Piaci alkuhoz kezd hasonlítani a lakáshitel-felvétel

Az emelkedő kamatok miatt teljesen átalakult a lakáshitelpiac az elmúlt hónapokban. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) kimutatásai szerint idén júliusban és augusztusban is 100 milliárd forint alatt volt a lakáshitel-kihelyezés összege, noha a piacnak 2021 márciusa óta minden hónapban sikerült megugrania ezt a szintet. Miután az ingatlanárak emelkedésében később következett be a megtorpanás, a lakás megvásárlásához szükséges hitelösszeg is nőtt az elmúlt hónapokban. Így viszont azt mondhatjuk, hogy a csökkenő folyósítás jó eséllyel lényegesen kevesebb szerződést jelent, mint amivel a bankoknak dolguk volt a korábbi időszakban.

Nagyot zuhant a hitelkereslet

A pénzintézeteknek viszont az a jó, ha hitelezni tudnak. Márpedig jól látszik, hogy az emelkedő kamatszint alaposan visszaveti az érdeklődést. Már csak azért is, mert az MNB – az ügyfelek túlzott eladósodását megelőzni kívánó – úgynevezett hitelfékszabályai egyre komolyabb akadályt jelentenek az embereknek. Hiába emelkedett ugyanis augusztusban éves összevetésben 17,5 százalékkal, 280 200 forintra a medián nettó átlagbér, a statisztikák azt mutatják, hogy a jelenlegi 9 százalék körüli lakáshitelkamatokkal számolva

Ha pedig az ügyfeleknek ajánlott kamat – ami a standard banki ajánlatokban azért egyre többször feltűnik – elérné a 10 százalékot, akkor a felvehető kölcsönösszeg további 1 millió forinttal zsugorodna. Tavaly novemberben a 231 220 forintos medián átlagbérből még 18,6 milliós hitelt lehetett felvenni…

A bankoknak tehát lépni kell. Már az is önmagában csoda, hogy a 13 százalékos jegybanki alapkamat és a 18 százalékos irányadó kamat mellett még mindig egy számjegyű lakáshitel-ajánlatokat látunk. Ennek egyik oka az – miként erre Simák Pál, a CIB Bank elnök-vezérigazgatója is felhívta a figyelmet a portfolio.hu által szervezett Budapest Economic Fórumon –, hogy a bankok bizony itt „költik el” azt a bevételi többletet, amelyet az okoz, hogy a lakosság a jelenlegi inflációs környezet ellenére még mindig több mint 9500 (!) milliárd forintot tart kamatozás nélküli folyószámlabetétben.

Rosszabbul járnak a top adósok?

Ennél is furcsább kép tárul elénk, ha a nyilvánosan elérhető banki kamatszinteket az MNB statisztikáiban szereplő adatokkal vetjük össze. Egy évvel ezelőtt, 2021 októberében – amikor még alig indult el a banki kamatok emelkedése – a piaci lakáshitelek MNB által kimutatott átlagkamata a fixesítés hosszától függően 26–54 bázisponttal felülmúlta azt a kamatot, amit egy 20 éves, 20 millió forintos, piaci kamatozású hitelre a bankok nyilvános hirdetményei alapján ki lehetett számolni.

A jegybank legutóbbi, idén augusztusi adatai szerint ugyanakkor a piaci átlaghitelek kamata 40–101 bázisponttal alacsonyabb, mint amit az augusztusi banki hirdetményekből legjobb ajánlatként ki lehet silabizálni.

Piaci lakáshitel vs. top kamat* (%) 2021. október
kamatciklus	piaci átlag	legjobb ajánlat	különbség
5 év	3,69	3,16	0,53
10 év	4,08	3,54	0,54
20 év	4,78	4,52	0,26
2022. augusztus
kamatciklus	piaci átlag	legjobb ajánlat	különbség
5 év	6,77	7,78	–1,01
10 év	6,91	7,28	–0,37
20 év	7,43	7,83	–0,4
* 20 M Ft 20 évre. Forrás: Index-számítás

Több hónappal korábbi kamattal szerződünk

Normális esetben ilyen nem fordulhat elő: az adott hónapban hitelt kapó ügyfelek összessége nem kaphat alacsonyabb kamatot, mint a legjobb (legmagasabb fizetéssel, biztos, többéves bankkapcsolattal rendelkező) ügyfél.

A magyarázatot Gergely Péter, a biztosdontes.hu pénzügyi portál alapító-ügyvezetője szerint egyrészt abban kell keresni, hogy a szerződéskötési folyamat elhúzódása miatt az adott hónapban folyósított szerződések akár 60-90 nappal korábban megállapított kamattal futnak, hiszen nem egyszerű a szerződéses folyamat.

Ezt a számítások csak részben igazolják: a legnépszerűbb futamidőnél, a 10 éves fixálásnál a példában szereplő hitel esetében a júniusi top kamat már csak 11 bázisponttal múlja felül az MNB által augusztusra kimutatott átlagos kamatszintet. A két érték közötti különbség roppant csekély.

Lehet alkudni!

