosodva.

A városból kiszoruló munkások mellett ingatlanspekulánsok is megjelentek, akik megvettek egy telket és várták, hogy öt-tíz év múlva belterületbe vonják, és felmenjen az ára - mondta az Indexnek Hegedüs József, a Városkutatás Kft. vezetője. A legtöbb esetben nem jött be a spekuláció, sok zártkert ezért évtizedek óta érintetlenül áll, teljesen elgazosodva, parlagfűvel benőve. 

Lakhatási válság hullámokban

A zártkertek népessége a rendszerváltás óta folyamatosan gyarapszik. Vigvári szerint négy nagy kiköltözési hullámot lehet elkülöníteni:

• A 90-es évek első fele, amikor sok állami tulajdonú lakást privatizáltak. A korábbi tulajdonosok alsó szegmense a magas energiaárak miatt nem tudta fenntartani a lakását, eladta, de csak nyomott áron, mert sok lakás volt a piacon, és a kevés pénzből csak zártkerti ingatlant tudott venni.

• A devizahitelezés folyamata, amihez sokan már akkor sem fértek hozzá, az állam pedig nem biztosított más lakásszerzési lehetőséget.

• Gazdasági válság 2008-tól, devizahitelek bedőlése. Ha valakinek elárverezték a házát, és maradt kétmillió forintja, abból vehetett volna egy szép házat egy várostól távoli faluban, de onnan nem tudott volna bejutni a munkahelyére, és a gyerekei sem folytathatták volna jó iskolában a tanulmányaikat. Általában az emberek beütötték az ingatlankereső oldalra, hogy mennyi pénzük van, és megvették a városhoz legközelebbi, elfogadható lehetőséget.

• A negyedik hullám a jelenlegi lakáspiaci válság: az állam nem nagyon járul hozzá az alsó-középosztálybeli családok lakáshoz jutásához, bérlakásokat csak kevesek szerezhetnek, az albérletárak nagyon magasak. Akinek van egy kevés kis pénzbe, szívesebben ruház be egy zártkertbe, mint fizet albérletet, vagy vág bele egy hiteles lakásvásárlásba.

A zártkertekbe és egyéb külterületi ingatlanokba való kiköltözés még egész biztosan nem ért véget, a mostani száz-kétszázezer közti népesség is jelentősen növekedhet. Egyrészt az Igazságügyi Minisztérium tavalyi becslése alapján 30 ezer olyan lakás vagy ház van, amire árverezés várhat, és ahonnan sikeres árverés esetén kilakoltatják a lakókat (ha nem költöznek el önként). Már ez is nagyon magas szám, ugyanakkor a késedelmes jelzáloghitelek száma tavaly 120 ezer körül mozgott, és nincs okunk feltételezni, hogy érdemben javult volna a helyzet azóta - írtuk néhány hónappal ezelőtti cikkünkben.

Jobb, mint a világ vége

Vigvári kutatásának egyik érdekes megállapítása, hogy bár az emberek többsége valamilyen kényszer hatására költözik ki egy budapesti agglomeráció zártkerti övezetébe, amikor már ott van, szeret ott lakni. "Nem keserű szájízzel költöznek ide, mert ezek az emberek sok esetben nagyon traumatikus lakáséletúttal rendelkeznek." A zártkertbe költözés bár jelentős hátrányokkal jár a belterületi élethez képest, a megfigyelések szerint legtöbb esetben stabilizálja az emberek életét, megállítja a lecsúszást.

Nem baj, hogy nem olyan szép, nem baj, hogy nem olyan nagy, de az enyém

- mondja több zártkertbe költöző a kutatók szerint, és sokan azt is kihangsúlyozzák, hogy nagy biztonságot ad az embereket, hogy nem lehet jelzálogot felvenni az ingatlanra, mert ezt már senki sem veheti el tőlük.

