Ahol az a baj, hogy túl sok a lakás

Miközben Budapesten és a világ szinte minden másik nagyvárosában az iroda- és lakáshiány, illetve az emiatt az egekbe szökő ingatlanárak okoznak társadalmi és gazdasági problémát, addig van egy hely a világon, ahol pont az ellenkező irányú problémával küzdenek: túl sok az üres lakás és iroda.

Kivételesen nem a kínai szellemvárosokról, hanem Malajziáról van szó, ahol az utóbbi időben

Évente tucatjával épülnek az irodaházak, plázák és a luxus lakótornyok, a kínaiak pedig már mesterséges szigeteken kezdtek el felhúzni a közepes méretű városok mellé. Miközben nem nagyon van amúgy, aki mindezt meg tudja fizetni: a súlyos dollármilliárdokért felhúzott épületek nagyrészt üresen állnak. 

A malajziai jegybank és a Moody’s hitelminősítő szerint akkora az ingatlantúlkínálat, hogy még a beruházástilalom mellett is jó öt évbe telhet, mire valamiféle egyensúly alakulhat ki a piacon. Addig pedig fennáll a veszélye, hogy a a túlkínálat idővel beszakítja az árakat, ami veszélybe sodorja a bankszektort is. 

A maláj példa persze távoli, és a világgazdaságot sem ez fogja megrengetni, ha tényleg kipukkad a lufi. Viszont érdekes példája annak, hogy a lakás- és ingatlanhelyzetet a világon szinte sehol nem tudják normálisan kezelni.

Lenne hol lakni, csak nincs pénz

A központi bank számításai szerint jelenleg az ingatlanok negyede üresen áll, és a piaci trendek alapján ez az arány 2021-ig 32 százalékra nőhet, azaz minden harmadik lakás, iroda és pláza kihasználatlan maradhat. Ez

A legnagyobb lufi a világ egyik leggazdagabb országával, Szingapúrral szomszédos Johor szövetségi államban alakult ki, itt az új lakások 27 százaléka vár gazdára, de még a fővárosban, Kuala Lumpurban is 14 százalékos az arány. A valóságban pedig még ennél is több üres lakás lehet, mivel egyes, magasabb kategóriájú lakástípusok törvényileg üzleti ingatlannak számítanak.

A fenti számok egyébként annak fényében nem is meglepőek, hogy a legtöbb nagyberuházás egyszerűen olyan árkategóriát képvisel, ami az átlagemberek számára teljesen megfizethetetlen. Az eladatlan lakások nagy része látszólag eladhatatlan: jelenleg 130 ezer tulajra váró lakás van Malajziában, ezeknek 80 százaléka 250 ezer ringgit, azaz nagyjából 16 millió forint fölött van; 60 százalékuk pedig kifejezetten toronyházbeli luxuslakás.

A 250-300 ezres kategória az, amely szakértők szerint már túl van az átlag középosztálybeli maláj család anyagi lehetőségein; tehát ennél drágábban csak a társadalom egy szűk rétege, esetleg külföldiek és/vagy befektetők vesznek lakást.

De nemcsak a lakások terén szaladt el a ló: a következő három évben 140 új bevásárlóközpontot terveznek átadni az országban. Összehasonlításképpen: Malajzia népessége nagyjából 30 millió fő, és az egy főre eső GDP nominálisan jó 20 százalékkal alacsonyabb, vásárlóértéken nagyjából ugyanannyi, mint a magyar. Tehát

Ha elosztjuk a bevásárlóközpontok területét a lakosságszámmal, akkor még az ország legkevésbé dinamikus részén, az északi Penang tartományban is nagyobb szám jön ki, mint Szingapúrban, ahol aztán tényleg ezerrel vásárolnak az emberek.

Túl optimisták voltak

Mondjuk az is igaz, hogy Magyarország nem

Részben pont Malajzia jónak tűnő helyzete áll a mostani boom mögött: az eszement ingatlanpiaci beruházásokat elsősorban az ország fejlődésével kapcsolatos vak optimizmus, másrészt a hatóságok engedékenysége, harmadrészt pedig a világgazdaság pénzbősége mozgatja.

