Albert, Lipót
7 °C
14 °C
Index - In English In English Eng

Milliókat spórolhat, ha jól vesz fel hitelt

000 Par7349701
2017.05.16. 06:59
Pörög a lakáspiac, és közben elképesztően hasít a lakáshitelpiac is. Bizonyára sokan vannak azonban, akik még a hiteldöntés előtt állnak. A lakáshitel ügyes felvétele a nagyon nem mindegy kategóriába tartozik: ha a megfelelő állami támogatásokat és a kamatperiódust jól választjuk meg, akár milliókat is spórolhatunk.

2017 első negyedévében 120 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak a bankok, másfélszer annyit, mint egy évvel korábban. A lakáshitel felvételére érdemes nagyon odafigyelni. A három legfontosabb alapvetés: vessük össze a bankok ajánlatait, ismerjük a kamatperiódus fogalmát (azaz, hogy mennyi ideig nem változhat a kamat), és

alaposan járjuk körbe a hitelhez elérhető állami támogatásokat, kedvezményeket is.

Még egy fontos alapszabály, hogy ha hitellel is tervezünk, akkor hagyjunk időt a felkészülésre és az adminisztrációra, mert ha későn kezdünk neki a hitel-ügyintézésnek, akkor nagyon szoríthat az idő. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a magyar hitelfelvevők már egyre tudatosabbak. A banki ajánlatokat összehasonlító BankRáció.hu adatai szerint az első negyedévben 65 százalékos volt a növekedés a több mint 5 évig fix törlesztőrészletet garantáló lakáshiteleknél. Ez azért jelent tudatosságot, mert jelenleg nagyon alacsonyak a kamatok, de abban nem lehetünk biztosak, hogy ez így is marad. A befixált kamatozásnak az a hátránya, hogy ma ugyan drágább a hitel törlesztése, mint egy változó kamatozású hitel esetében, de nagy előnye, hogy a kamat hosszabb ideig változatlan, vagyis a törlesztés tervezhetőbb. Ha a következő öt évben a kamatszint akár csak egy százalékponttal is megemelkedik, a változó kamatozású hitellel már rosszabbul járunk.

Ám pénzügyileg talán még ennél is nagyobb felelőtlenség, ha nem figyelünk oda az állami kedvezményekre.

Ilyenből ugyanis van bőven. Vélhetően szinte mindenkinek dereng a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (csok), vagy az új lakásokra érvényes 5 százalékos forgalmi adó (áfa) fogalma, de van még ezen kívül is néhány elem, így a lakáshitel cafetéria, vagy a lakás-takarékpénztári megtakarítás, ami segíthet a legjobb konstrukció kialakításában. Léteznek továbbá kamattámogatott lakáshitelek is, ám most annyira alacsonyak a kamatok, hogy látni fogjuk, ezek éppen nem sokat segítenek a piaci hitelekhez képest.

Csok

A támogatások alapvető célja az, hogy az állam besegítsen a kamatok fizetésébe, ezzel támogassa a családok otthonhoz jutását, az építőipart és a magyar gazdaságot. Az adósoknak az ilyen konstrukciókban is kell kamatot fizetniük, de a normál, támogatás nélküli hiteleknél (ezeket hívják szaknyelven piaci hiteleknek) ezek elméletileg olcsóbbak.

Jelenleg többféle kamattámogatási rendszer van. A legismertebb a 10 + 10 millió forintos csok, ahol az első 10 millió forint egy vissza nem térítendő támogatás, a második 10 millió egy kedvezményes kamatozású lakáshitel, amire fix 3 százalékos kamatot kell végig fizetni a maximum 25 éves futamidő során. „Ennél jobb hitel nincs jelenleg, és szerintem nem is lesz, így aki igényelheti, annak nem érdemes kihagynia, még akkor sem, ha saját pénzből is ki tudná fizetni a lakás vételárát vagy építési költségét” - mondta Gergely Péter, a BankRáció.hu hitelszakértője.

