István, Vajk
20 °C
35 °C
Index - In English In English Eng

Korrekt fiú, de nem tartoznék neki egy forinttal sem

Jellinek Dániel, az Indotek-csoport vezetője

Jellinek-Dániel-Indotek-Group
2019.05.28. 10:33
A szakmájában mindenki ismeri, azon kívül szinte senki. Pedig a 43 éves Jellinek Dániel ma már Magyarország egyik leggazdagabb, de e ligában talán a legkevésbé ismert milliárdosa, egy hatalmas cégbirodalom és ingatlanvagyon gazdája. Egyaránt otthonosan mozog az amerikai befektetők, a hazai bankok és felszámolók, illetve a B és C kategóriás irodák világában. Ha mostanában nagyobb ingatlanportfólió vagy követeléscsomag kerül a piacra, biztosak lehetünk benne, hogy Jellinek Dániel már megvizsgálta. Sőt, jó eséllyel már meg is vette.

Jellinek Dániel és cégbirodalma az Indotek-csoport szélsebesen tör felfelé. A ma 43 éves, ingatlanokkal, követelésekkel, pénzügyi szolgáltatásokkal foglalkozó üzletembert, több száz cég képviselőjét tapasztalataink szerint a hazai ingatlanszakmában és bankvilágban mindenki ismeri, azon kívül szinte senki.

Az üzletember eddig főleg B és C kategóriás irodákkal, logisztikai parkokkal, raktárakkal foglalkozott, vagyis olyan „macerás” ügyekkel, amelyekkel radar alatt maradt. Még akkor is, ha közben szép csendben méretes portfóliókat is megvett, például a CIB-től, a Raiffeisentől és az MKB-tól, utóbbi esetben a szanálási vagyonkezelőn keresztül. Az üzlet röviden: a bankok szívesen szabadulnak a nem teljesítő hiteleiktől, javítják könyveiket, megúsznak végrehajtásokat, pereskedéseket, aki pedig ért ehhez, óriásit kaszál, ha 30 százalékon megvesz egy csomagot, majd 40-et hoz ki belőle.

Ezek a javarészt ingatlanfedezettel ellátott követelések ugyanis arannyá változhatnak, ha valaki olcsón vesz, gyorsan és hatékonyan birtokon belülre kerül, és jó áron ad bérbe, vagy értékesít.

Az Indotek mindig is ebben volt mester, de közben megjelent a plázapiacon is, és összevásárolt 14 fővárosi és vidéki plázát, ráadásul újabb és újabb hatalmas üzletekben pletykálják őt a vevői oldalon.

Hírlik, hogy az Indotek vehet meg

  • négy újabb plázát (köztük a Duna Plazát és a Corvint),
  • az Országos Betétbiztosítási Alaptól (OBA) több tízmilliárd forintnyi követelést,
  • a Sofitel szállót is.

Az OBA-vételről elsőként az Mfor.hu írt, úgy tudjuk, hogy a vásárlás lassan valóban megvalósul. Természetesen ezt szerettük volna megkérdezni Jellinek Dánieltől is, de ő azt jelezte, hogy pletykákat és/vagy folyamatban levő tárgyalásokat nem tud kommentálni. Így inkább üzletfeleire, finanszírozóira, versenytársaira hagyatkoztunk, amikor azt vizsgáltuk, hogy ki ez az ember, hogy jutott ilyen magasra, milyen politikai támogatottsága van.

Portréjának megrajzolásához sokakkal beszéltünk, és a róla rajzolt pályatársi kép viszonylag egységes. Eszerint Jellinek Dániel precíz, pontos, nagyon okos, illetve őrült munkabírású (a fáma szerint 14-16 órát képes tartósan dolgozni), kőkemény, de szavatartó ingatlanos.