Ennek következtében a magyarázatot abban (is) érdemes keresnünk, hogy a bankok egyre nagyobb része bizony egyedi kamatajánlatot ad a hozzá forduló ügyfeleknek. Szinte minden banki hirdetmény alján ott találjuk az ezt lehetővé tevő mondatot: „A bank jogosult a kiemelt ügyfelei részére a standard kamatból, illetve kamatfelárból, így az ügyleti kamatból a futamidő végéig kamatkedvezményt vagy/és a folyósítási jutalékból folyósítási jutalék kedvezményt nyújtani”. Az mindenképpen újdonság, hogy a kihelyezési versenyben egyre több ügyfél minősül „kiemelt ügyfélnek”.

Bankonként eltérő a módszer: van, ahol fióki hatáskörben is lehet dönteni a kedvezményes kamat szintjéről, máshol a központi hitelbírálati szakemberek mérlegelik, hogy az adott ügyfél javára milyen mértékben lehet eltérni a meghirdetett piaci kamatszinttől.

Több százezres kedvezmények – de visszakérhetik a bankok

Ezenfelül a bankok továbbra is tartják magukat a korábbi gyakorlatukhoz, és számos egyéb költségcsökkentő megoldást kínálnak az ügyfeleknek, sőt, ezek az akciós ajánlatok is megsokasodtak az elmúlt hónapokban. A leggyakrabban a hitelbírálati és a folyósítási díjaktól tekintenek el a bankok, de a többségük magára vállalja a hiteles tulajdoni lap beszerzésének költségét is. A közjegyzői és az értékbecslési díj esetében jellemzően visszatérítés van: a szerződéskötés után annak összegét – jellemzően egy felső limitértékig – visszautalja a bank. Számos piaci szereplő kínál jóváírási akciót is: az az ügyfél, akivel szerződést köt a bank, 1-3 havi törlesztőrészletnek megfelelő összegű vagy előre forintban meghatározott jóváírást kap a számláján. Összességében a kedvezmények mértéke több százezer forintra is rúghat.

Azonban – miként arra Gergely Péter figyelmeztet – kevesen vannak tisztában, hogy a kamatkedvezményekkel ellentétben ezen akciók igénybevétele feltételhez kötött. A bank jellemzően visszakéri a hiteligényléskor adott kedvezmények értékét abban az esetben, ha lakáshitelünket néhány éven belül visszafizetjük.

• A CIB Banknál a nem fogyasztóbarát lakáshiteleknél 3 éven belüli visszafizetés esetén vissza kell fizetni az induló díjakciók keretében kapott kedvezmények összegét. Fogyasztóbarát hiteleknél nincs ilyen megkötés, és a biztosdontes.hu szakértői olyan esetekben sem tapasztaltak ilyen feltételt, amikor a bank jóváírás-akciót hirdet meg.
• Az Erste Bank a CIB-hez hasonlóan csak a nem fogyasztóbarát hitelek esetében kéri vissza a kedvezmények ellenértékét – 3 éven belüli hitelzárás esetén.
• A Gránit Banknál a kezdeti díjakra adott kedvezményt minden hitel esetében vissza kell fizetni, ha a kölcsönszerződést 4 éven belül lezárjuk. A jelenleg még elérhető támogatott otthonfelújítási hitel igénylőinek kínált 20 ezer forintos számlán történő jóváírást viszont örökre „eltehetjük”, azt nem kéri vissza a bank a kondíciók szerint.
• A K&H Bank megengedőbb. A kezdeti díjakra hirdetett kedvezményeket csak akkor kell visszafizetni, ha a szerződést 2 éven belül zárjuk. Az üzleti feltételű lakáshitelek esetében ugyanakkor a szerződéskötési díj elengedése végleges, míg a támogatott otthonfelújítási hiteleknél semmilyen korábban kapott kedvezményt nem kérnek vissza. A bank saját, kedvezményes kamatozású Zöld lakáshitelénél a sikeres igénylés után 120 ezer forintot ír jóvá a bank az ügyfelek számláján – a hirdetmény szerint ezt sem kell visszafizetni.
• A Magnet Banknál a kezdeti díjakciókban kapott kedvezményeket 3 éven belüli hitelfelmondás esetén visszakérik.
• Az MKB Bank csak a közjegyzői díj visszatérítésének összegét veszi vissza a nem fogyasztóbarát hiteleknél 3 éven belüli zárás esetén, a fogyasztóbarát lakáshitel terméknél nincs ilyen szankció.
• Az OTP Banknál kell a legtovább várnunk ahhoz, hogy a bank végleg elengedje a kezdeti díjakciókban nyújtott kedvezményeket. A nem fogyasztóbarát hiteleknél ez csak 6 év elteltével válik lehetségessé, a fogyasztóbarát és az otthonteremtési lakáskölcsönöknél ugyanakkor 2 év után elévül a kapott kedvezmények visszafizetési kötelezettsége.
• A Raiffeisen Banknál és a Takarékbanknál a kezdeti díjakciók és az esetleges jóváírási akciókban kapott kedvezmények a fogyasztóbarát hiteleknél 2, egyéb konstrukciók esetében a hitelszerződés indulását követő 3 éven belüli lezárás esetén járnak vissza.
• Az UniCredit Banknál a nem fogyasztóbarát kölcsönt felvevők felett 5 évig lebeg Damoklész kardjaként a végtörlesztés költségein felül a kezdeti díjkedvezmények visszafizetési kötelezettsége, a fogyasztóbarát kölcsönökre kapott kezdeti kedvezményekre ugyanakkor nincs visszafizetési kötelezettség.

(Borítókép: Balázs Attila / MTI)