Jön a lakásprogram negyedik pillére

Órákon belül kiderülhet, hogy mi lesz a kormány lakástámogatási rendszerének negyedik pillére. A Miniszterelnöki Kabinetirodát miniszterként vezető Rogán Antal hétfőn jelentette be, hogy

• az áfacsökkentés,
• a csok,
• és az építésügyi engedélyezés egyszerűsítése mellett
• a Nemzeti Otthonteremtési Közösség megalapításával 

is előrukkolnak a napokban. Ezekről egyetlen dolgot tudunk:  aki ebbe belép és ott megtakarít, elméletileg legkésőbb tíz év elteltével valamilyen lakást kap majd.

Az ötletet az adta, hogy a kormány szerint a lakáskasszák, amikre támogatásként évi 50 milliárdnyi állami pénz megy el, nem hatékonyak eléggé, az ott összegyűlő megtakarításokból kevés új lakás épül.

Hozzá kell tenni, a törvény lehetővé teszi a lakáskassza-tagoknak, hogy építés helyett felújításra fordítsák a felhalmozott összeget, ami mellé egyébként még államilag támogatott kölcsön is jár. A lényeg, hogy nem kizárólagos cél az építkezés, amit egyébként a kasszákban összegyűlő átlagos pénz nem is tenne lehetővé, így kizárólagosan ezt a faktort számon kérni azért nem teljesen kerek.

Nem várt ötlet

Két lakáskasszát is megkerestük (Fundamenta, OTP), hogy mondják már el, mit tudnak a készülő tervekről, hátha őket beavatták kicsit előbb a dologba, de válaszaik, illetve válaszaik hiánya alapján úgy tűnik, hogy egyelőre ők is tanácstalanok. 

A lakáskassza rendszer egyébként meglehetősen népszerű, erre Rogán maga is utalt: nagyjából egymillió embernek van szerződése. A rendszer népszerűsége pedig csak nőtt az utóbbi években, mivel a feltételek kicsit puhultak. A havi legfeljebb 20 ezer forintos befizetésre elérhető 5 ezer forintos állami támogatás már régi elem, és önmagában is eléggé vonzó, de erre rájött, hogy egyetlen ingatlanba akár több lakáskassza felhalmozása is beleborítható.

Szóval papa, mama és a gyerekek párhuzamosan gyűjtögethetnek egyetlen ingatlanra, így viszont már tényleg elég szép summa tud összeadódni. A nagyobb rugalmasság, illetve az állami támogatás miatt rövidebb futamidő mellett pedig még befektetésnek sem utolsó a lakástakarék.

Building mi? 

Rogán a brit példát (building society) emlegette, ami azért is fura, mert ott ezek a közösségek mára alaposan átalakultak, leginkább már speciális célra szerveződő bankokról van szó. Itt viszont Rogán megfogalmazása szerint a lakástakarékok versenytársai lesznek.

Ha ezt összekapcsoljuk azzal, hogy a kormány mindenképpen építkezéseket akar, miközben a lakáskasszákban megtakarítókat jelen állás szerint nem kötelezi új ingatlanok megvásárlására vagy építtetésére, akkor valami olyasmi rendszer körvonalazódik, amiben az összegyűjtött és támogatott megtakarításokat csak építkezésekre lehet majd fordítani. Esetleg egy olyan rendszer, amiben az otthonteremtési közösségek maguk az építtetők, illetve az építtetőket képviselő megrendelők.

De találgatás helyett megnéztük, hogyan is működnek a  building societyk. Amúgy több országban is vannak hasonlók, mindenhol kicsit más névvel. Lényegük, hogy a tulajok nem közvetlen tőkebefektetéssel szereznek maguknak tulajdonrészt és szavazati jogot a szervezetben, hanem szimplán azzal, hogy ügyfelekké válnak. Nálunk első hallásra semmiképp nem a lakástakarékok, sokkal inkább a klasszikus takarékszövetkezetekhez lehetne hasonlítani ezeket a közösségeket.

Céljuk általában az - nem csak a briteknél -, hogy a tagok jól megfogalmazható közös célját együttes erőfeszítéssel elérjék. Lehet ilyen akár iskola működtetése is, ami a diákok szüleinek a tulajdonában van, vagy éppen a tagok költséghatékony lakáshoz juttatása.

Régi történet

A lakásépítésekre szerveződött brit közösségeknek több évszázados múltjuk van, viszont az izgalmas változások csak a '80-as évek végén indultak meg, amikor a jogrendszer változásai nyomán lehetővé vált a közösségek bankká alakulása. A lehetőséggel tucatnyi intézmény élt, de működésük húsz éve alatt inkább csak torzították a rendszert, mert alapvető céljuk teljesítése az átalakulás miatt megkérdőjeleződött, ami végül az egész szektor működési logikáját felborogatta.

Ennek a hátterében a hitelezők és a hitelezettek közötti érdekellentét volt, nem túl meglepő módon. Eredetileg az egyesülések minden egyes tagja egyszerre mindkét oldalon jelen volt, de a bankosodással ez megváltozott, hiszen a működés innentől leginkább egy klasszikus jelzálogbank működésére hasonlított, ahol a finanszírozókat a minél magasabb realizálható hozam érdekelte, mivel nem voltak érdekeltek az olcsó ingatlanokban.

A szemléletváltás átragadt az eredeti formában továbbműködő közösségekre is, sokat közülük részvénytársasággá alakítottak és értékesítettek, ami a tagok pozícióját rontotta. Mindezek miatt a '90-es évek végére a közösségeken keresztül elérhető jelzálogkamatok lényegében a piaciakkal egyezőek voltak. Egy 2003-as tanulmány ki is mutatta, hogy a közösségek menedzsmentje a hitelek árazásánál a részvényeseknek kedvezett a meglévő tagok kárára. A folyamatot végül egy szabályozásbeli változás fordította vissza: amikor megszüntették a profitrealizálás lehetőségét a csatlakozást követő első pár évben, csökkent a befektetések vonzereje.

Végül a banki, részvénytársasági formát választó közösségeket a 2008-ban induló gazdasági válság elmosta: az intézményeket kivétel nélkül nagyobb bankok vásárolták fel, illetve a csőd elől államosításokba menekültek. De 2006-14 között 14 közösség végleg meg is szűnt. Ilyen értelemben tehát a működésük semmiképpen nem egy sikertörténet.

De azért nem is teljes kudarc, ugyanis több tucatnyi building society megmenekült, ők ma is működnek, első ránézésre beteljesítve az eredetihez nagyon hasonló missziójukat, szövetségük és a velük kapcsolatos részletek erre találhatók. 

Nálunk egy év múlva működhet élesben

Itthon a brit banki, részvénytársasági átalakulások kudarcai miatt valószínű, hogy az utóbbi út lehet a minta, bár erről semmilyen részletet nem árult el Rogán. Annyit tudunk csupán, hogy az otthonteremtési közösségről egy hónapos társadalmi vitát tervez a kormány, egy jogszabálytervezetet elméletileg hamarosan (akár most szerdán) nyilvánosságra hoznak, parlamenti döntés pedig március közepén várható.

Rogán Antal szavai szerint a Nemzeti Otthonteremtési Közösség érdemi működése 2017-ben kezdődhet meg, az idei még csak az elindulás éve lesz.