A különböző traumatikus életutakon (nem tudja fizetni a számlákat, kilakoltatják) kívül vannak, akik ugródeszkaként próbálják használni a zártkerteket. Olyanok, akik szeretnének a nagyvárosban dolgozni, de csak külterületen tudják megfizetni a lakhatást. "Ott még mindig jobb helyen vannak, mintha a világ végén lennének" - mondta Hegedüs.

Nagyon sokan jönnek például Erdélyből, székely családok, akik kertes házat szeretnének, de nem futja rá belterületen. Hitelre valószínűleg tudnának venni, de nem mernek belevágni, így végül megisszák a vizet a fúrt kútból, bár a védőnő azt mondja, hogy nem biztonságos, de nincs bajuk tőle. "És akkor ők úgy gondolják, hogy kiköltöztek egy kertes házba" - tette hozzá Horváth Vera, a Városkutatás Ktf. munkatársa.

Horváth szerint az erdélyi családok a magasabb fizetések miatt jönnek Magyarországra, de amit összespórolnak Romániában, maximum egy zártkerti házra elég. Kutatásaik során több olyan külhoni fiatallal találkoztak, akik arra számítanak, hogy idővel a zártkertes övezetek is olyanok lesznek, mint a belterületi kertvárosok. Ők valószínűleg már nem fognak belterületre költözni, viszont a gyerekeik jobb iskolákba járhatnak, könnyebben megragadhatnak Budapesten, így a zártkertnek lehet szerepe a felfelé mobilizációban is. 

Ugródeszka is lehet

A kutatók szerint a budapesti és vidéki ingatlanárak közti hatalmas szakadék miatt kevesebben használják ugródeszkaként a zártkerteket, mint ahányan lecsúszás miatt kerülnek oda: egy budapesti, beázó, penészedő, egyszobás, nem túl vonzó környéken elhelyezkedő lakás adott esetben többet érhet, mint egy szép ötszobás vidéki lakás. "Aki vidékről költözik föl, annak sokkal nagyobb belépési küszöbbel kell számolnia, mint aki a városból szorul ki" - mondta Vigvári.

A szociológus a terepmunkái során azt tapasztalta, hogy sok esetben a középosztály is szívesen költözik zártkerti övezetbe, mert alacsonyak az ingatlanárak és tudnak spórolni az energiával. Minél jobb státuszú valaki, annál könnyebben tud előnyt kovácsolni a helyzetből. Például, ha fölszerel egy napelemet a ház tetejére, csinál egy korszerű vízkiemelő rendszert és egy öntisztító emésztőt, és van egy jó autója, akkor kaphat egy nyugodt lakókörnyezetet és nagy telket.

Horváth szerint több olyan, fiatal alsó-középosztálybelivel találkoztak zártkertekben, akik fizetésük és foglalkozásuk alapján stabil középosztálybeliek, de a család nem tudott segíteni lakást venni a gyerekeknek, és erre volt pénzük. 

Találkoztunk olyan családdal, ahol az apuka középvezetőség felé kacsintgat, az anyuka pedig kommunikáció szakot végzett, és shared service centerben dolgozik, amikor épp nincs gyesen vagy gyeden. Ők magyarázták, hogy egy középosztálybeli ember ezt engedheti meg magának

- mondta Horváth, aki szerint ezen a helyen is alsó-középosztálybeliek domináltak, csak "aki kiköltözik a városból, annak nem fordul meg a fejében, hogy ez egy alsó-középosztálybeli élethelyzet lenne".

Hegedüsék beszéltek olyan vidéki kistelepülés polgármesterével, aki azt mondta, a gyerekeinek nem lesz pénze arra, hogy belterületben vegyenek lakást, inkább keresnek egy zártkertit, közel a városhoz. "Vannak olyan pozíciói a zártkertnek, ahol az árkülönbség kompenzál a szolgáltatás minőségéért, megéri megvenni" - mondta a szociológus.

