Itt a szerződés, amit a kormány kötött az arab befektetőkkel, több mint 50 milliárd forint a tét

„Megszerzem és nyilvánosságra hozom a szerződést” – többek között így kommentálta hétfőn Karácsony Gergely főpolgármester azt, hogy a kormány és az Egyesült Arab Emírségek kormánya között megszületett a döntés, és értékesítették a Rákosrendező vasútüzemhez nem szükséges területeit. Ha azonban a főpolgármester ismerné a jogszabályt, akkor tudná, hogy ezt az „üvegzseb”-elv alapján nyilvánosságra kell hozni, nincs mit „megszerezni”. Így Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) már kedden délelőtt nyilvánosságra hozta a szerződést.

Hétfőn a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) jelentette be az üzletet. Ezt követően számos háttérbeszélgetést folytattunk kormányzati tisztviselőkkel, akik valamilyen formában érintettek az ügyletben. A legfontosabb, amit a rákosrendezői ügyletről tudni kell, hogy a mintegy 85 hektárnyi területet nettó 50,9 milliárd forintos vételáron értékesítették. A nyilvánosságra került dokumentumok pedig részletes térképet is tartalmaznak, ami pontosan meghatározza a területet, amelyet az Eagle Hills Csoport megszerzett.

Bármikor megdőlhet a beruházás

A szerződésből egyértelműen látszik, hogy a mini- vagy maxi-Dubajként is emlegetett Grand Budapest-beruházás rengeteg ponton megbukhat, és meghiúsulhat a fejlesztés. Mind a magyar állam, mind a beruházó rengeteg kötelezettséget vállalt. „Ha például az állam nem ad építési engedélyt a területre, akkor az Eagle Hills Csoport eláll a beruházástól, és minden visszakerül az államhoz” – hívta fel erre a figyelmet az egyik kormányzati forrásunk, aki azt is kiemelte:

Az informátoraink szerint így semmi esetre sem alakulhat ki ingatlanbiznisz, nem kell attól félni, hogy ingatlanspekuláció következik, mivel a szerződés csak erre a projektre érvényes, ha nem valósul meg, akkor az államnak visszajár a terület. Az egészet egy államközi szerződés külön megerősíti.

Az Index most úgy értesült, a döntést előkészítő dokumentumokban szerepel egy nemzetközi, nagynevű értékbecslő cég, amely értékelte a területet. Azonban külön figyelembe vette azokat az építési szabályokat, amelyeket a beruházáshoz módosítani szeretnének. „Az értékelést nem a jelenlegi építési jogszabályoknak megfelelően végezték, hanem figyelembe vették, hogy mit szeretnének a jövőben változtatni a projekt érdekében. Így a jövőbeli beépíthetőséget is figyelembe vették” – összegezte a kormányzati forrásunk. Fontos kiemelni:

Azért nincs értéke, mert vasútüzemi terület, ennek megfelelően 10 százalékos beépíthetőséggel rendelkezik. Tehát ezt a 85 hektárnyi rozsdaövezetet értékesítette most az állam nettó 50,9 milliárd forintos vételáron úgy, hogy az Eagle Hills Csoport összesen 12 milliárd eurós beruházást pluszban vállalt.

Fontos kiemelni, hogy a cég a sajtóban megjelent hírek szerint az 5 milliárdos vállalását növelte 12 milliárd euróra. A forrásunk arra is felhívta a figyelmet, hogy a terület jelenleg rendkívül szennyezett, ennek a rendezése szintén a vevőt terheli – a szerződés szerint ez a vételár feléig terheli a vevőt, ez a gyakorlatban 25 milliárd forintot jelent.

„A Grand Budapest projekt egy évtizedek óta elhagyatott területből fog létrehozni új, világszínvonalú, zöld városrészt. A fejlesztés tükrözi azt a víziónkat, hogy olyan tereket hozzunk létre, amelyek mindenben segítik a városlakók hétköznapjait, előtérbe helyezik a fenntarthatóságot és a közösségek fontosságát” – összegezte Mohamed Alabbar, a projekt vezetője.

