Kevés a lakás, de legalább olcsó

2009 óta nagy bajban van az ingatlanpiac, tavaly többgenerációs negatív rekordot regisztráltak: alig 10000 új lakás épült, ez 17 százalékos csökkenés 2011-hez képest. Az építkezések a fővárosban estek a legnagyobbat, a korábbi csúcsidőszak nagyjából harmadára. Ilyen rossz építkezési kedvre a KSH szerint nem volt példa a harmincas évek nagy válsága vagy a legkeményebb sztálinizmus évei alatt sem.

Az építőipar legutolsó jó éve 2006 volt, azóta a lakásépítéssel foglalkozó vállalkozások piacuk csaknem háromnegyedét elvesztették. Budapest mellett mindössze két megyében (Pest és Győr-Moson-Sopron) adtak ki 200-nál több lakásra építési engedélyt tavaly, a többi megyében ez az érték még a kritikusan alacsonynak számító 100-at sem érte el.

A helyzetet csak tovább rontja az, hogy a hitelfelvételi kedv rettentően alacsony, és a fogyasztói bizalom is meggyengült. Már a külföldi befektetők sem tolakodnak a magyarországi ingatlanok iránt. De ha meg akarjuk érteni, hogy miért alakulnak így az árak, akkor a keresletet érdemes jobban megvizsgálni.

A magyarok nem vevők

A lakáspiaci kínálat valójában a stagnáló kereslethez alkalmazkodott a válság évei alatt. Ahhoz, hogy sok lakás épüljön, elsősorban vevők kellenek. A vevő pedig vagy saját pénzből vásárol, vagy friss hitelből. Az elmúlt időszakban a magyar emberek azonban egyikben sem úszkáltak, a háztartások jövedelmi helyzete gyengült, a megtakarítások elfogytak, a foglalkoztatási fordulat elmaradt (a közmunkásokat leszámítva, akik viszont aligha váltják meg az ingatlanpiacot). Kevés a készpénzes vevő, aki zsebből rántana elő tízmilliókat. A vásárlók nem tudnak, és sokszor nem is akarnak fejest ugrani egy új hitelbe. Kölcsönösen az óvatosság és a kelletlenség jellemzi az ügyfelet és bankot is, ami várhatóan nem fog egyhamar oldódni.

Budapest egyik legolcsóbb lakása

Fotó: Barakonyi Szabolcs / Index

Bár a hitelbővülés komolyan lendíthetne a piacon, annyi bizonyos, hogy csak egy kedvezőbb makrogazdasági és pénzügyi környezetben számíthatunk a lakáspiac javulására – szögezi le Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője.

Az ingatlanpiac erősen prociklikus, vagyis a forgalom együtt mozog a gazdaság nagy folyamataival – pang, ha az egész ország pang, hasít, ha az ország is hasít.

Itt-ott persze vannak eltérések, de ezek a kivételek is csak a szabályt erősítik: a jól teljesítő régiókban – Győrött és Kecskeméten – hasít az ingatlanpiac (Győrt fellendítette az Audi, Kecskemétet pedig a Mercedes gyártása), viszont Matolcsy-szerű lelkesedés kell hozzá, hogy az ember ebből országos fordulatot reméljen a következő évekre.

A lakáspiac jobban teljesít?

Mindenesetre most olcsóbban vásárolhatunk lakást, mint az utóbbi évtizedben bármikor, és még az sem elképzelhetetlen, hogy a jövőben a mostani alá megy a támogatott hitelek kamata.

A mostani 6-8 százalékos államilag támogatott hitelkonstrukció (THM) már olcsónak számít, míg a piaci alapú 8-10 százalék körüli az elemzők szerint továbbra is viszonylag magas.

Állami támogatású hitel esetén ez azt jelenti, ha például 6 250 000 forint az ingatlan vételára, 5 000 000 forint a hitelösszeg, a havi törlesztőrészlet 55 771 forint.

A tavalyi év eleje óta a maximális finanszírozási arány a forgalmi érték 80 százaléka lehet. Abban az esetben, ha a hiteles több fedezettel is rendelkezik, akkor azok összértékének 80 százaléka. Tehát ha egy tízmillió forintba kerülő ingatlant szeretnénk megvásárolni, és nincs hozzá önerőnk, de a családban van még egy 6 millió forintot érő lakás, akkor akár 12,8 millió forintot is igényelhetünk.  A nem támogatott hitelkonstrukciók esetén a forgalmi érték 70 százalékánál általában nem szoktak magasabb hitelt nyújtani.

Horváth Áron úgy véli, hogy aki most akar lakást vásárolni, annak nem érdemes sokat haboznia. Ha pedig valaki ingatlanba fektetne, és van is rá megfelelő megtakarítása, akkor annál inkább ideje lépni. (Ebben segíthet az új Otthontérkép, melynek interaktív lakáskeresési felületén városrészekre és kerületekre lebontva lehet válogatni az eladásra, illetve bérletre kínált lakásokból)

Bár az államilag támogatott lakáshitelek egyre több belépőt hozhatnának a lakáspiacra, egyelőre mégsem mondhatnánk, hogy a háztartások hatalmas elánnal vetnék bele magukat a vásárlásba.

A forgalom mindaddig nem tud élénkülni, amíg nincs az embereknek stabil jövedelme és jövőképe, és a fogyasztói bizalom (például a hitelek iránt) meg nem erősödik újra – fogalmazott az Eltinga szakértője.

Mi lesz most?

Bár a kereslet éledezik az év második felében a támogatott hiteleknek köszönhetően, 2013-ban stagnálást, a legjobb esetben is szerény növekedést várnak az elemzők, a 2000-es évekhez hasonló lakásár-növekedésre még jó ideig nem számíthatunk.

Az igazán nagy növekedéshez viszont égető szüksége volna a piacnak egy átgondolt és stabil lakáspiaci ösztönző rendszerre, alacsony kockázattal, amelyre ténylegesen lehet építeni hosszú távon.

A kormány a lakáspiac élénkítésének szándékával (és a választások közeledtével) időről időre bedob valamit (legutóbb például a félszocpolt), de ezek csak rövid távú ösztönzésnek bizonyulnak, és jellemzően néhány hónap után újra visszaesik a forgalom.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!