Kamattámogatás

Fontos ismerni, bár most éppen olyanok a piaci feltételek, hogy kihagyhatóak a kamattámogatott hitelek. Az Otthonteremtő Kamattámogatott Hitelek 2012-ben indultak el, amikor még 10 százalék körüliek voltak a lakáshitel-kamatok (most a legjobb hiteleknél már 3 százalék alatti az úgynevezett THM). A kamattámogatott hitel igényelhető új és használt lakás vásárlására és építésére, korszerűsítésre és bővítésre is. Építésnél és új lakás vásárlásánál maximális 15 milliót kérhetünk (itt egyébként a támogatás mértéke is nagyobb, főleg ha 3 gyermekünk van), a többi hitelcélnál 10 millió forint lehet a legmagasabb hitelösszeg. Akinek ez nem elég, még igényelhet mellé piaci hitelt is. Ezeknél a hiteleknél a kamat (vagyis a törlesztőrészlet, mert ez a kamattól függ) csak 1 vagy 5 évente változhat a támogatás időszaka alatt. Mivel a mostani hitelkamatok sokat már nem csökkenhetnek, viszont egy rosszabb gazdasági ciklus esetén könnyen elindulhatnak felfelé a kamatok, és emiatt akár 20-30 százalékkal is megemelkedhet a havi törlesztőrészletek, ezért a hitelszakértők azt tanácsolják, hogy minél hosszabb időre fixáljuk be a lakáshitelünk törlesztőjét.

Cikkünkben mi éppen ezért a kamattámogatott hitelek áttekintésénél az 5 éves fix törlesztőjű konstrukciókat néztük meg,

de piaci hiteleknél 10 vagy akár 20 évre is be lehet égetni a törlesztőt.

A kamattámogatott hiteleknél van egy képlet, ami alapján a bankoknak árazniuk kell ezeket az ajánlatokat, és van egy törvényi maximum is, hogy mennyi lehet az ilyen hitelek kamata (azaz, az ÁKK hozam × 1,3 + a maximális 3% kamatfelár).

A legtöbb bank azonban nem a maximális kamatfelárral árazza ezeket a hiteleket. A bankok között ugyanis nagy a verseny, mivel évek óta felismerték, hogy egyre több ügyfél hasonlítja össze több bank versengő ajánlatait, és emiatt folyamatosan harcolniuk kell egymással a tudatos ügyfelekért.

Idilli állapot

Ami miatt azonban most mégsem feltétlenül a támogatott hitelek a legkedvezőbbek, az a piaci hitelek alacsony kamata. A támogatott hiteleknél ugyanis, ha az ügyfél által fizetendő kamat 6 százalék alá esne, akkor már nincs kamattámogatás. Mivel most minden értelmes ajánlatban 6 százalék alatt vannak a kamatok, ezért valójában a hitelkonstrukciók most nem tartalmazhatnak kamattámogatást. Ettől függetlenül bankonként eltérő, hogy a támogatott, vagy a támogatás nélküli kamat az alacsonyabb, érdemes alaposan körülnézni. Az érdeklődők természetesen leginkább arra kíváncsiak, hogy mennyi a törlesztőrészlet, és összességében mennyit kell visszafizetni.

A mi példa-kalkulációnkat 8 millió forintos hitelösszeggel, 15 éves futamidővel készítettük el, és egy olyan átlagos családot vettünk alapul, ahol a család jövedelme 400 ezer forint.

A számításokhoz a BankRáció hitelkalkulátorát használtuk, ahol érdemes kalkulációt csinálni eltérő hitelösszeg vagy futamidő esetén.Itt találhatóak a legjobb hitelek sorrendben. A következőkben mi a legjobb három ajánlatra részletesen is kitérünk.