A most beérő beruházások jellemzően 2010-ben kerültek a tervezőasztalra, amikor már látszott, hogy Malajzia relatíve gyorsan és könnyen túlteszi magát a 2008-2009 gazdasági világválságon. Úgyhogy a helyi és térségbeli (japán, kínai, szingapúri) ingatlanbefektetők elkezdték ezerrel önteni a pénzt a szépreményű országba.

A beruházásokat a kormány és a helyi hatóságok lelkesen támogatták: mivel pénzt hoztak az országba és a választókörzeteikbe, a politikusok nem gördítettek különösebb szabályozási akadályokat az építkezések elé. Külön segítette a dolgot a laza monetáris politika és az alacsony kamatkörnyezet, ami miatt elég jó feltételekkel lehetett hiteleket felvenni a lakásokra.

Kínai beruházók például az Egy öv, egy út projektjük keretében elkezdtek mesterséges szigeteket felhúzni a 900 ezres Melaka városa mellett: három szigetre luxuslakóházakat, bevásárlóközpontokat és egy ipari parkot akarnak építeni, plusz egy kikötőt mindezek kiszolgálására. Viszont a dolognak kicsit olyan szaga van, mintha a kínaiak exportálnák a saját szellemvárosaikat: azt ugyanis egyelőre senki nem tudja, hogy a vevők honnan jönnek majd. 

Miközben az utóbbi években ezerrel épültek a lakások, irodák és plázák Malajziában, a kereslet láthatóan eléggé megcsappant: tavaly az első félévben például hat százalékkal csökkent az ingatlantranzakciók értéke, az ingatlanárak emelkedése pedig 2014 óta megfeleződött, bár még így is magas, évi 5,6 százalékos.

Sok lesz a jóból

Mindenesetre az árak lassulása és a jelentős kapacitások miatt elég sokan elkezdtek aggódni. Az ingatlanosok helyi szakmai szövetsége szerint jelenleg nagyjából 35 milliárd ringgit, azaz 2240 milliárd forintnyi eladatlan ingatlan van Malajziában, de ez a szám napról napra növekszik: a túlkínálat ellenére csak Kuala Lumpurban 44 millió négyzetméternyi új iroda épült 2017-ben.

Volt már azért ilyesmire példa, elég csak a 2008-as válságra gondolni. Ám Malajziában külön érdekes, hogy úgy sikerült ekkora piaci lufit fújni, hogy közben a lakosságszám növekszik, és a gazdaság is elég jól, évi 4-5 százalék között muzsikál, a hitelpiac pedig egyelőre nem őrült meg. Tehát valójában lenne helye az ingatlanoknak, csak a beruházók nem azokat az ingatlanokat építik, amelyekre kereslet van.

Emiatt a kormány az utóbbi időben igyekezett visszavonulót fújni: először betiltották az egymillió ringgitnél (64 millió forintnál) drágább lakások, illetve a nagyobb plázák és irodaházak engedélyeztetését, és közölték, hogy az olcsóbb lakások irányába akarják terelni a beruházókat, mert ezekre igenis van kereslet a gyorsan népesedő országban. Azonban egyelőre nem igazán világos, hogy mi a kormánypolitika, mert gyakorlatilag össze-vissza beszélnek arról, hogy mit terveznek tenni.

Eközben a játéknak komoly gazdasági ára van: az utóbbi években

és ahogy az lenni szokott, az építőipari boom egy csomó más szektornak is jó sok munkát adott. Azonban a túlhevült ingatlanpiac leengedését természetesen a kapcsolódó szektorok is megsínylenék. Amit a kormány szeretne elkerülni, mivel jövőre választásokat tartanak az amúgy nem kifejezetten a liberális demokrácia fellegvárának számító országban.

Eközben a Moody’s hitelminősítő és a maláj jegybank azzal riogat, hogy bár a bankszektor kitettsége egyelőre nem vészes, középtávon elég veszélyes, ami folyik. Egy ingatlanpiaci árcsökkenés a bankokat is megcibálná, nem hiába mondja a kormány, hogy 2018 legnagyobb kockázata Kína és Amerika acsarkodása mellett az ingatlanpiac.

(Borítókép: View Pictures / Getty Images Hungary)