Egyre fájdalmasabb a lakásbérlés, de nem kellene, hogy így legyen

- ennyi önkormányzati tulajdonú bérlakás maradt Budapesten az elmúlt 30 év gyors ütemű privatizációja után. Az elmúlt két ciklusban országos szinten 9 százalékkal, a fővárosban még ennél is nagyobb mértékben csökkent az önkormányzati bérlakásállomány: az Index által adatigényléssel kikért adatok alapján

A ma rendelkezésre álló 39 ezres állomány arányaiban a 919,4 ezer fővárosi lakás pusztán 4,2 százalékát teszi ki, ebből következően az önkormányzatok nem tudják érdemben befolyásolni a lakáspiac folyamatait. (Összehasonlításképpen: Bécsben több mint ötször ennyi, 220 ezer lakás van a város tulajdonában.) Ennek ellenére nem mondhatjuk, hogy a megmaradt a budapesti lakásállomány már szóra sem érdemes, hiszen

• a városban található összes lakás mintegy 10-13 százaléka lehet bérlemény, ehhez mérten nem is olyan kevés a 4,2 százalékos arány;
• és lakásonként átlag 3 fővel számolva, maximális kihasználtság esetén közel 120 ezer ember lakhatását lehet biztosítani az önkormányzati lakások segítségével.

Ami miatt pedig különösen érdemes foglalkozni azzal, mi lesz az állomány további sorsa, hogyan hasznosítják az ingatlanokat, és milyen alternatívái lehetnek még a helyhatósági szintű lakásgazdálkodásnak, az az, hogy országosan, de főként a nagyvárosokban egyre komolyabb társadalmi feszültséget okoz a megfizethető lakhatás kérdése. Becslések szerint országosan 2-3 millió ember élhet lakásszegénységben, a fiatalok pedig különösen kiszolgáltatott helyzetben vannak. 

Miközben nem látszik, hogy születőben lenne kormányzati szintű lakáspolitikai koncepció, a kormány csak a családpolitika mellékvágányaként tekint a területre. Az önkormányzatok dolgát ez tagadhatatlanul megnehezíti, a terület szabályozása ráadásul sokféle jogszabály között oszlik meg, a ráfordítható pénzek eloszlása pedig egyenlőtlen, a hozzáférés esetleges. Ennek ellenére a helyzetet közelebből megnézve az látszik, hogy a nagyobb települések (különösen Budapest) mozgástere aránylag nagy, ezért ha helyettesíteni nem is tudnának egy átfogó állami lakáspolitikát, helyben sokak lakhatási nehézségein enyhíthetnének.

Hogy jutottunk ide?

Az államtól önkormányzati tulajdonba a rendszerváltáskor átkerült lakások privatizációjának első, 1995-ig tartó időszakában a bérlők nagyon alacsony áron (akár a forgalmi érték negyedéért-ötödéért) kivásárolhatták a lakásokat, ezzel a jó lehetőséggel rengetegen éltek is. A folyamat azonban nem állt meg ekkor, az önkormányzati lakásvagyon közel 30 éve töretlenül csökken. Ennek oka, hogy az önkormányzatok nem motiváltak a bérlakásrendszer fenntartásában (pláne fejlesztésében), de miért is lennének:

• kifejezetten a lakásgazdálkodásra célzott állami forrást nem kapnak,
• és még ha anyagilag bele is fér, akkor sem szívesen vállalják magukra a feladatot, az önkormányzati bérlakás fogalma ugyanis összeforrt a szegény, "problémás" népességgel.

Nem úgy, mint például a rendszeresen utolérni kívánt Bécsben, ahol az állomány nagysága lehetővé teszi, hogy átlagos keresetűek is lakhassanak önkormányzati lakásokban. A szegénységi stigma a hazai önkormányzati lakásokon egyenes következménye a privatizáció kiindulópontjának: aki tudja, vásárolja inkább meg a lakását, ahelyett hogy bérlői viszonyban maradna. Aki tudta, az nyilván az aránylag jómódú rétegekhez tartozott, és eleve a jobb állapotú, elhelyezkedésű lakásban lakott.

Üres és lepukkant lakások

Így már az eladási hullám első üteme után kialakult az a helyzet, hogy

• az önkormányzatok lakásállománya arányaiban eltolódott a rosszabb környékeken lévő, alacsonyabb komfortfokozatú, lepusztultabb lakások felé;
• a bérlőállomány pedig az alacsonyabb státuszú csoportok felé.

