Szétnyílt az olló: a kereseteknél gyorsabban nőnek az ingatlanárak

Túlértékeltek a lakások Magyarországon, azon belül is elsősorban Budapesten, vagy van még tere a növekedésnek? – teszi fel a sokakat foglalkoztató kérdést a KPMG elemzése. Ugyanis a buborékok természete az előbb-utóbb bekövetkező kipukkanás, azaz az árak zuhanása. A tanácsadó cég elemzése arra jut, hogy

Az elmúlt évek lakóingatlan-piacát Budapesten a rohamosan növekedő négyzetméterárak határozták meg. A régiónkon belül Budapesten és Prágában növekedtek legnagyobb mértékben a lakásárak 2013–2021 között, ebben a két fővárosban a négyzetméterárak több mint kétszeresükre emelkedtek – derül ki a kutatás eredményeit bemutató közleményből.

A növekedési dinamika ellenére az adatok azt mutatják, hogy a budapesti lakások jelenlegi átlagos négyzetméterára még mindig csak a mezőny alsó házát vezeti, jelentősen lemaradva a Bécs–Berlin–Prága-trió által vezetett élbolytól.

Ez azonban önmagában nem válasz arra a kérdésre, hogy túlárazott-e a magyar lakáspiac. Némileg közelebb jutunk a válaszhoz, ha azt nézzük, hogyan változott a lakóingatlanok értéke az egy főre jutó nettó jövedelemhez képest. A vizsgált időszakban Magyarországon a nettó fizetések 32 százalékkal, a négyzetméterárak pedig 124 százalékkal, vagyis

A magyarországi 1,7-szeres mutatónál csak Németországban regisztráltak ennél is nagyobb (1,78-szoros) változást, míg a többi ország átlaga ennél sokkal alacsonyabb (1,43).

A KPMG szerint ugyancsak túlárazottságra utal, ha abból indulunk ki, hogy a régiós fővárosokban egy négyzetmétert az éves kereset mekkora hányadából tudnak megvásárolni az ott lakók. Ebben a mutatóban csak Csehország előzi meg Magyarországot, míg Ausztria hasonlóan teljesít 0,3-es értékkel,

A többi CEE-ország hányadosának átlaga 0,26. A hazai lakáspiac e szerint túlértékeltnek mondható, hiszen csak olyan országok rendelkeznek Magyarországhoz hasonló mutatókkal, amelyekben sokkal magasabb az egy főre jutó GDP (Ausztria, Csehország és Németország). A KPMG elemzése megjegyzi, hogy a legtöbb magyar lakásvásárlás mögött egy másik ingatlan értékesítése áll, ugyanis Magyarországon a volt szocialista országokhoz képest is kiugróan magas, 90-92 százalék körüli a tulajdonos által lakhatásra használt lakások aránya, ami magyarázatot adhat arra, hogy vagyunk képesek a jövedelemhez képest nagyobb összeget áldozni új otthonokra.

Van olyan metódus, amely szerint Budapesten nem túlárazottak az ingatlanok

Ha az aktuális (2021. harmadik negyedév) piaci árakból indulunk ki, és az egy főre jutó GDP, illetve jövedelem alapján vizsgáljuk a lakásárakat, akkor azt látjuk, hogy a budapesti piac nemzetközi viszonylatban nem túlárazott. A CEE-országok mintája szerint az egy főre jutó GDP egy euró mértékű növekedése 0,17 euró négyzetméterár-növekedéssel párosul, míg az egy főre jutó nettó jövedelem egyeurónyi változása 0,34 euró fajlagos árszínvonal-emelkedéssel jár. Érdemes megjegyezni, hogy az adóterheket is figyelembe véve a GDP viszonyában Magyarország lakáspiaca enyhén alulértékelt, ellenben a nettó jövedelmet vizsgálva enyhén túlértékelt – olvasható a közleményben.

Az árazás kérdésében kialakult kép egy sajátos kettősséget tár elénk:

• a budapesti lakások nemzetközi összehasonlításban is túlárazottak azok számára, akik nem rendelkeznek számottevő ingatlanvagyonnal;
• ugyanakkor nem beszélhetünk túlárazottságról abban az értelemben, hogy a fejlesztők ilyen árakon is gond nélkül el tudják adni az új lakásokat.

A KPMG szerint tehát van valamiféle magas szinten stabilizálódott egyensúly a rendszerben. E jelenség mögött az húzódik meg, hogy az infláció elkerülése és általában a befektetési cél által (is) motivált lakásvásárlás stabil keresletet indukál, amelyet jelenleg állami ösztönzők is támogatnak. Ha ezek a hatások tartósan velünk maradnak, és még több megtakarítás áramlik ki az inflációt nem kompenzáló befektetési formákból, akkor az áremelkedésben még némi tartalék is látható.

(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)