Mindenkinek más a legjobb

Természetesen mindig csak egy kiválasztott egyedi esetre lehet meghatározni a legjobb hitelt. Hiszen minden bank más feltételek teljesítése esetén ad kedvezményeket, így mindenkinek más és más konstrukció lehet a legkedvezőbb. Érdemes komplexen megvizsgálni a hitel- és egyéb állami támogatási lehetőségeket, hogy mire vagyunk jogosultak és mit hogy érdemes egymással kombinálni. Írásunkat most nem bővítjük a lakás-takarékpénztári (LTP) lehetőségek ismertetésével, de több banknál egyszerűen lehet a hitelt LTP-vel is kombinálni, amivel szerződésenként akár 720 ezer forint extra állami támogatást is elérhetünk. Továbbá a legnagyobb magyar bank kiemelten foglalkozik a lakáshitel cafetéria ügyintézésével is, és a munkáltatónak is segít az adminisztrációban, tehát itt egy helyen az összes állami támogatást ki tudjuk aknázni. Ezzel akkora adóelőnyre lehet szert tenni, ami összegszerűségében közelít az átlagos csok értékéhez.

Ha minden ilyen elemet figyelembe szeretnénk venni, érdemes lehet hitelszakértők segítségét is igénybe venni, akik a törvény szerint nem kérhetnek pénzt a segítségükért, viszont kiismerik magukat a bankok hitelezési gyakorlatán, és különösen állami támogatások (csok, kamattámogatott hitel) igénybevétele esetén lehet fontos, hogy valaki segítsen kiigazodni a rengeteg dokumentáción és feltételen.

Az is bonyolítja az összehasonlítást, hogy számos bank ad kedvezményt az induló díjak tekintetében, valamint akkor is, ha ott kötjük a biztosítást vagy a jövedelmünket odautaljuk. A kalkulációknál mi csak az utóbbival foglalkoztunk, mivel ha minden egyedi kedvezményre kitérnénk, akkor az lehetetlenné tenné az összehasonlítást.

Aranyérem: K&H

Listánk legjobb ajánlatait vizsgáljuk meg egyedileg is, mert az ördög ezúttal is a részletekben rejlik. A K&H Bank jött ki első helyre ebben a konstellációban. A banknál olcsóbb a kamattámogatott hitel (törlesztő 58.460 forint THM 3,57 százalék) a piacinál (törlesztő 59.940 forint, THM 4,49 százalék), de itt fontos megjegyezni, hogy az otthonteremtő kamattámogatott hitel kamatperiódusa 3 hónap lesz a 6. évtől, azaz a támogatott időszak után a kamat már akár 3 havonta változhat, nem pedig 5 évente. Ez valamilyen szinten megtorpedózza az egész fixálás logikáját, hiszen aki az első 5 évre fix törlesztőt választott, az utána nem biztos, hogy szeretné kockáztatni a negyedévente változó törlesztőrészletet.

Többféle kedvezményt ad a bank jövedelemutalás, különféle biztosítás megléte vagy megkötése, valamint bizonyos számlacsomagok választása esetén is. Azonban nem kell semmilyen feltételt teljesíteni ahhoz, hogy a bank elengedje a szerződéskötési díj 50 százalékát, átvállalja az értékbecslési/műszaki ellenőrzési díjat, továbbá a tulajdoni lap vagy a térképmásolat díját, ha az a TakarNet rendszerből lehívható.

Ezüstérem: MKB

Az MKB Banknál a jó ügyfélminősítéshez tartozó árazás alapján az ötéves kamatperiódusú piaci lakáshitel olcsóbb (törlesztő 62.808 forint, THM 5,38 százalék), mint a támogatott (törlesztő 66.937 forint, THM 6,10 százalék), igaz a piaci kamatozású hitelnél elvárás, hogy a számlára 100 ezer forinttal magasabb jóváírás érkezzen minden hónapban, mint amennyi a törlesztő. A támogatott hitelek esetében a kamatok megfizetéséhez az állam csak a futamidő első öt évében nyújt támogatást, így a hatodik évben a kamatkondíció jelentősen változhat. Banki kezdeti költségek nincsenek, ráadásul a bank a közjegyzői díjat és az első törlesztőrészletet is utólagosan visszatéríti. Ezek – összességében - százezres nagyságú megtakarítást jelentenek.