Adatigénylésünk alapján a budapesti önkormányzati lakások több mint 16 százaléka tartozik alacsony komfortfokozatú (félkomfortos, komfort nélküli vagy szükséglakás) kategóriába, pedig az ország anyagi lehetőségeiből kiindulva joggal gondolhatnánk, hogy manapság már senkinek nem kellene olyan helyen laknia, ahol a folyosó végén van a WC.

Persze a valóságban kevesen is laknak, hiszen a lakásállomány közel 10 százaléka üresen áll, és az önkormányzatok tájékoztatása alapján arra lehet következtetni, hogy az üres lakások nagyrészt átfedésben vannak a leginkább leromlott állagú, régi épületekben található, alacsony komfortfokozatú lakásokkal.

de ezek közül csak 154 volt hasznosítható állapotban (egyébként ebben a kerületben a legmagasabb, 10 százalék körüli az önkormányzati lakások aránya is a teljes állományon belül). Adódik a kérdés, hogy a miért nem újítják fel és teszik lakhatóvá a romos épületeket, amelyek így is csak viszik a pénzt?

Az üzlethelyiségekből nyereség jön

Az önkormányzatoktól kikértük azt is, hogyan alakult 2018-ban a bérlakásállományuk fenntartási egyenlege. Az adatok azt mutatják, hogy a 23 kerületből összesen (illetve 19-ből, mert három kerület nem küldte el ezt a számot, és akadt egy olyan is, aki csak a teljes helyiséggazdálkodás egyenlegét vezeti) összesen 5-nél pluszos az egyenleg, vagyis az önkormányzatok kisebbsége tudja csak úgy üzemeltetni a bérlakásait, hogy önmagában ez ne okozzon kiesést a költségvetésének; a bérleti díjakból befolyt összeg Budapesten jórészt még úgy sem tudja kompenzálni a ráfordításokat, hogy mint láttuk, azért nem viszik túlzásba a felújításokat. Érdekes, de a Habitat for Humanity (KSH-adatok és költségvetési törvények alapján készült) összesítése szerint országosan nem éppen ez a helyzet: a 2007 után következő 10 évben szétnyílt az olló a bevételi oldal javára, 2017-ben már 12,6 milliárd forintos ráfordítás mellett 19,4 milliárd forint bérleti díj folyt be.

A fővárosban tapasztalható negatív egyenleg okára később visszatérünk, előbb viszont megnézzük, mi kompenzálja ezt még a jelenlegi helyzetben is. Az önkormányzatok ingatlangazdálkodását jellemzően a helyi lakás- és helyiséggazdálkodási koncepció határozza meg, ez is jelzi, hogy a lakások és az egyéb célokra használható ingatlanok kezelése nem válik el élesen egymástól. Viszont míg a szociális bérlakásoknál a cél alapvetően nem a profit, a bérbeadható helyiségekből az önkormányzat - ha jól gazdálkodik - hasznot kell, hogy realizáljon. A kerületek adottságai meglehetősen eltérőek abból a szempontból, mennyi és milyen áron kiadható helyiséggel rendelkeznek, de adatkérésünkből kiderült az is, hogy

Egyesével végignézve egyetlen olyan kerület sincs, ahol - még ha feltételezzük is, hogy az üzlethelyiségek is igényelnek, akár 10-20 százaléknyi bevételarányos fenntartási ráfordítást - a helyiségbérbeadásból származó bevétellel együtt ne lenne pluszban az ingatlangazdálkodás egyenlege.

A helyiség-bérbeadásból befolyó bevételeknek nyilván most is megvan a maguk helye az önkormányzatok költségvetésében, de ez a hely akár lehetne az ingatlanállomány (vagy ezen belül a bérlakásállomány) fejlesztésére szánt tartalék is.  

Furcsa árazás

De térjünk át a másik dimenzióra, a lakbérekből befolyó összegre, ami ma Budapesten elképesztően kevés még ahhoz képest is, hogy a máig megmaradt lakásokat alapvetően szociális feltételekkel adják ki. Papíron egyébként ez nem így néz ki, a legtöbb kerületben háromféle kategória létezik: piaci alapú, költségelvű, és szociális bérbeadás. A valóságban az aktuálisan érvényes árszabás mellett mind a három kategória bőven a kedvezményes dimenzióba tartozik, ha a piaci árakkal vetjük őket össze.

