Orbán
8 °C
19 °C
Index - In English In English Eng

Bajban vannak a plázák bérlői, állami beavatkozásra lenne szükség

2020.03.31. 15:27

Nehéz helyzetben vannak a bevásárlóközpontok bérlői, bár elméletben nyitva lehetnek háromig, de a kijárási korlátozás miatt lényegében ellehetetlenültek, ráadásul a bizonytalan gazdasági helyzet sem kedvez az olyan cikkeknek (ruha, ajándék, parfüm), amelyek a plázákra jellemzőek. Rosszul járhatnak, akik úgy döntenek, bezárják az üzletüket, ugyanis még semmilyen központi rendelkezés nincs a dologról, így bérleti díjat továbbra is kell fizetniük.

Több kiadás, nulla bevétel

Ez mindenkinek komoly költség, azonban a kisebb üzletek bérlői különösen megsínylik, akiknek sokszor a teljes cash flow-juk az egyetlen üzletük forgalmán múlik. Ők (de lényegében minden bérlő, a nagyok is) azzal kénytelenek szembesülni,

hogy sokszor egy nullára csökkent bevétel mellett magasabb bérleti díjjal kell számolniuk,

ugyanis jellemző, hogy euróban kell fizetni a bérleti díjat. Míg január elsején egy 60 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj 19 800 forint költséget jelentett, addig jelenlegi árfolyamon olyan 21480 forintot, miközben a bevétel akár 100 százalékkal is csökkenthetett.

A plázák kivárnak

Üzemeltetőnként nagyon eltérő rugalmasságot tapasztalnak a cégek, van, ahol megértőbbek, és észszerű keretek között engedményeket tesznek a bérlőknek, máshol azonban még a marketingdíjat is beszedik, amely normál esetben reklámokra menne el, annak ellenére, hogy jelen helyzetben nyilán nem fog senki, „Gyere plázázni!” hirdetéseket feladni.

Ráadásul normál körülmények között a bevásárlóközpontok bérlőinek nyitvatartási kötelezettségük van, így az is kérdéses, kell-e kötbért fizetni, ha valaki a járvány miatt a bezárás mellett dönt. Megkérdeztük a nagyobb plázákat, azonban úgy tűnik, hogy kivárnak, mert aki válaszolt, az is vagy semmitmondó „mindenben a törvényi keretek között járunk el” választ adott, vagy azt mondta, még át kell gondolniuk a stratégiájukat.

Némileg érthető az óvatosság, hiszen az elmúlt időszakban rendkívül gyorsan születnek új szabályozások, tehát akár egy nap alatt is gyökeresen megváltozhatnak a dolgok (gondoljunk csak a távoktatás bevezetésére).

Jogilag is nehéz

De milyen jogi lehetőségeik vannak jelenleg a bérlőknek? 

A bérlők terheinek csökkentésére irányuló igény érvényesítésére a magyar jogban többféle jogintézmény is kínálkozik, ezek alkalmazhatósága ugyanakkor a jelen helyzetben kérdéses

 – mondja dr. Ódor Dániel MRICS, a Taylor Wessing Budapest ingatlanjogi szakértője.

A szakértő szerint a polgári törvénykönyvnek (Ptk.) a bérleti szerződésekre vonatkozóan van egy olyan különös szabálya, amelynek értelmében a bérlő nem köteles bérleti díjat fizetni arra az időre, amikor a bérleményt az érdekkörén kívül felmerült okból nem tudja használni. Ennek kapcsán több kérdés is felmerül, első körben az, hogy vajon az új szabályok azt jelentik-e, hogy a bérlő nem tudja használni a bérleményt, mondja Ódor.

A jogszabály ugyanis nem rendeli el kötelezően az üzlet bezárását, és maga a bérlő (illetve alkalmazottai) tartózkodhatnak a bérlemény területén délután 15 óra után is, továbbá jellemzően a bérlő más célokra, pl. az áru tárolására továbbra is használja az üzletet.

Természetesen hivatkozhat a bérlő külső, el nem hárítható körülményre, és hogy emiatt nem teljesíti a szerződésben ráeső részt (például a bérleti díj fizetése). Azonban dr. Ódor Dániel szerint önmagában az állami korlátozások kedvezőtlen gazdasági hatásai valószínűleg nem nyújtanak megfelelő alapot a vis maior megállapítására. Ez különösen igaz az üzlethelyiségek bérlete kapcsán, hiszen jogszabály nem teszi kötelezővé – még a részleges – bezárást sem, 

vagyis nem érinti közvetlenül a bérlők bérfizetési kötelezettségét és képességét.

Az államnak kéne lépnie

A szakértő szerint a lehetetlenülés esete sem igazán jöhet szóba, ugyanis a kijárási korlátozás a jelen állás szerint két hétig lesz érvényben, ebből következően elég jó érvek szólnak amellett, hogy valójában a sokszor több évre szóló, de mindenképpen hosszú távú bérleti szerződések teljesítése nem vált véglegesen lehetetlenné.

A bérlők az államtól várnak megoldást, és az ingatlanjogi szakértő szerint is ez jelentene valódi kiutat. 

A kereskedelmi üzletekre vonatkozó bérleti díj fizetése rendkívül komplex jogi kérdés, és a Ptk.-ban foglalt általános rendelkezések, az ezeket értelmező, rendkívül hiányos joggyakorlat és a probléma egész országot érintő jellege miatt végül a jogalkotó feladata lesz a bérbeadók és a bérlők helyzetének rendezése

– mondja Ódor.