Úgy tűnik, nem a közeljövőben inthetünk búcsút a lakhatási válságnak

A rendelkezésre álló adatok alapján napjainkban megközelítőleg 2 millió ember él Magyarországon lakhatási szegénységben, vagyis minden ötödik állampolgár. A hitelkamatok az egekben vannak, ami miatt a lakosság széles rétege esik el a hitelből történő ingatlanvásárlás lehetőségétől, ugyanakkor egy albérlet esetén is mélyen a zsebünkbe kell nyúlni, mivel a bérleti díjak is magasból pillantanak le ránk. Az ingatlan.com szeptember végi adatai szerint Budapesten átlagosan 200 ezer forintért kínálták a bérelhető lakóingatlanokat.

A megfizethető bérlakásprogram ötlete nem új keletű. Számos szakértő, illetve állami szereplő szorgalmazta az elmúlt évtizedekben egy olyan koncepció kidolgozását, amely enyhítene a lakhatási válságon. Karácsony Gergely főpolgármester programjában például szerepelt egy olyan elem, ami szerint „4,6-ról 10 százalékra emelik a szabályozott lakásbérleti szektor arányát Budapesten, és a jelenlegi 1246 bérbe adható lakást 2030-ig 2500-ra bővítenék”. A program alakulásáról kérdeztük a Fővárosi Önkormányzatot, de a cikk megjelenéséig nem érkezett válasz.

A bérlakás a befektetők új célpontja?

Nyugat-Európában a bérlakások évek óta vonzó alternatívát kínálnak az intézményi ingatlanbefektetőknek, és Közép-Európában is láthatóan elmozdul ebbe az irányba a piac – derül ki a CMS nemzetközi ügyvédi iroda és a CBRE nemzetközi ingatlanügynökség közösen publikált jelentéséből, amelyben a szektor növekedési lehetőségeit járták körül öt közép-európai főváros – köztük Budapest – elemzésével.

A közép- és kelet-európai országok gazdasági növekedése és az évtizednyi laza gazdaságpolitika a lakásárak robbanásszerű növekedéséhez vezetett. Az egyre kevésbé megfizethető lakhatás miatt folyamatosan emelkedik a bérlakások népszerűsége. A tendencia várhatóan folytatódik, mivel a lakásfejlesztők a bérbeadásra épített lakásokat egyre vonzóbb alternatívának tekintik a jelzáloghitelek drágulása miatt szűkülő vásárlási kedv miatt.

Ezt a képet árnyalta az Indexnek nyilatkozva Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonosa szerint célszerű két részre bontani a bérlakáspiacot. Beszélhetünk állami, illetve piaci bérlakásokról, illetve a kettő egyidejű létezéséről.

A bérlakások tömeges építésének minimális hatása van az ingatlanpiacra. Minimum tízezer bérlakás építésénél beszélhetünk már akkora mennyiségről, aminek hatására megmozdulna a piac. Hiszen ekkora mennyiségű nyomott bérleti díjért elérhető lakásnak már lehet egy, a piacot negatívan torzító hatása, vagyis lefelé mozdulhatnak el az albérletárak

– részletezte a szakértő.

Ha minden költséget figyelembe veszünk – például az adókat –, akkor 4 százalékos hozamról beszélhetünk a piaci áron történő ingatlan-bérbeadás tekintetében, nyomottabb áron pedig még rosszabb lenne a megtérülés. „Ettől pedig a befektetők nem igazán jönnek lázba” – mondta Balla Ákos.

Pénzügyi alapok, ingatlanbefektetők felmérték korábban annak lehetőségét, hogy bérlakásprogramot indítanak, de látva annak gazdasági nem megtérülését, elvetették az ötletet. „Ha szétnézünk a piacon, akkor nem láthatjuk, hogy számottevő mennyiségű bérlakás épült volna. Vannak kisebb csomagok, amiket jellemzően vállalatok futtatnak, de ezek kisebb, 50-100 lakásos programok, amik jócskán elmaradnak a korábban említett tízezres volumentől, ezért érezhető léptékű, piacot befolyásoló hatásról nem beszélhetünk” – tette hozzá.