A kerületi lakásrendeletekből kihámozható, négyzetméterre vetített árak fővárosi átlagban így alakulnak:

• piaci: 1029 Ft/hónap/nm
• költségelvű: 601 Ft/hónap/nm
• szociális: 341 Ft/hónap/nm

Mindeközben a piaci albérletárak az elmúlt években elszabadultak. Összehasonlításképpen az ingatlan.com leválogatta nekünk a budapesti, 120 nm-nél kisebb, kiadásra kínált lakások négyzetméterárát kerületenként,

Ez még akkor is brutális különbség az elméletileg "piaci alapú" önkormányzati konstrukcióval összevetve, ha feltételezzük, hogy a bérlők tudnak alkudni, és a lakások az ingatlan.com-on hirdetettnél végül valamivel olcsóbban mehetnek el. Mi következik ebből?

Amikor az a baj, hogy túl olcsó

Egyrészt az, hogy valójában a teljes fővárosi lakásállományt szociális árszabással adják ki, másrészt az, hogy ez ebben a formában mégsem jó konstrukció (még úgy sem, ha egy pillanatra eltekintünk attól a ténytől, hogy gyakran a helyi politikusok ismerősei is részesülnek a kedvezményes lakás áldásából).

A szociális díjszabás annyira alacsony, hogy az önkormányzatoknak egyáltalán nem éri meg ebben a konstrukcióban kiadni a lakásokat. A feltételek pedig úgy vannak meghatározva, hogy tényleg csak a legszegényebb emberek felelnek meg nekik, miközben már rég nem csak nekik vannak lakhatási problémáik

– mondta az Indexnek Kovács Vera szociálpolitikus, az Utcáról Lakásba Egyesület alapítója, aki az elmúlt tíz évét kutatóként és aktivistaként lakhatási kérdéseknek szentelte. Kovács szerint a hazai önkormányzati ingatlanállomány olyan alacsony, hogy indokolt lenne az összes megmaradt bérlakást vállaltan szociális konstrukcióban kiadni, de a mostani rendszer túl rugalmatlan: a bérleti díjakat skálázni kellene, a szociális díjszabás felső szintjét pedig még a mostani “piaci alapú” áraknál is feljebb kéne meghúzni:

Rengeteg ember van, aki jövedelmi helyzete alapján nem felel meg a szociálisan rászoruló kategóriának, de egy piaci lakást mégsem tud kifizetni. Egy félárút viszont már ki tudna.

Mint láttuk, az aktuális piaci árnak még a fele is négyzetméterenként 700 forinttal van a legmagasabb önkormányzati kategória átlaga fölött, tehát az önkormányzatoknak is jobb megtérülést biztosítana, ha szélesebb skálán állapítanák meg a lakbéreket.

A potenciális bérlők dolgát egyébként a megfizethetőségnél jelenleg sokkal jobban nehezíti a lakáspályázati rendszer átláthatatlansága és kötöttsége: egy adott kerületbe eleve csak kerületi lakcímkártyával már rendelkezők pályázhatnak (itt jön elő ismét a bérlakásokra tapadt szegénységi stigma, a kerületek nem akarnak más városrészekből "szegényeket importálni"), ráadásul a pályáztatás is teljesen eltérő mindenhol. Ebből adódóan még az ezzel foglalkozó szervezetek sem tudnak általánosan sikeres pályázási stratégiákat javasolni az embereknek, mivel mindenhol más és más a lakások meghirdetésének rendszeressége, módja, a várólisták működése és a feltételrendszer. Miközben nehezen érthető, hogy a lakásra szorulók miért nem mozoghatnak a városon belül, ha éppen más kerületben van megürült ingatlan, mint ahol előzőleg laktak, és miért nincs semmilyen központi rendszer, amelyben világos feltételek mentén lehet pályázni. 

Csak bontanak, nem építenek

A lakáspolitikával foglalkozó szakértők többsége ma már azt gondolja, hogy nem lenne lehetetlen feladat az önkormányzati lakásállomány önfenntartó üzemeltetése, sőt, bővítése – mondta Kovács Vera. Budapesten legalábbis biztosan nem, az utóbbi tíz év ingatlanpiaci folyamatainak eredményeképpen nagyon jó üzlet lett lakásokat kiadni, nem véletlen, hogy az elmúlt években dőlt a befektetői tőke a lakáspiacba. Egy önkormányzat nyilván nem profitszerzési céllal vesz részt fejlesztőként vagy üzemeltetőként ebben a játékban, de hosszú távon még úgy is megtérülne a kerületek számára a beruházás, ha a fentebb részletezett, alapvetően szociális, de a piacot jobban lekövető, a mostaninál differenciáltabb lakbérskálát alkalmaznának.