Nem éppen humánus iparágban tevékenykedik, a legtöbbször nehéz helyzetbe került adósok ingatlanjait szerzi meg. Állítólag még mindig nehezen delegál döntéseket, nem könnyen engedi el a one man show-t, így pedig nem lesz könnyű egy egyre terebélyesebb iroda-, pláza-, szálloda- és lakásportfóliót üzemeltetni.

Gyerekként kezdte

Többen is hallották az első milliókról szóló történeteket, ahogy ezekről Jellinek szórványos nyilvános fellépései során is beszélt.

Eszerint egyszerű környezetből érkezett, nem voltak üzletember felmenői. A legenda szerint később volt olyan időszak, amikor az Indoteknél négy Jellinek-generáció is dolgozott, az idős nagymama borítékokat címzett, az édesapa kézbesített, de még Jellinek Dániel gyerekei (az üzletembernek négy gyermeke van) is kaptak kisebb feladatokat a puritán, Kerepesi úti főhadiszálláson.

Visszaugorva a kilencvenes évekre, amikor a rendszerváltás idején kinyílt a világ Magyarországon is, a jó üzleti vénával megáldott, 14-15 éves Jellinek Dániel azonnal seftelni kezdett. Ausztriában magnókazettákat vett, a Balatonnál kínai papucsokkal házalt, állítólag az üzlet annyira bejött, hogy a fiatal fiú olykor bérelt Daciával és sofőrrel fordult Budapest és a Balaton között, ezért papucskirályként emlegették.

Rudas László titkára

Az ingatlanos körökben ismert másik anekdota szerint a fiatal Jellinek egy Rudas László nevű, számítástechnikai, egészségügyi és ingatlanos cégekben is utazó dörzsölt üzletember mellett „inaskodott”, és itt tanulta meg az üzlet csínját-bínját. Majd kijutott Ausztráliába, ahol könyvelést és angolt tanult.

Hazatérése után, a kilencvenes évek elején az angol, a könyvelési tudás és a helyi üzleti viszonyok ismerete nyerő kombináció volt. Jöttek ugyanis sorba az olasz, ír, francia és izraeli ingatlanbefektetők, és keresték a segítőket. Jellinek könyvelt, hitelkérelmeket írt, üzemeltetett, megismerte az ingatlanpiacot.

Első cégei

A cégregiszter szerint a kilencvenes években Kevin & Thorn néven tanácsadó céget alapított, amelyben ismert üzletemberek, Radnai Márton (Ramasoft) és Hák-Kovács Tamás (Commerzbank, OTP-csoport) voltak a partnerei. Az üzlettársak később szétváltak (de úgy tudjuk a baráti kapcsolat a volt társak között azóta is megmaradt), az a rész, amelyik Jellineké lett, felvette az Indotek nevet.

Jellinek eleinte elsősorban a külföldi ingatlanosok egyre szélesebb kiszolgálására szakosodott, és sokszor nem díjat kért, hanem részesedést.

Akik már a hőskorban is ismerték, azt mesélik, hogy bevett módszere volt, hogy felhajtott jó vételeket, azokat leopciózta, és ezt az opciós jogot, felárral adta tovább. Az üzlet remekül haladt, az Indotek főleg a B és C kategóriás, kevéssé szexi ingatlanok nagyon olcsó megszerzésében utazott.

Erről az üzletről azt hallottuk, hogy „melós”, sokat kell pepecselni, de nagyon jól is lehet vele keresni, csak éppen dörzsölt felszámolókkal és kétségbeesett volt tulajdonosokkal szemben kell még dörzsöltebben haladni.

A Stryker család

Hamarosan a szerencse egy igazán tőkeerős partnerhez juttatta az Indoteket. A coloradói Strykerek még az Egyesült Államokban is topligás szupergazdag családnak számítanak, akik kórházi berendezések gyártásából szerezték mesés vagyonukat. Az alapító három unokája, Ronda, Patricia és Jon a Forbes szerint külön-külön is 3-6 milliárd dolláros vagyont birtokol.

