Antal, Antónia
-3 °C
-1 °C
Index - In English In English Eng

Vannak utcák, ahol a négyszeresét éri ma egy lakás, mint tíz éve

2019.12.11. 07:20 Módosítva: 2019.12.13. 07:47

Nem kellett ingatlanbefektetőnek vagy első lakásvásárlónak lenni ahhoz, hogy az embernek az utóbbi években feltűnjön: óriási aranyláz van a piacon, az árak évről évre kétszámjegyű növekedést produkálnak.

A legutóbbi adatok alapján lehetséges, hogy a trend a végéhez közelít, és a jövőben már csak lassan fog felfelé kúszni a lakások értéke, de a 2015 óta tartó időszak példátlan ütemű drágulást hozott, amit most ábrák segítségével is megmutatunk. Az adatok forrása a KSH Ingatlanadattár, ahol az használt lakások adásvételeinek adatait rögzítik, vagyis az itt található árak azt mutatják, mennyiért mentek el ténylegesen a lakások, nem pedig azt, hogy mennyiért hirdették meg azokat.

Amikor az ingatlanárakon szörnyülködünk, akkor a leggyakrabban Budapestről esik szó, de közben a vidéki nagyvárosokban sem állt meg az élet, sőt. A 2000-es évek első felében – részben a devizahitelezési boom miatt – a mostanihoz hasonló drágulást éltünk át, de a jelentősebb városokban még ezzel együtt is túlnyomórészt 200 ezer forint alatt mozogtak a négyzetméterárak 2006-ban.

Árak és eladások vidéki nagyvárosainkban

átlagos négyzetméterár

eladott lakások száma

Győr

Szeged

Miskolc

Pécs

Debrecen

400 000 Ft

4000 db

3000

300 000

200 000

2000

1000

100 000

2006

2014

2018

2006

2006

2014

2018

2006

2014

2018

2006

2014

2018

2006

2014

2018

2010

2010

2010

2010

2010

Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár

Árak és eladások nagyvárosainkban

átlagos négyzetméterár

eladott lakások száma

Szeged

Debrecen

400 e Ft

4000 db

3000

300 e

200 e

2000

1000

100 e

2006

2014

2018

2006

2006

2014

2014

2018

2018

2010

2010

2010

Miskolc

Pécs

400 e Ft

4000 db

300 e

3000

200 e

2000

100 e

1000

2006

2014

2018

2006

2014

2018

2010

2010

Győr

400 e Ft

4000 db

300 e

3000

200 e

2000

100 e

1000

2006

2014

2018

2010

Közterületek átlagos négyzetméterára

az adott évben eladott lakások árai alapján.

forrás: KSH ingatlanadattár

A legújabb kori felívelés során aztán a legtöbb helyen villámgyorsan elhagytuk a 2006-os árszintet: 10 évvel később látványos sárgulást láthatunk a térképeken, ami azt jelzi, hogy az utcák ekkorra egyre nagyobb arányban tartoztak a 300-400 ezres négyzetméteráras kategóriába. 2018-ra a 200 ezer alatti értéket jelölő zöld szín szinte kikopni látszik a térképekről Miskolc kivételével. Az észak-keleti nagyváros látványosan olcsó maradt más hasonló méretű, egyetemmel rendelkező településekhez képest, csak a belváros szélén kezd felfutni néhány kertesházas utca. Debrecen ellenben a fővároshoz hasonló szintű drágulást produkált, 12 év alatt nagyjából megduplázódtak az árak.

Négyzetméterárak alakulása vidéki nagyvárosainkban

Debrecenben és Győrben drágult leginkább,

míg Miskolcon maradt a legolcsóbb a lakhatás

200 alatt

200 - 300

300 - 400

400 felett

ezer forint

2016

2014

2006

2018

Debrecen

315 ezer

átlagos négyzetméterár: 181 ezer forint

Szeged

146 ezer

264 ezer

Miskolc

168 ezer

130 ezer

Pécs

173 ezer

240 ezer

Győr

176 ezer

318 ezer

Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár

Négyzetméterárak alakulása

vidéki nagyvárosainkban

200 alatt

200 - 300

300 - 400

400 felett

ezer forint

2006

Debrecen

2018

181 ezer forint

315 ezer

átlagos négyzetméterár

Szeged

146 ezer

264 ezer

Miskolc

130 ezer

168 ezer

Pécs

173 ezer

240 ezer

Győr

318 ezer

176 ezer

Közterületek átlagos négyzetméterára

az adott évben eladott lakások árai alapján.

forrás: KSH ingatlanadattár

Budapesten persze még drámaibban zajlott a folyamat, az elmúlt évtizedben konkrétan eltűnt a fővárosból az olcsón megszerezhető saját lakás, mint lehetőség. 2006-ban a város tetemes részében még 250 forint alatti négyzetméteráron mentek el a lakások, 2018-ban ilyen tranzakció már csak mutatóba akadt, ellenben a teljes belváros és Buda zöldövezeti része belecsúszott az 500 ezer és 1 millió forint közti sávba. Továbbá megjelentek, majd feltűnően elszaporodtak az 1 millió forintnál is magasabb négyzetméterenkénti áron gazdára találó lakások. Ezek gócpontja az V. kerületben található, átlagárak alapján a legdrágább hely Magyarországon jelenleg a Dorottya utca.