még azok helyett sem, amelyeket az épület rossz állaga miatt szanálni kell. 2010-től 2019-ig az a 20 kerület, ami megküldte nekünk ezt az adatot, 1659 lakást szanált (a szám valószínűleg jelentősen nagyobb lenne, ha a válaszadásra nem hajlandó 8. és 9. kerület adatait is tartalmazná), az eladott lakások száma pedig elérte a 4465-öt a 23 kerületben. Az épített és vásárolt lakások száma viszont ehhez képest csak 755 darab volt 2010-től idén tavaszig, a folyamatban lévő projektek - például a zuglói E-Co-Housing szociális bérház - ehhez még néhány tucatot adhatnak hozzá. 

Van azért kivétel

Az utóbbi adat érdekessége, hogy

(2010 óta 381, 2000 óta 599 új lakást épített az MSZP-s Tóth József vezette önkormányzat, legutóbb egy 961 millió forintból felhúzott passzívházat adtak át Angyalföldön). De mint látható, még ez is csak részben tudta kompenzálni a szanálások és eladások miatti csökkenést. Kérdésünkre Borszéki Gyula alpolgármester azt mondta, csak azoktól az ingatlanoktól váltak meg, amelyeket már nem tudtak gazdaságosan üzemeltetni, és az önkormányzatnak 2033-ig szóló fejlesztési terve van, ennek keretében törekszenek a most meglévő állomány fenntartására, illetve fokozatos bővítésére.

A kerület által küldött adatokból kiderül, hogy a kerület ingatlangazdálkodása a lakásokat és a helyiségeket együtt kezelve stabilan plusszos, tavaly összesen 859 millió forint többlettel zárt. Ezt részben annak köszönhetik, hogy rengeteg (1230 db) az önkormányzati tulajdonú üzlethelyiség, ezek összesen 1,49 milliárd forint bevételt hoztak a konyhára. Érdeklődésünkre ugyanakkor elmondták, hogy az építkezések finanszírozásában fontos szerepe van a helyi adóknak, főként az építményadónak is, amiből a kerületek közül ők szedik be a legtöbbet (2018-ban 4,5 milliárd forintot), jelentős részben a Váci úti irodakomplexum tulajdonosaitól. A XIII. kerület egyébként tavalyi zárszámadásában 29,8 milliárd forint költségvetési bevételt és 38,2 milliárd forint költségvetési+finanszírozási kiadást könyvelt el, ezért a helyi adók jó kihasználása ellenére a bevételi oldalon ki kellett venni az előző évek költségvetési maradványaiból.  

A kerületi zárszámadásokat szúrópróba szerint ellenőrizve egyébként az látszik, hogy

A 2010 és 2019 között  0 lakást építő VII. kerület például 29,7 milliárd forint bevételt és 27,7 milliárd forint kiadást könyvelt 2018-ra, az összesen 1 lakást vásároló II. kerület bevétele pedig 28,7 milliárd forint volt, míg kiadása csak 24,4 milliárd ugyanebben az évben. 

Alternatív megoldások is szóba jöhetnének

Nem tűnik tehát teljesíthetetlen elvárásnak, hogy az országos szinten jómódúnak számító fővárosi önkormányzatok ne leépítsék, hanem fejlesszék a bérlakás-állományukat. Kérdés persze, hogy ez az elvárás megjelenik-e, és ha igen, milyen szinten: a kormányzat például rendre hangsúlyozza, hogy a magyarok a lakástulajdont preferálják a tartós bérléssel szemben, ezért inkább a tulajdonlás elősegítésére áldoznak a közösből. Ez a kijelentés közép-, felső-középosztálybeli szinten meg is állhatja a helyét, van azonban a társadalomnak egy széles rétege - és bőven nem csak az általában szegényként emlegetett emberekre kell itt gondolni -, akik számára a saját tulajdonú lakás egy nagyvárosban nagyon távol áll a valós lehetőségektől, rövidtávon legalábbis. Az pedig talán kijelenthető, hogy róluk sem kellene teljesen levennie a kezét az államnak. 

Mindazonáltal léteznek olyan modellek, amelyekben az önkormányzatoknak még csak nem is kell óriásberuházásokat végrehajtaniuk, mégis be tudnak húzni lakásokat a bérlakásrendszerbe. Ilyen lehetne például olyan konstrukció kidolgozása, amelyben az önkormányzat építési telkeit azzal a feltétellel adja el vagy adja bérbe hosszútávra, hogy a telken épülő új házban kezelésébe vehet néhány lakást.