Az Indotek egyharmadát ez a család vette meg, pedig állítólag a kapcsolat rosszul indult, mert Jellinek német rendőrök segítségével Németországban foglaltatta le egy követelés fejében a Stryker család egy vagyonelemét. Az egyik családtag Budapestre utazott, kifizette a tartozást, majd az eredetileg erősen konfliktusos helyzetből üzleti együttműködés született.

Ez a tulajdonostárs már belépő lehetett az Indotek számára is a magas nemzetközi körökbe, mert

az Indotek hamarosan együttműködésre lépett a Morgan Stanley óriásbank ingatlanbefektető alapkezelőjével és a CarVal Investorsszal.

Utóbbi a világ egyik legnagyobb, Minneapolisban székelő, de Londonban, Luxemburgban, New Yorkban és Szingapúrban is irodákkal rendelkező és vonzó hitelportfóliókat vadászó private equity cége, később az Indotek és a CarVal együtt vásároltak banki portfóliókat.

A válság

A 2008-as ingatlan-, majd pénzügyi válság során a hazai bankok nagyon megégtek a vacak projektfinanszírozási portfólióikkal, és amikor a CIB és a Raiffeisen együtt 400 millió eurós nominális értékű portfóliót értékesített, Jellinek és a CarVal bevásárolt. Több forrásunk is úgy emlékezett, hogy amikor beütött a válság, a piacon szinte mindenki nagy bajban volt, Jellinek azonban ekkor vásárolt csak igazán, és mivel továbbra is pontosan tudta fizetni a hiteleit, felértékelődött a reputációja a bankoknál.

Sok történetet hallottunk arról, hogy miképpen nőtt ekkor a birodalom.

Jellinek állítólag akkor a legerősebb, ha stresszhelyzetben, felszámolásból, tulajdonosi konfliktus, per, vita esetén vásárolhat, 2008 és 2012 között ilyenből volt bőven.

Ebben az időben derült ki: a sokszor a korrupt bankárokkal is összejátszó csaló projektgazdák már évek óta abból éltek, hogy átverték a bankokat. Jellinek modellje más volt: fillérekért vett, és forintokat keresett azon.

Vélhetően már évekkel korábban felférhetett volna a top 100-as milliárdosok listájára, de ekkor még mindig nem ütötte meg a nyilvánosság ingerküszöbét. A helyzet akkor változott meg, amikor az MKB rossz portfóliójának „maradékát” is megvette. Ekkor már a szűkebb szakmán kívül is elkezdtek beszélni róla, kérdezgették, hogy ki az a Jellinek.

Ráadásul, az izraeli Plaza Centers egykori, később javarészt a francia Klépierre tulajdonába kerülő plázákat kezdte összevásárolni.

Úgy tudjuk, hogy 2014-től kezdve országszerte 14 plázát vett meg, és azt is hallottuk, hogy olyan nagyobb házak adásvétele is folyamatban van, mint a Corvin Plaza, a Duna Plaza vagy a miskolci, illetve a győri ház.

Konfliktusos helyzetek

Jellinek tehát kijött a fényre, hiszen ahogy „egy C kategóriás kőbányai raktár üzemeltetése még senkit nem érdekel, de ha valaki megveszi a város plázáját, arra már kíváncsi a polgármester is, de talán még a nagypolitika is” – hallottuk. Ezek a nagy dealek azt is felvetették, hogy ki az a Jellinek Dániel, ki van mögötte, ki van vele.

A nagyobb és ismertebb ingatlanportfóliók megvásárlása után ugyanis már senki nem gondolhatta, hogy Jellinek Dániel politikai kapcsolatok nélkül működhetne a piacon, igaz, azt nem tudta megmondani senki, hogy pontosan mit is jelent a kapcsolatrendszer, miből is áll egy ilyen hátszél.