Budapesti négyzetméterárak alakulása

2006 óta több mint duplájára nőtt egy

négyzetméter átlagos ára a fővárosban

250 alatt

250 - 500

500 - 750

750 - 1 mill.

millió felett

ezer forint

2014

2016

2006

2015

2010

2018

2017

átlagos négyzetméterár: 242 ezer forint

512 ezer forint

Eltűnik az olcsó lakhatás és

megsokszorozódnak a drága környékek.

500 felett

250 alatt

ezer forint

Közterületek átlagos négyzetméterára az adott évben eladott lakások árai alapján. forrás: KSH ingatlanadattár

Budapesti négyzetméterárak alakulása

250 - 500

750 - 1000

250 alatt

500 - 750

1 millió felett

ezer forint

2006

2010

2015

2016

2017

2018

2006-ban az átlagos

négyzetméterár

242 ezer forint volt,

ez 2018-ban 512 ezerre nőtt.

Eltűnik az olcsó lakhatás, megsok-

szorozódnak a drága környékek

250 ezer alatt

500 ezer felett

2006

2010

2015

2016

2017

2018

forrás: KSH ingatlanadattár

Az árnövekedés szinte mindenhol számottevő volt, de abban azért óriási eltérések voltak, hogy arányaiban mekkora volt a drágulás mértéke. A fővároson belül van pár tucat utca, ahol befektetőként vagy akár sima lakásvásárlóként elképesztően megérte bevásárolni a kétezres évek közepén, ugyanis a négyzetméterárak három-négyszeresükre emelkedtek egy röpke évtized alatt. Brutális drágulást produkált a Palotanegyed és az időközben bulinegyeddé vált Belső-Erzsébetváros néhány utcája (itt feltehetően nem annyira saját használatra veszik az emberek a lakást, hanem rövidtávú lakáskiadás céljából), illetve néhány rossz hírű józsefvárosi utca. Az is kiolvasható az adatokból, hogy a közterületek felújítása jó nagyot dob az ingatlanok értékén, például a Lövőház utca sétálóutcásítása négyszeresére emelte a Fény utcai ingatlanok árát. 

Legnagyobbat drágult utcák és terek Budapesten 2006-2018

Legalább háromszorosát, illetve

több mint négyszeresét éri ma egy négyzetméter

Taksony u.

Bogár u.

Attila u.

Ganz u.

Fény u.

Balassi Bálint u.

Epres sor

Jókai u.

Matróz u.

Babér u.

Lövölde tér

Vadász u.

Iskola u.

Lovag u.

Vécsey u.

Kerékgyártó u.

Bodor u.

Bekecs u.

Josikai u.

Garibaldi u.

Szinva u.

Riadó u.

Bethlen G. tér

Lázár u.

János u.

Jerney u.

Dalszínház u.

Október 6. u.

Ordas út

Szövetség u.

Bem rkprt.u.

Sólyom u.

Sas utca

Baross tér

Klauzál tér

Osvát u.

József A. u.

Kozma u.

Kaptárkő u.

Klauzál u.

Dorottya u.

Rumbach S. u.

Móricz Zs. u.

Nyár u.

Vőfély u.

Bécsi u.

Sárrét u.

Ferenc u.

Somogyi B. u.

Gyulai P. u.

Szarvas u.

Puskin u.

Karácsony S. u.

Bródy S. u.

Déri M. u.

Dankó u.

Kisfaludy u.

Kecskeméti u.

Szélső u.

Sörház u.

Szigetvár u.

Mária u.

Vámház krt.

Kisfaludy u.

Bakáts tér

Eladott lakások átlagos négyzetméterárának változása 2006-2018 között.

Azok a közterületek szerepelnek a térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban

is legalább három-három ingatlan eladásra került

forrás: KSH ingatlanadattár

Legnagyobbat drágult utcák és

terek Budapesten 2006-2018

Legalább háromszorosát, illetve

több mint négyszeresét éri ma egy négyzetméter

Ambrus u.

Taksony u.

Bogár u.

Ganz.

Balassi B.

Fény

Jókai

Lövölde tér

Vadász

Iskola

Garibaldi

Josikai

Szinva

Bethlen tér

Lázár

Dalszínház u.

Október 6.

Szövetség

Bem rkprt.

Sas

Baross tér

Klauzál tér

Osvát

József A.