Balla Ákos szerint éppen ezért hosszabb távon állami kompetencia egy átfogó bérlakás-koncepció kidolgozása. „Ebben az esetben az önkormányzatok, valamint a különféle állami szervek szeme előtt nem a megtérülési faktor lebeg, hanem a szociális, jóléti szempontokat részesítik előnyben.”

Elavult jogszabályi környezet

A kedvező jogi környezet szintén döntő tényező, amely az intézményi bérlakásfejlesztést (PRS) a közép-kelet-európai régióban ösztönzi – olvasható a CMS és a CBRE kutatásában. Bár a PRS-projekteket érintő jogszabályok még mindig fejlődési fázisban vannak, általában rugalmasak és megfelelnek a piaci követelményeinek.

Balla Ákos szerint ugyanakkor a magyar bérlakáspiac évtizedek óta nem nőtte ki a gyerekcipőt ebben a tekintetben. Magyarországon csaknem 90 százalékos a birtokolt lakásállomány. Úgy véli, ennek egyik legfőbb oka, hogy

a hazai bérlakáspiac mögül hiányzik a megfelelő jogi környezet, a szektort elavult rendeletek szabályozzák.

„Emiatt számos visszaélés történik, ám a törvényi háttér aktualizálásával ezeknek könnyedén elejét lehetne venni” – mondta. Korábban arról is beszélt az Indexnek, hogy a magyarok továbbra is befektetésként tekintenek az ingatlanra.

Ugyanakkor rámutatott, hogy ez is kevés lenne ahhoz, hogy a magántulajdon favorizálása helyett a bérleti piac felé forduljanak az emberek, mint ahogy az számos nyugat-európai államban megfigyelhető. „Ennek az az oka, hogy ezekben az országokban a lakosságnak a bevételének kisebb hányadát kell lakhatási költségekre fordítani, míg itthon az albérlet jelentette költségek a jövedelem felét is elvihetik havonta. A saját ingatlan köré kiépült tradicionális gondolkodáson felül ez az oka annak, hogy a legtöbb magyar ragaszkodik a tulajdonolt ingatlanhoz” – mondta.

Jelenleg nem található a piacon több tízezer olyan lakható ingatlan, amit bérbe lehetne adni. Ezért egy bérlakásprogramhoz először meg kell építeni az ahhoz szükséges ingatlanokat. Ugyanakkor a szociális bérlakásokat nem ildomos összekeverni az új építésű lakásokkal, hiszen a kettő „a minőségi skála két végletén található”. Utóbbi ráadásul kifejezetten a piac számára épül, a szociális szempontok kevésbé érvényesülnek.

Energiahatékonyság mindenekfelett

Az elmúlt években már nem lehetett úgy új lakást értékesíteni a piacon, hogy az energiahatékonysági szempontokat figyelembe véve ne magas minőséget képviseljen. „Az utóbbi időszakban átadott lakások között már nem találunk rossz energiahatékonysággal rendelkezőt” – mutatott rá Balla Ákos.

Most indul el a gondolkodás az ingatlanfejlesztők között, hogy a fenntarthatósági szempontból még magasabbra teszik-e a lécet, ami azonban egy magasabb vételárat indukál.

A kérdés, hogy magasabb beruházási költség mellett egy szinte nulla fenntartási költségű ingatlant dobnak piacra, vagy megelégszenek egy „csak nagyon jó” minőségű, de még megfizethető árú lakással. Úgy gondolom, hogy a mostani piaci igényeket kielégítő utóbbi lesz a slágertermék

– mondta, hozzátéve, hogy a hazai ingatlanpiaci szereplőkre nem jellemző, hogy egy-két lépéssel a vevői igények előtt járnának, helyette az aktuális trendek ütőerén tartják az ujjukat.