A mai világban, ha nem vagy barát, akkor ellenség vagy, így biztosan kellenek politikai kapcsolatok ahhoz, hogy valakit ne pörgessenek ki a piacról. Ma egy-egy ingatlanról vagy követelésről úgy tárgyalunk, hogy mindenki elmondja, hogy kit ismer, olyan ez, mint régen lehetett, amikor a vadnyugati kocsmákban a legények kitették a fegyvereiket

– mondja egy ingatlanos szakember.

E vélemény szerint „Jellinek is ebben a világban mozog, és itt kénytelen egyensúlyozni, amerikai befektetői vagy finanszírozó partnerei miatt nem kerülhet túl közel a politikához, a hazai viszonyok miatt viszont nem is lehet túl távol attól”.

Hogy ez pontosan mit jelent, azt kívülről nehéz megítélni, de valami olyan egyensúlyozásról hallottunk, hogy „amikor a politikusok kérnek valamit, akkor nem lehet mindent teljesíteni, mert akkor nem lenne nyereséges az üzlet, de nem lehet túl keveset sem adni, mert akkor elkaszálnak”.

Ez nem a NER kedvenc terepe

Van, aki szerint annyira nem rossz a helyzet, mert a bonyolult, pepecselős követelésvásárlás, a „barna mezős” ingatlanok üzemeltetése nem a NER világa. Ráadásul a NER tud fizetni, vagyis kissé letisztultabb a helyzet azokhoz az időkhöz képest, amikor furcsa aktorok jöttek, és csak úgy bejelentkeztek cégekért.

De miként tudott az elmúlt években ez a magyar cég, az Indotek azokkal a szinte korlátlan likviditással ellátott szereplőkkel (Cerberus, Goldman Sachs, Deutsche Bank) versenyezni, amelyek szintén eljöttek a nagy banki portfóliókért?

Jellinek kombinációja állítólag azért szerencsés, mert van minőségi angolszász vagy hazai forrása, ugyanakkor jól ismeri ezt a nagyon bonyolult piacot bankostul, felszámolóstul, ingatlant-bérbevevőstül.

Fontos a helyismeret

Ha ugyanis egy óriási angolszász alap megvesz egy magyar követelés-portfóliót, akkor neki A, vagy B magyar magánszemély adós ugyanazt a kockázatot jelenti, így nyilván mindenkit nagy kockázatúnak tart.

Jellinek azonban húsz éve ismeri ezeket az embereket, a legrosszabbtól a legjobbig, sokkal pontosabban áraz, mert tudja, hogy ki próbál majd meg mindenáron akadékoskodni, pereskedni, és ki az, aki korrekt megegyezésben érdekelt.

Kissé profánul: egy angolszász alap majd méregdrága tanácsadókkal és angolszász ügyvédekkel dolgoztat, Jellineknek elég lehet, hogy kettőt telefonál, vagy két helyzetet párba állít. Az angolszász exitet akar, a magyar azt sem bánja, ha évekig üzemeltetni kell egy törökbálinti depót, vagy ki kell adni egy győri lakást.

A versenytársak

Említettük már a cikk elején, hogy a róla alkotott kép eléggé egységes. Ahogy egy őt két évtizede ismerő projektfinanszírozó fogalmazott:

Dani a B kategória királya. Amit ki lehet hozni egy sztoriból, azt ő kegyelem nélkül kicsavarja. Figyeld meg, most éppen a Hermina irodaházat kóstolgatja!

„Viszont azt el kell ismerni – folytatta, hogy ebből az egész magyar ingatlanos csapatból az ő modellje volt a legtisztább. Tízből kilenc magyar ingatlanos úgy tett, mintha egy 100-at érő ingatlant 130-ért venne meg, csakhogy kapjon rá 110 hitelt, amin már nyert, Jellinek a 100-at érő ingatlant meg tudta venni 70-ért, és legfeljebb 50 hitelt vett fel rá.”