Klauzál

Dorottya

Rumbach

Nyár

Bécsi

Somogyi B.

Gyulai P.

Puskin

Déri M. u.

Karácsony S.

Bródy S. u.

Dankó

Kecskeméti

Sörház

Mária

Vámház krt.

Kisfaludy

Bakáts tér

Attila

Epres sor

Babér

Kerékgyártó

Riadó

Bekecs

János

Jerney

Ordas út

Sólyom u.

Kozma

Kaptárkő

Móricz Zs.

Vőfély

Ferenc

Szarvas

Kisfaludy

Szélső

Eladott lakások átlagos négyzetméterárának változása

2006-2018 között. Azok a közterületek szerepelnek a

térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban is legalább

három-három ingatlan eladásra került.

forrás: KSH ingatlanadattár

A négyszeres árkülönbségű utcák többsége még így is a külső kerületek területére esik, ami egybevág azzal az adattal, hogy ezek a városrészek drágultak relatíve a legdrágábban az elmúlt évtizedben – mindemellett még ma is jóval olcsóbbak a belvárosnál. 

Sokat cikkeztek az újságok külön arról is, hogyan ugrott meg a panellakások ára az elmúlt időszakban, ezt most Budapest példáján mutatjuk meg. A panel hagyományosan olcsóbbnak számít, mint a téglaépítésű lakás, azonban a különbség fokozatosan eltűnőben van, az idei nyárra már elértük azt a szintet, hogy nem is feltétlen volt olcsóbb egy panelházbeli lakás, mint egy hagyományos.

Panelek drágulása Budapesten 2006-2018

Legalább dupláját, illetve

több mint háromszorosát éri ma egy négyzetméter

Petneházy utca

Szőlő utca

Frankó utca

Somfa köz

Regős utca

Etele út

Ady Endre út

Eladott panellakások átlagos négyzetméterárának változása 2006-2018 között.

Azok a közterületek szerepelnek a térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban

is legalább három-három ingatlan eladásra került

forrás: KSH ingatlanadattár

Panelek drágulása 2006-2018

Legalább dupláját, illetve

több mint háromszorosát éri ma egy négyzetméter

Szőlő utca

Petneházy utca

Frankó utca

Regős utca

Somfa köz

Etele út

Ady Endre út

Eladott lakások átlagos négyzetméterárának változása

2006-2018 között. Azok a közterületek szerepelnek a

térképen, ahol 2006-ban és 2018-ban is legalább

három-három ingatlan eladásra került.

forrás: KSH ingatlanadattár

Ezt úgy érték el a panellakások, hogy árnövekedési ütemben lehagyták az átlagos budapesti lakás szintjét, mint látszik, nem egy panelblokkban háromszoros áron forogtak az ingatlanok 2018-ban 2006-hoz képest. A legjobban a zöld környezetben fekvő panelek futottak fel: a II., III. XI. és XXII. kerület lakótelepei nagyot profitáltak a boomból, de feljött például Kispest is. Elemzések szerint egyébként a panelárak durva megugrása mögött az állhat, hogy sokan, akik alaphangon téglalakásban gondolkoztak, egyszerűen kiárazódtak arról a piacról, és így felhajtották a panelek iránti keresletet.

És végül a részletes, interaktív térkép a budapesti adatokkal, amelyen utcánként látható, mennyi volt a 2018-ben eladott lakások átlagos négyzetméterára. Ebből kisilabizálhatjuk, hogy tíz alatti olyan utca maradt a fővárosban, ahol legalább 3 tranzakció volt 2018-ban, és az érintett lakások átlagos négyzetméterára 250 ezer forint alatt maradt. Ide tartozik nem meglepő módon a hírhedt Hős utca, a XVIII. kerületi Gyömrői út, vagy a XV. kerületi Szentmihályi út.

CartoDb térkép embed

Feltűnő, hogy míg az ingatlanos hirdetőportálok tavalyi számai alapján 600 ezer forint körül mozgott az átlagos használt lakások ára Budapesten, a ténylegesen eladott lakások adatait (32 ezer darabot) átlagolva 512 ezer forint jön ki négyzetméterenként az átlagos használtlakás-árra.

A hirdetésekben szereplő árak és a tényleges értékesítéskor fizetett árak közti különbség adódhat abból, hogy a vevők sikeresen és elég jelentős mértékben tudnak alkudni az eladók által megadott irányárhoz képest. Látványos még a belső kerületek dzsentrifikációja is, a VI., VII., és a VIII. kerület lakásárai 2018-ra megközelítették, sőt a kiskörút környékén le is hagyták a budai hegyvidék egyes részeinek átlagárait - igaz, utóbbi helyszíneken a tranzakciók száma is jóval alacsonyabb, esetenként csak 3-4 eladás alapján jött ki az átlag, így kevésbé megbízható az adat, mint a több tucat adásvételen alapulók.