Így zajlik majd a fizetés

Érdemes ezen a ponton kitérni a fizetési ütemre, amit szintén rögzít a szerződés, és szabadon elérhető bárki számára. A kormányzati döntésnek megfelelően az Eagle Hills a vételárat három ütemben fizeti meg, a teljesítés a megállapodásban foglalt állami vállalások teljesítéséhez igazodik:

1. A szerződés aláírását követő 10 munkanapon belül meg kell fizetniük a vételár 25 százalékát. Ebből a felek 10 százalékot foglalónak tekintenek, és ez beleszámít a vételárba – a szerződést 2025. január 16-án írták alá.
2. Ezt követően az állam rendezi a jogi feltételeket a beruházáshoz, majd a feltételek megtörténtéről szóló eladói írásbeli értesítés kézhezvételétől számított 10 munkanapon belül banki átutalással a vevő megfizeti a fizetendő vételár 35 százalékát – olvasható a szerződésben.
3. A kormány számos vállalást elfogadott a projekttel kapcsolatban, ugyanakkor a szerződés szerint a fejlesztések várható időtartamára tekintettel az adásvétel lezárása legkésőbb 2039. március 13. napjáig megtörténik. Ezt követően a fejlesztő köteles kifizetni a terület teljes (inflációval növelt) vételárát, a szerződés szerint legkésőbb 10 nappal az említett legkésőbbi lezárást követően az MNV-nél landol a maradék pénz.

A nemzetközi megállapodás és a kormánydöntés értelmében a rögzített állami vállalásokra figyelemmel a további vételárrészletek megfizetésére az egyes állami vállalások teljesítésekor kerül sor. Ezért a Nemzetgazdasági Minisztérium hétfőn külön kiemelte, hogy a második vételárrész megfizetésének feltétele a fejlesztés sikeres megvalósításához szükséges jogalkotási intézkedések több lépcsőben történő megtétele: többek között a vonatkozó építésügyi előírások felülvizsgálata, módosítása, a beruházás kiemelt jelentőségű beruházássá minősítése, valamint a szükséges telekalakítások lefolytatása.

A kormányzati forrásunk arra hívta fel a figyelmet, hogy a hatályos építési szabályozás alapján a Rákosrendezői pályaudvar vasútüzemhez nem szükséges, befektető részére értékesített területén jelenleg 80 százalék minimum zöldterület mellett 10 százalék a maximális beépíthetőség, és legfeljebb 4,5 méter magas épület helyezhető el.

Így az elhelyezhető legmagasabb épületek általában 45 méter magasak, azonban egyes zónákban 250–500 méter magas épületek is elhelyezhetőek lennének. Ám itt fontos megemlíteni, ha a kormányzat az építési jogszabályokat nem akarja a beruházáshoz hangolni, akkor sincs probléma, az ingatlan visszakerül az államhoz – jelezte forrásunk. Azonban azt is érdemes kiemelni, hogy a zöldterületeken a nemzetközi megállapodás alapján a magyar állam vállalta a vasúti vágányok befedését, így a befedett vágányok felett tervezetten 30 hektár körüli nagyságú parkot alakítanak ki.

A kormány üzenete pedig egyértelmű: a jelenleg elhagyatott és elhanyagolt Rákosrendező vasútállomás körüli terület már régóta várt, átfogó és komplex fejlesztése indulhat meg. Ez a Rákosrendezőn és vonzáskörzetében élők számára jelentős előrelépést és fejlődést fog jelenteni elsősorban a tömegközlekedés minőségét és elérhetőségét illetően. A beruházással jelentősen fejlődik Budapest közlekedése, továbbá a XIV. és a XIII. kerület összeköttetése is érdemben javul.

(Borítókép: Rákosrendező 2023. december 19-én. Fotó: Papajcsik Péter / Index)