Harmadával drágult egy év alatt a lakáshitel-felvétel

Kilenc éve nem látott fékezést mutatott be a magyarországi lakáshitelpiac 2022 októberében: a bankok által folyósított lakáshitelek összege nem érte el a 60 milliárd forintot, a polgárok által felvett összeg mindössze 55 százaléka a 2021. októberi értéknek, ám figyelmeztető lehet az is, hogy augusztus óta tart a szakadás: az elmúlt 2 hónapban közel 20-20 milliárd forinttal csökkent a felvett lakáshitelek összege. Éves szinten ilyen komoly mértékű megtorpanást utoljára kilenc éve, 2013 januárjában lehetett tapasztalni a lakáshitelpiacon – emlékeztetett Gergely Péter, a Biztosdöntés.hu hitelszakértője.

40 ezerrel ugró törlesztőrészlet

A lakáshitelek iránti visszafogott kereslet egyértelműen az egyre emelkedő kamatoknak szól. Egy évvel ezelőtt októberben egy 10 évre fix törlesztőrészlettel bíró lakáshitelt 4,08, míg a futamidő végéig azonos törlesztést biztosító szerződést 4,78 százalékos kamat mellett lehetett felvenni, a konstrukciók teljes hiteldíjmutatója (THM) 4,49 és 5,11 volt.

A kamatok drágulása azóta is tart, az Index számításai szerint 400 ezer forintos havi jövedelem mellett ma már a piacon meghirdetett standard banki ajánlatok közül a legjobb ajánlat esetében 10 éves fixesítés mellett a Gránit Banknál 8,24 százalékos kamaton (THM: 8,85%), végig fix törlesztéssel 8,45 százalékon (THM: 8,95%) az UniCredit Banknál tudunk szerződni. Tavaly októberhez képest a havi törlesztőrészlet így harmadával nagyobb lett – kamatperiódustól függően 126 és 133 ezer forint helyett 172 és 175 ezer forintot kell havonta a bankba utalni. Ennél is komolyabb tételt jelent az, hogy a futamidő alatt a teljes visszafizetendő összeg már meghaladja a 41 millió forintot – alig több mint egy évvel korábban még 10 millió forinttal kevesebbe fájt a hitelfelvétel. 

Már csökkennek is a kamatok

Ugyanakkor a banki kamatemelések mértéke gyengülni látszik. A Bank360 kimutatása szerint december elején az OTP és az Erste Bank is érdemben csökkentette a kamatait – más kérdés, hogy, mint látjuk, az új kamatokkal sem jutottak dobogóra az érintett bankok. 

A kamatcsökkentés nem karácsonyi ajándék, a bankok arra reagáltak, hogy az október végi csúcsokhoz képest alaposan lecsökkent az a kamatszint, amelyhez a bankok a lakáshiteleik árazását kötik. Mind az állampapíroknál, mind a bankközi pénzpiacon alaposan csökkent a referenciaként számolt kamatszint – 10 és 20 éves lejáratra is több mint 2 százalékponttal kisebb a jelenlegi szint, mint a 11 százalékot közelítő októberi. 

– mást ne mondjunk, csak a hátunk mögött hagyott pénteken 30 bázisponttal emelkedett a bankközi kamatokat mutató érték, a 10 és 20 éves BIRS-mutató. Emellett a referenciakamatok csökkenése legfeljebb arra jó, hogy enyhüljön az a helyzet, hogy a lakáshitelek kamatfelára történelmi mélyponton áll – ez az a kamatrész, amely elvben a bankok működési és a hitelek kockázati költségeit, emellett a banki nyereséget fedezné. A Portfolio számításai szerint a jelenlegi lakáshitel-átlagkamatok mellett a jegybank által indokoltnak tartott 1,5-2 százalék helyett a kamatfelár bőven 1 százalék alatt van, s mint a példánkból jól látható, a legjobb ajánlatok kamata a referencia-kamatszint alatt van. Ez így nem sokáig tartható fenn – főleg olyan piaci környezetben, ahol az infláció 20 százalék felett jár. 

Elfogynak a hitelezhető ügyfelek

A másik oldalon viszont a bankok nem emelhetik egekbe a kamatokat – a szeptember-októberi hatalmas fékezésben egyértelműen utolérhető az, hogy az emberek nagyon óvatosak lettek, és ilyen kamatok mellett már sokan eltekintenek a hitelfelvételtől. Ennek már csak az is oka lehet, hogy az emelkedő kamatok – ahogy láttuk – megugró törlesztőrészletekkel járnak. Márpedig az MNB hitelfékszabályai megkötik a bankok kezét: 500 ezer forintos nettó fizetés alatt az adósok törlesztőrészlete nem haladhatja meg a havi jövedelem 50 százalékát. Egy 20 milliós, 20 éves hitelhez épphogy elegendő eszerint ma a nettó átlagkereset – ezt kevesen merik bevállalni. 