Bronzérem: Erste

A többi nagy banknál is többnyire vannak kamattámogatott hitelek, de ezek nem egységesek, mert például az Erste Banknál a régi szigorúbb kamattámogatott hitel igényelhető erre a célra. Csok szinte minden banknál van és a hozzá kérhető 10 + 10 milliós hitel is. Az Erste Banknál ennek ellenére nagyon kedvező a piaci 5 évig fix kamatú lakáshitel 60.954 forintos törlesztővel és 4,61 százalékos THM-el. Szűkítő feltétel, hogy havonta legalább 200 ezer forintot kell a számlára utalni. Itt is akciók keretében sok induló költséget (közjegyzői díj 50 ezer forintig, folyósítási jutalék, tulajdoni lap másolat és térképmásolat, értékbecslési díj) elengednek vagy utólagosan visszatérítenek.

OTP

Az OTP-nél olcsóbb a kamattámogatott hitel (törlesztőrészlet 67.081 forint és a THM 5,24 százalék), mint a piaci 5 éves fixált hitel kamata (törlesztő 68.929 forint, THM 6,70 százalék). A piaci feltételű lakáshiteleknél a kamat (és így a havi törlesztőrészlet) tovább csökkenthető 25 bázisponttal, ha a bank honlapján visszahívást kérünk, és ekkor egy online kuponkódot küldenek e-mailünkre, amit igényléskor bemutatunk a banknak. Ráadásul a támogatott hitelnél még nincs jövedelemutalási feltétel sem, ami nagyon előnyös annak, akinek máshol is van hitele, vagy bármilyen okból nem akarja a régi bankját elhagyni. Emellett a kezdeti költségek közül az értékbecslési díjat utólagosan visszafizeti a bank. Ha törlesztési biztosítást kötünk és azt 3 évig fenntartjuk, a folyósítási díjat is átvállalja, továbbá amennyiben meghatározott feltételű OTP Lakástakarék szerződéssel rendelkezünk, és a szerződéses feltételeket teljesítjük, a közjegyzői díjat sem kell megfizetni.

A leghasznosabb tanácsok

1. Már a lakáskeresés megkezdése előtt érdemes előzetes hitelvizsgálatot kérni, hogy legalább nagyjából képben legyünk a hitel-lehetőségeinket illetően.

2. Hasonlóképpen tájékozódjon az állami támogatásokat illetően, mert ezek is szintén meghatározhatják, hogy meddig ér a takarónk.

3. Új lakás vétele és építése előtt ismerjük meg az energetikai és az alapterület-számítási jogértelmezéseket is.

4. Végig úgy tervezzünk, hogy legyen elegendő idő a folyamatokra, akár 3 hónap is kellhet a hitel és a megfelelő állami támogatások adminisztratív ügyintézésére.

5. Ha csokot is igénybe veszünk, tudjuk, hogy annak feltételei ugyan egységesek, de a hozzá felvehető hitelben már változatos a bankok hitelelbírálása.

6. Ha megvan a lakás, amire hitelt szeretnénk felvenni, valamilyen módszerrel próbáljuk összehasonlítani a piacon elérhető hitelajánlatokat. Ebben tanácsadók, online hitelkalkulátorok támogathatnak bennünket, de semmiképpen se csak a saját számlavezető bankunktól kérjünk ajánlatot, mert óriásiak a különbségek.

7. A döntés során jól gondoljuk át a kamatperiódust is. Ha hosszabb távra választunk fix kamatot, akkor a hitel drágább lesz, de megóv bennünket a következő évek kamatemelkedésétől.

8. Ha már van elképzelésünk a bankról és a hitelről is, nézzük meg, hogy nincs-e különbség a fióki, vagy az online kapcsolatfelvétel között (egyes bankok jutalmazzák a digitális csatornákat).

9. Vizsgáljuk meg, hogy nem érdemes-e lakás-takarékpénztárral is kombinálni a csomagunkat, abban is van állami segítség.

10. Sose gondoljuk, hogy okosabbak leszünk, mint a bankok, vagy a piac, nem érdemes olyan stratégiákat kialakítani, hogy most még az olcsó változó kamatot választom, aztán majd időben befixálom, ez úgysem fog sikerülni.

(Borítókép: AFP / Fabrice Coffrini)