Megkavarta az ingatlanpiaci fejlesztéseket a Covid

Továbbra is a bizonytalanság az úr az irodapiacon, mivel egyelőre a megrendelők – beleértve a legnagyobb multinacionális vállalatokat is – többsége sem tudja, hogy a járvány alatti tapasztalatokból mi következik majd, mennyire lesz hibrid a működés a jövőben, és hogy ebből következően mekkora és milyen, akár az otthonokkal konkuráló kényelmi szolgáltatásokkal felszerelt irodaterületre lesz szüksége valójában, ez pedig a jövőbeni fejlesztésekre is kihat – említett egy tipikus járványhatást Tatár Tibor, a Futureal ingatlanfejlesztésért felelős vezérigazgató-helyettese egy, a KPMG által szervezett sajtóbeszélgetésen. A beszélgetés apropóját a tanácsadócég frissen publikált globális építőipari felmérése és az a tény adta, hogy a válaszadó 186 cég között négy magyar is volt, őket invitálták meg a beszélgetésre. 

A négy válaszadóból három, a KÉSZ-csoport, a Market Építő Zrt. és a CÉH Tervező, Beruházó és Fejlesztő Zrt. képviselői úgy nyilatkoztak, hogy túlnyomórészt felkészültek voltak, ha nem is specifikusan a járványra, de egy, a működést jelentősen átalakító váratlan eseményre, ezért például a home office-ra való átállás sem volt akkora megrázkódtatás számukra. Sőt Báthory Balázs, a Market vezérigazgató-helyettese egyenesen pozitívan értékelte a járvány hatását, mivel akkora kényszerítőerőt jelentett a működés digitalizációja érdekében, amellyel szemben békeidőben jelentősebb belső szervezeti ellenállás lett volna. Emellett a home office révén számos belső rejtett tartalékra derült fény, jobban át tudták tekinteni a beszállítói hálózat működését és lehetőség szerint orvosolni a hatékonysági problémákat. Kivétel a Futureal volt. Tatár Tibor szerint nem tudtak róla, hogy felkészültek, de nagyjából pár hét alatt kiderült, hogy zökkenőmentesen tudnak alkalmazkodni, igaz, jó fél évig túlaktivizáltak voltak a kollégák a home office-ból is. Az egyes kivitelezési helyszíneken dolgozók esetében támadtak nehézségek, de az elmondottak alapján sok szabadtéri megbeszélés volt, és ahol a munkavégzés engedte, a maszkviselést is megkövetelték a dolgozóktól és az alvállalkozóktól. 

A bizonytalanság nemcsak az ingatlanpiacon okoz gondot, hanem lényegében minden jelentősebb építőipari szegmensben, sok esetben lehetetlenné téve a hagyományos kockázatkezelési módszerek alkalmazását. Egy nagyobb, többéves átfutású projektnél számolunk az alapanyagárak emelkedésével, azonban egy éven belüli négy-ötszörös áremelésre senki sem tud felkészülni – említett egy példát Báthory Balázs. Ráadásul az egész magyar ingatlanpiac túlfűtött már évek óta: egy 2017-es felmérés szerint már akkora volt a beruházói igény a következő öt évre, amelynek teljesítése nehézséget okoz az ágazat szereplőinek, a mintegy 3500 milliárd forintnyi építési kapacitáshoz képest több mint ötezer milliárdot várt el a piac. Majd ezt megfejelték a járvány alatti beruházási támogatásokkal és az otthonteremtési támogatások gerjesztette lakossági kereslettel. Emellett persze a Paks II.-vel kapcsolatos megrendelői igény is évek óta itt lebeg a piac felett, noha mindig halasztódik – említett egy másik okot az árak elszállására Tóth Attila, a CÉH Zrt. elnöke. 

Kelemen Csaba, a KÉSZ Építő és Szerelő Zrt. igazgatóságának elnöke azt emelte ki, hogy nagyon felértékelődtek a válság alatt a korrekt partnerkapcsolatok nemcsak az alapanyag-beszállítókkal, hanem a finanszírozókkal is. Többen megemlítették, hogy volt beszállító partnerük, aki visszaélt az alapanyagpiaci helyzettel, és azt is, hogy volt olyan megrendelő, aki megértően viszonyult a drasztikusan átalakult piaci körülményekhez, és eltekintett a korábban a szektorban szokásos, a csúszásokat büntető szerződéses pontok érvényesítésétől. 

Volt arra is példa, hogy egy projekt átadása nem a kivitelezés miatt csúszott: Tatár Tibor szerint az Etele Plaza átadását bérlői kérésre halasztották, mivel a sokszor Távol-Keletről rendelt árukészlet leszállításában voltak fennakadások a járvány miatt. De tapasztaltak jelentősebb csúszást a járvány miatt például a szerkezetépítésben alapanyaggondok, illetve amiatt is, hogy a járványvédelmi korlátozások miatt voltak vendégmunkások, akik hónapokig nem tértek vissza. A KPMG felmérése szerint a megkérdezett cégek 37 százaléka szenvedett el valamilyen határidőcsúszást vagy költségvetés-túllépést, ezért a cégvezetők hatvan százaléka érzi úgy, hogy a korábbinál jobban fel kell mérni és elemezni a kapcsolatot a cégszintű, a projektszintű és az egész portfólióra vetített kockázatok között.