Osztrák mintát honosítana meg az Erste

Mivel a megfizethető lakhatás a régióban egyre többek számára jelent komoly kihívást, az Erste Csoport a lakhatást teszi a pénzügyi egészség stratégiájának első helyére – áll a bankcsoport honlapján megtalálható féléves jelentésben. A bankcsoport már most is mintegy évi egymilliárd eurót biztosít több mint hatezer támogatott, megfizethető lakás építésének finanszírozására Ausztriában.

Magyarországon ez mintegy száz megfizethető bérlakást jelent 2025-ig – közölte még idén augusztusban Jelasity Radován, az Erste Bank Hungary Zrt. elnök-vezérigazgatója.

Elsősorban vidéki önkormányzatokkal tárgyalnak – például a pécsivel –, mivel úgy vélik, hogy a fővárosi lakáspiac elég éretten működik. Emellett aktívan keresnek további önkormányzati, lakásfejlesztő együttműködő partnereket. Megfizethető árú bérbeadáson pedig a piaci ár alatt húsz százalékkal meghúzott határt értenek, mivel nem szociálisbérlakás-programot terveznek. A program az alacsonyabb keresetű társadalmi csoportok – például ápolók, védőnők, rendőrök, pedagógusok, de bárki számára nyitott lesz – számára kínálna hosszú távú bérleti konstrukciót.

Gyökeres szemléletváltásra van szükség

Országszerte megközelítőleg százezerre tehető az önkormányzati bérlakásállomány, ebből körülbelül 6 ezer áll üresen (ebből 2-3 ezer Budapesten), ám ezen ingatlanok minősége hagy némi kívánnivalót maga után – mondta Hegedüs József közgazdász-szociológus, a Városkutatás Kft. alapító-ügyvezető igazgatója.

Az önkormányzatok két okból nem használják ki az üresen álló lakások adta lehetőséget.

• Az egyik a forráshiány.
• A másik, hogy még ha hitelképesek is lennének, és kormányzati hozzájárulást kapnának hitelből történő forrásbevonásra, akkor sem tudnák kitermelni a hitel visszafizetéséhez szükséges pénzt.

Ennek oka, hogy a bérlakásprogram kapcsán megállapított lakbérből érkező bevétel – ami a piaci lakbérek 20-25 százaléka – nem fedezné a hiteltörlesztőt – vázolta.

Ugyanakkor már az is óriási segítség lenne, ha a mostani átlagos lakbérszint 60-70 százalékán lehetne ingatlant bérelni bérlakásprogram keretében. Ezt egy bizonyos réteg már ki tudná gazdálkodni, ugyanakkor egy jókora réteg számára még ez is elérhetetlen.

Kormányzati szinten van szükség paradigmaváltásra a lakáspolitikát illetően. Minél szélesebben kellene meghúzni a megfizethető lakásokat elérő társadalmi réteg körvonalát

– tette hozzá a szakember.

Hegedüs József is rámutatott a lakásbérlés körül elégtelen jogi környezetre. „Megfelelő törvényekkel kell megadni a biztonságot mind a bérlő, mind a tulajdonos számára ahhoz, hogy egy jól működő rendszert kapjunk” – mondta.

Visszaüt az erős középosztály hiánya

Egy önkormányzati bérlakásban élő átlagos háztartás jövedelmének nagyjából 20-25, a magánbérlakás-piacról ingatlant szerzők, illetve a jelzáloghitellel ingatlanvásárlók pedig közel 50 százalékát költik lakhatásra.

Az igazi problémát az jelenti, hogy hiányzik egy erős középosztály. A jelenleg középosztálynak tekintett réteg csak nagyon nehezen tud a jövedelméből megélni. Az utóbbi évek kormányzati támogatási rendszere pedig nem ezt a réteget célozta, ezért ez az osztály nagyon bizonytalan helyzetben van mind megélhetési, mind lakhatási szempontból. A munkaerő-, illetve a lakáspiacon jelentkező együttes bizonytalanság komoly társadalmi feszültséget eredményez – mondta a közgazdász-szociológus.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)