Férfimunka

A zártkerti élet egyik vízválasztója - ami azt is befolyásolja, hogy az illető képes-e megragadni a munkaerőpiacon -, hogy az ott élőnek van-e autója vagy sem. Akinek van, az nagy veszteségek árán, de képes ugyanazt az életformát űzni, mintha belterületen élne. Beül az autóba, végigmegy egy nagyon rossz minőségű úton, ahol az autója általában havonta lerobban, mert szétrázkódik, de hóban, fagyban be tud menni ugyanabban a ruhában dolgozni, amiben beszállt - mondta Vigvári.

Ha valakinek nincs autója, végig kell mennie egy sáros úton, hiányos közvilágítással, és olyan sáros lesz a cipője, hogy át kell vennie a vasútállomáson. Akinek nincs autója, annak a napja nagy része gyaloglással telik. Érdekes megfigyelés, amelyet több kutató is említett, hogy egyfajta sorsközösség alakul ki a zártkertben élők között: egy anyuka például sokszor elviszi iskolába a szomszéd gyerekét, akinek nincs autója.

A zártkerti övezetekben nemcsak a lakhatáshoz szükséges alap infrastruktúra hiányzik, hanem szolgáltatások sincsenek.

Miközben az emberek formálisan itt élnek, be vannak jelentve, csak nem mindig van lakcímük, sokszor helyrajzi szám alapján jön ki a mentő, vagy a postás, ami megnehezíti a helyzetüket. Ezzel együtt a zártkertekben általában jó a közbiztonság, a legnagyobb problémát a kóbor kutyák jelenléte okozza.

A kutatók szerint a zártkerti boldogulás szempontjából az is meghatározó, hogy a városból oda költöző nő-e vagy férfi. Vigvári szerint fizikai kihívásokat jelent az itteni élet, kútról kell vizet hozni, sok múlik az ember kézügyességén, hogy mennyire tud lakhatóvá tenni egy bungalót. Egy egyedülálló, gyerekét nevelő anyukának sokkal nagyobb nehézségeket jelent a kiköltözés mint például egy egyedülálló férfinak, aki válás után költözött ki.

A nemi szempont azért is fontos, mert az itt élők amit lehet, önerőből oldanak meg. Nemcsak anyagi, hanem fizikai értelemben is: egy kis fészer felújítását hétköznap munka után, és hétvégén végzik, általában egyedül, kivitelezők nélkül. Éppen ezért a házak általában elég sokáig épülnek.

Elvesznek a rendszerben

A zártkertes övezetek elmaradottságának oka, hogy bár hivatalosan önkormányzatokhoz tartoznak, külterületnek számítanak, ami jobban megéri a településeknek: nagyon sok pénzbe kerülne a belterületbe vonás, és Hegedüs szerint nem is lenne indokolt, mert nagyon szétterjedne a város.

A zártkertekben élők sokszor nem is a belterületbe vonásért, hanem egy-egy közszolgáltatásért lobbiznak, gyűjtenek aláírásokat, például, hogy legyen közvilágítás az utca két végén. A kutatók azt tapasztalják, hogy sok év csúszással, de a hivatali szervek általában igazodnak a helyzethez, azaz, hogy nagy számban élnek emberek nem lakóövezetekben.

A politika ugyanakkor minimálisan foglalkozik a zártkertekben élőkkel. Csepel-Hároson többen elmondták a Városkutatás munkatársainak, hogy a választások előtt két nappal kimentek az önkormányzattól, lesimították az utat, másnap felszórták murvával, aztán nem történt semmi. Ezek a területek még nincsenek fent a döntéshozók horizontján, szavazatszerzés szempontjából pedig nem fontosak, mert az itt élők sokféle pozícióból jönnek, sokféle státuszúak.

Előfordulnak olyan esetek is, hogy egy önkormányzat egy városrehabilitációs program során szándékosan kiszorítja a kevésbé tehetőseket a belvárosból. A hajdúböszörményi Nagy-Bocskai-szőlőn a kilencvenes évek elején még 73 ember lakott, a népességszám húsz év alatt megtízszereződött a böszörményi városrehabilizáció miatt. Mező Barna a disszertációjában arról írt, hogy a nagy-bocskai zártkertes terület feltöltésére ingatlanirodák is ráálltak, a város 2015-ös integrált településfejlesztési programjában pedig benne van, hogy a beköltözések a későbbiekben is folytatódnak - írta a már idézett jelentésében a Habitat.