A bankok számára tehát fontos lett, hogy a hozzájuk fordulók megcsappant számából minél több legyen az, aki végül is megkapja a hitelt. Épp ezért kezd terjedni az a gyakorlat – ahogy arról az Index is beszámolt –, ami szerint a meghirdetett standard kamatok egyre inkább tájékoztató jellegűnek számítanak, mert a bankok legnagyobb része egyedi hitelajánlatot ad a lakáshitel iránt érdeklődő ügyfeleknek – a kamatkedvezmény mértéke akár a 150-200 bázispontot is meghaladhatja. 

Új ötletek: halasztott tőketörlesztés

Emellett azonban számos új megoldást is találunk a banki palettán, amellyel a pénzintézetek kedvezőbbé akarják tenni a hitelek kondícióit. Néhány hónapja két bank – az OTP és a Gránit Bank – a vállalati hiteleknél már megszokott, halasztott törlesztésű konstrukciót kínál a lakáshitelt felvevőknek. Ebben a konstrukcióban az ügyfél egy előre meghatározott ideig a hitel tőketartozását nem kell hogy megfizesse.

Az OTP Évnyerő hitele 12 hónapos türelmi időt biztosít, a futamidő első évében így csak a kamatot kell fizetni, amivel a futamidő kezdetekor alacsonyabb a törlesztőrészlet. A Gránit Banknál a halasztott tőketörlesztés 24 hónapra szól. A pénzintézet számításai szerint egy 25 millió forint összegű, 10 éves kamatperiódusú hitel esetében a konstrukció igénybevétele közel 42 ezer forintos „megtakarítást” is jelenthet a havi törlesztőrészletben, a 24 hónap letelte után pedig havi mintegy 10 ezer forintos többletkiadással kell csak számolni a futamidő türelmi időt követő részében a „sima”, türelmi idő nélküli (úgynevezett annuitásos) lakáshitelekhez képest.

A megoldás abban segítséget jelenthet, hogy a lakásvásárlást követő hónapokban az új otthon berendezése miatt nagyobb havi kiadásokkal lehet számolni, ám nem jelent megoldást arra, hogy az ügyfél tartozása a jelenlegi magas kamaton fut továbbra is, és összességében magasabb hitelköltséggel számolhat.

Hitelcsere vagy kamatváltás

Az UniCredit Bank az ügyfelek számára – függetlenül attól, milyen időre fixálták korábban a törlesztőrészletet – 5 év után egyszer díj- és költségmentesen biztosítja a régi hitel végtörlesztését. Ezzel az ügyfeleknek lehetőségük nyílik arra, hogy a régi, magasabb kamatozású hitelüket komolyabb költségek nélkül új, kedvezőbb kamatozású kölcsönre cserélhessék. 

Ehhez képest még egyszerűbb megoldást jelenthet az OTP közelmúltban bejelentett változtatása. A pénzintézet decembertől minden, piaci alapú jelzáloghitel-szerződés esetén az ügyfelek számára a futamidő alatt egyszer biztosítja azt a lehetőséget, hogy a kölcsön kamatát az aktuális piaci kamatszintre csökkentsék. Ezzel a bank azt a félelmet oldja, hogy az ügyfelek az infláció várt mérséklődése esetén nem ragadnak majd benn a magas kamatokban (és törlesztőrészletekben). A díj- és költségmentes hitelcsere révén még úgy is milliós összegeket spórolhat majd meg az ügyfél, ha előre tudható, hogy a hitelcserekor a bank a mindenkor aktuális referenciakamat mellett a jegybank által fenntarthatónak ítélt, 200 bázispontos kamatfelár mellett 389 bázispontos felárat érvényesít majd. 

A Biztosdöntés.hu hitelszakértője szerint persze a szolgáltatást bevezető OTP a saját érdekeit nézi: a szolgáltatással minimalizálja annak a kockázatát, hogy a piaci lakáshitelkamatok esése után más bank kínáljon olcsóbb kamaton hitelcserét az OTP-hitellel rendelkező ügyfeleknek. Az ugyanakkor jó eséllyel megjósolható, hogy hamarosan a többi banknál is megjelennek majd a kamatváltó hitelek – épp azért, hogy a jelenlegi alacsony hitelfelvételi kedv legalább megmaradjon. 

(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)