Vagy ilyen lehet a Nyugat-Európa sok városában már elterjedt szociális lakásügynökség modell: ennek lényege, hogy az önkormányzat közbenjárásával parlagon heverő ingatlanok tulajdonosait teszik érdekeltté abban, hogy a piaci ár alatt kiadják a lakásaikat. Egy ilyen rendszerben Budapesten lenne potenciál, ugyanis a KSH adatai szerint 12 százalék körül van az üres lakások aránya a városban.

Ha ezeknek akár csak töredékét sikerülne bevonni a rendszerbe, az érezhetően növelné a mozgásteret. Az üres lakásokat a tulajdonosaik változó okokból nem hasznosítják: félnek vagy lusták kiadni, túl rossz állapotban jutottak hozzá, de nincs pénzük felújítani, vagy befektetők, akik várják, hogy emelkedjen az ingatlanok ára és eladhassák drágábban. A lakások üresen állása értelemszerűen senkinek nem a legjobb, a bérleti piacon szűkítik a kínálatot, miközben a tulajdonosaik sem húznak hasznot belőlük. Negatív ösztönzőkkel (pl. üreslakás-adó) viszont nem lehet hatékonyan fellépni a jelenség ellen, például mert nehéz ellenőrizni, hogy egy lakást ténylegesen használnak-e.

Erre megoldást jelenthet egy szereplő, ami egyrészt fókuszáltabban foglalkozik a területtel, másrészt közvetít a kiadható lakások tulajdonosai és a potenciális bérlők között, kezeli a tulajdonosok és a bérlők kockázatait. A szociális lakásügynökség optimális, országos modelljében a Városkutatás Kft. és a Habitat for Humanity közös tanulmánya ( pdf.) szerint a rendszer országos lefedettséggel épülne ki, és egy nemzeti szintű, központi szervezet koordinálná a helyi ügynökségeket. Ilyesmire jelenleg nem mutatkozik esély, de ez nem jelenti, hogy helyi szinten nem lehetséges megszervezni ehhez hasonló profilú ügynökségeket: Veszprémben például a helyi önkormányzat és a Magyar Máltai Szeretetszolgálat közös projektjeként 2016 óta működik a Veszol Veszprémi Közösségi Lakásügynökség Nonprofit Kft.

Megkérdeztük Moravcsik Lászlót, a Veszol Zrt. ügyvezetőjét, hogyan működik a lakásügynökség. Moravcsik elmondta, Veszprémben hiába próbáltak a piacról bevonni ingatlanokat, nem jártak sikerrel, ezért végül állami, önkormányzati, a Máltai Szeretetszolgálat tulajdonában álló ingatlanokkal indították el a Veszolt. Amikor átvették a portfóliót, óriási pénznyelő volt, rengeteg lakbér- és rezsihátralékos lakóval. 3 év működés után viszont már ott tartanak, hogy több száz lakást kezelnek (legutóbb egy munkásszálóval bővültek), az önkormányzatnak pedig nem kell többé pénzt raknia a lakásgazdálkodásba. A rendszer úgy vált önfenntartóvá, hogy még a lakbérek felső sávja sem haladja meg a piaci ár felét. Önmagában az által, hogy

• nagyobb fókuszt kapott a terület, megszűnt a szétszabdaltság,
• intenzív szociális munkával támogatják a nehéz helyzetű lakókat,
• nagyobb fegyelmet, de hozzá adósságrendező szolgáltatást vezettek be,
• rugalmasasbbá tették a rendszert (pl. élethelyzet függvényében könnyebb lakást cserélni)
• és közvetlen összeköttetést teremtettek a hajléktalanellátással

sikerült nullszaldóssá tenni a lakásgazdálkodást, miközben a klienseknek is jobban jártak. Moravcsik azt mondta, a továbbiakban már a tudnak a lakásállomány színvonalának fejlesztésére koncentrálni. A tanulság talán az, hogy még nagyon sok kihasználatlan lehetősége van az önkormányzatoknak: ha a szándék megvan, eltökéltséggel és jó szervezéssel külső forrásbevonás nélkül is fenntarthatóvá lehetne tenni sok város szociális bérlakásrendszerét.

(Címlap és borítókép illusztráció: szarvas / Index)