Várható némi konszolidáció az ágazatban, felvásárlásokra például van pénz több cég kötvénykibocsátása révén is. A budapesti ingatlanfejlesztéseket nemcsak az iroda-, de a lakáspiacon is fékezi, hogy elfogyóban vannak a jó telkek, ezért a kínálati oldalon lehet szűkülés, miközben a kereslet továbbra is élénk – jegyezte meg Tatár Tibor. Báthory Balázs szerint a vidéki lakóingatlan-piacon ott várható jelentősebb bővülés, ahová nagy ipari beruházások települnek. A logisztikai piac fejlődése jelentős ugrás előtt áll, és a lendületet fokozhatja, hogy jelenleg a bankok is elsősorban a logisztikai és ipari fejlesztések finanszírozását látják a leginkább kockázatmentesnek. Az alulfejlett logisztikai piac kapcsán Báthory Balázs megjegyezte, hogy jelentős hatékonyságjavulásra lenne szükség az építési láncban a jövedelmezőség növelése érdekében, mivel „olcsó kivitelezni, de csak olcsón is lehet bérbe adni”.

Az irodapiacon a kivitelezés emelkedő költségei miatt a bérleti díjak is elindultak felfelé. Példaként említette, hogy míg két éve 16 eurós négyzetméteráron ajánlották ki a bérlőknek az új helyeket, addig ma már eleve 18-ról, esetenként húszról indul az alkudozás. Az persze kérdéses, hogy a piac mennyire fogja megfizetni például az ESG-szempontoknak megfelelő ingatlanok valós árát vagy azt, ha valóban karbonsemlegesen kell majd működnie az építőiparnak is, amennyire csak lehetséges.

Az állami szabályozás lehet ösztönző, ha jól látható ütemtervet is ad a szektornak a változásokra, amihez alkalmazkodni tudnak a megvalósítással. Egyelőre azzal küzdenek, hogy nincs egységes definíció arra, mi számít zöld megoldásnak, illetve hogy a szabályozói oldalon is lehetnek eltérések az elvárásokban és a jogszabályok értelmezésében. Magyarországon az eredetileg a kivitelezések gyorsítására kitalált kiemelt beruházássá nyilvánítás rendszere sem segít az egységes hatósági jogértelmezés kialakulásában a klímavédelmi, fenntarthatósági lépések megítélése terén, mivel számos esetben mentesítik egyes eljárások lefolytatása alól a projekteket. 

Hiába tett például a KÉSZ-csoport 2030-ra konkrét klímavédelmi vállalásokat, egyelőre megrendelői oldalon nincs igazán fogadókészség rá, elsősorban az ár dominál. Ugyanakkor úgy vélik, hogy ennek ellenére érdemes már most lépéseket tenni a karbonsemleges működés irányába, mert így, amikor valós piaci igény lesz erre, már kész megoldásaink lesznek – említette meg Kelemen Csaba. Szerinte ugyanez áll a hosszabb megtérülésű digitalizációs beruházásokra is.

Ugyanakkor a KPMG-felmérésből kiderült az is, hogy nem mindegy, milyen megoldásba fektetnek be az ágazat szereplői, a válaszok szerint ugyanis a fejlesztők és a kivitelezők nem pont ugyanazokat a digitális megoldásokat szeretnék meghonosítani a saját házuk táján, így a felek „elmennek egymás mellett”. Ahogy Dános Pál, a KPMG Associate partnere fogalmazott, „alapvető feltétel lenne, hogy minden fél ugyanazokat a platformokat és szoftvereket használja a tervezésben, a kivitelezésben és a projektmenedzsmentben, de ezt az összhangot a jelek szerint nem könnyű megteremteni, mert egy kiterjedt szerződéses hálózatban szükségképpen vannak olyan cégek, ahol hiányoznak az ehhez szükséges digitális készségek”.

Abban egyetértettek a beszélgetés résztvevői, hogy a hatékonyságjavító eszköz és a digitalizációs beruházás leginkább a nagy hazai építőipari vállalatok sajátja, ők képesek a technológiai fejlesztéseket megfinanszírozni. Ahogy Báthory Balázs fogalmazott, a kkv-szektorban nincs kapacitás felmérni az innovációk saját működésre gyakorolt hatását, megtérülését a jelenlegi leterheltség mellett. Példaként egy kétmillió forintos, négy ember munkáját kiváltó amerikai glettelőgép beszerzését említette, amelyet próbáltak javasolni az alvállalkozóiknak, de nem sikerült a kipróbálásra sem rávenni őket, és azóta is a Market egyik leányvállalata használja. A cégvezetők egyetértettek abban, hogy segíteni kell a kisebb hazai cégeket a fejlesztések terén való előrelépésben.

Az alapanyagár-drágulás kapcsán időről időre emlegetett magyar gyártókapacitás-bővítési ötletekkel kapcsolatban a cégvezetők egyetértettek abban, hogy egyes alapanyagfajtáknál lenne létjogosultságuk. A kormányzati intézkedések ugyanis csak tűzoltásra jók, de hosszú távú megoldást nem hoznak. 

(Borítókép: Dános Pál, KPMG, Kelemen Csaba, KÉSZ, Báthory Balázs, Market, Tóth Attila, CÉH és Kelemen Tibor, Futureal. Fotó: Sebestyén László)