A Városkutatás munkatársai szerint a városból kiszorítás biztos módja, hogy egy városrehabilitáció során az önkormányzat lebont egy épületet, erre szakosodott ügyvédi irodák pedig letárgyalják a lakókkal, hogy kapnak fejenként egy-kétmillió forintot, de csak lakásvásárlásra költhetik.

Ennyiből csak zártkertben tud ingatlant venni, pár év alatt így kikerül a világ végére, ahol se szociális ellátás, se semmi sincs. Az egész rendszerben elvesznek ezek a családok

- mondta Hegedüs, aki szerint a szegény családok kiköltöztetésével idővel a zártkerti övezetek szegregátumokká alakulhatnak. Az önkormányzatok számára előnyös ez, mert a belvárosi gettókat kitelepíthetik a peremterületekre. Ennek egyik fő eszközét a Habitat szerint az utóbbi években az Európai Unió által finanszírozott telepfelszámolási programjai jelentették. A szervezet megjegyzi, hogy nem a rossz állapotú épületek bontásával van a probléma, hanem hogy lakóknak nem biztosítanak alternatív lakhatást a közelben, hanem kiszorulnak a városból, és az egyébként is hátrányos helyzetű embereknek még tovább romlik a lakhatási helyzete.

Nem veszélyes politikailag

A zártkertek problémája az elmúlt években kis mértékben, de a kormány figyelmét is felkeltette. Egyrészt 2016-tól a tulajdonosok kérhették, hogy minősítsék át a telküket művelés alól kivont területté, amely megkönnyítette a telkek adás-vételét, mert mezőgazdasági terület esetén a földforgalmi törvény szerinti hosszadalmas eljárás alapján kellett eljárni.

Másrészt az Agrárminisztérium is meghirdetett egy kétmilliárd forint keretösszegű pályázatot, amely eredményeként 198 nyertes önkormányzat valósíthatja meg infrastrukturális fejlesztési terveit zártkerti területen. A pályázatra három és félszeres túljelentkezés volt, V. Németh Zsolt államtitkár szerint ez is mutatja, hogy "óriási az igény a zártkerti területek rendbetételére, a mezőgazdasági hasznosítást segítő, infrastrukturális háttér megteremtésére".

Október elején megkérdeztük az Agrárminisztériumot, hogy terveznek-e olyan programot is indítani, amely a zártkerti területek lakhatásával foglalkozik, vagy ha nem ők, akkor a kabinet más része, de cikkünk megjelenéséig nem kaptunk választ.

Hegedüs szerint nem látszik, hogy az állam a jövőben foglalkozni akarna ezekkel a területekkel, vagy azokkal, akik leszakadnak a középosztályból. Az a baj szerinte, hogy ma Magyarországon a szegénység nem jelent politikai veszélyt. Horváth szerint a jelenlegi folyamatok még sokáig zavartalanul folytatódhatnak:

Ha nincsen olyan lakáspolitikád, ami segít a szegény és alsó-közép rétegeknek stabil és megfelelő helyen maradni, akkor elindulnak a kis fekete lyukak felé, mint az ablaktalan, egyszobás albérlet a városban, vagy pedig a zártkertben egy fészer, amit még be tud fűteni úgy, ahogy. De ezek nem nagyon koncentráltak, és nem látszik, hogy ez egy olyan egységes és nagy csoport lenne, amivel muszáj lenne az államnak foglalkoznia. Gyakorlatilag még nagyon sokáig tud ugyanígy folytatódni.

Sorozatunk második részében egy budapesti és egy Pest megyei zártkerti övezetet mutattunk be részletesen. 

Nyitókép: Bődey János/Index