Ezzel nagyjából megegyező hangulatot írt le az a versenytárs, aki érdeklődésünk hallatán elmosolyodott:

Jellinek? Korrekt fiú, de nem tartoznék neki egy forinttal sem.

Nem lakoltat ki

Az üzletember ma már egy kétszáz fős nagy konglomerátumot üzemeltet, sok karbantartóval, könyvelővel, villanyszerelővel vesz fel embereket a konkurenciától, de a korábbi banki partnerei közül is, például az egykori FHB-ból vagy éppen a Raiffeisentől.

Azt is hallottuk, hogy a szerény Kerepesi úti irodaházat már kinőtte a csoport, hónapokon belül a Váci útra, nagyobb helyre költözik a cég. Vélhetően a legnagyobb magyar irodaportfólió-tulajdonos talált magának saját irodát. Volt, aki azt mesélte, hogy Jellinek nagyon kemény tárgyalópartner, és mint ilyen, elég sokszor rálépett bizonyos emberek lábujjára, nem mindenki kedveli.

Ugyanakkor eddig volt egy érdekes heppje: minden követeléscsomagot megnéz, rengetegszer viszi végig a lejárt céges tartozások után a végrehajtást, de a magánemberek ingatlanfedezeteit messze elkerüli, mert nem szeretne családokat kilakoltatni.

OBA

Az ugyanis valóban nem a lélekemelő momentumok egyike, csak az a kérdés, hogyha igaz a hír, miszerint hozzá kerülnek az OBA közel egy tucat bankkal szemben (hat Buda-Cash körüli bank, Széchenyi, takarékszövetkezetek) fennálló követelései, akkor hogyan kerüli ki majd az ilyen helyzeteket, mert ezekben a vegyes portfóliókban biztosan van ilyen követelés is.

Az OBA-portfólió eladása az OBA részéről amúgy elég észszerű volt. Az OBA ugyanis korábban a sorozatos bankcsődök idején kénytelen volt a kártalanításokhoz kölcsönt felvenni (kötvényt bocsátott ki négy magyar bank felé). Az OBA eladta a követeléseit és a befolyt összegből tudja vélhetően visszafizetni a kötvényeket.

Jellinek részéről ez azért lehet jó üzlet, mert ő biztosan sokkal jobb érdekérvényesítő helyzetben lesz, mint a bankok ügyfelekkel szembeni követeléseit csak több áttétellel (banki felszámoló, a bebukott ügyfél felszámolója) érvényesíteni képes OBA.

Barátai, üzletfelei

Jellinek Dániel magánéletéről, kapcsolatairól nem sokat tudunk. Azt hallottuk, hogy az üzleti világban is ismert arcok közül jóban van például Nagygyörgy Tiborral (Biggeorge's), illetve Soltész Gergővel (az FHB korábbi vezérigazgatójával), említett munkatempója miatt vélhetően kevés a szabadideje, azt családjával tölti, illetve teniszezik.

Forrásaink szerint nem találunk az ingatlanpiacon vagy a NER-világban olyan neves játékost, aki ne ismerné, vélhetően az ingatlanpiacon szintén aktív Szivek Norbert, Tiborcz István, Jászai Gellért és Mészáros Lőrinc egyaránt tárgyalt vagy akár üzletelt is vele, ugyanakkor azt nem tudjuk, hogy bármelyikükkel is szorosabb lenne az üzleti kapcsolata.

Eddig főleg olyan piacon dolgozott, amelyet az „első vonal” bottal sem piszkált volna meg, most azonban olyan ligába lépett, ahol fényesebben süt a nap, de egyik, pillanatról a másikra eljön a koromfekete éjszaka. Ha a piacon hallott pletykáknak csak a harmada igaz, a következő hónapokban még bőven hallunk majd méretesebb Indotek-vásárlásokról.

(Borítókép: Jellinek Dániel. Fotó: indotek.hu)