Kivégzi-e az infláció az Orbán-kormány csodafegyverét?

Hornung Ágnes, a Kulturális és Innovációs Minisztérium családokért felelős államtitkára az Indexnek a családtámogatások várható változásairól múlt héten úgy fogalmazott: „a mostani gazdasági környezet nem ad túl széles mozgásteret számottevő bővítésre.” Ezért érdemes megvizsgálni, hogy a jelenlegi rendszer forrásai miként viszonyulnak a makrogazdasági környezethez.

Elsőre sokan vélhetik úgy, hogy a támogatások értéke a mintegy 15 százalék éves infláció mellett jelentősen elértéktelenedik, azonban fontos leszögezni: 

Így az a kérdés, hogy az otthonteremtési programok mennyit veszítettek értékükből az elmúlt év vérzivataros gazdasági környezetében, mind makrogazdasági, mind ingatlanpiaci szempontból megközelíthető. 

Nincs egzakt kapcsolat az inflációval

Mielőtt a számokra térnénk: a cikkben csak olyan kormányzati családtámogatásokat érintünk, amelyeknél előre rögzített összeghez jutnak az arra jogosultak. Ennek oka, hogy egyes, arányosan járó visszatérítéseknél, pluszjuttatásoknál figyelembe kell venni az eredőalap változását is. Az szja-visszatérítésnél bonyolultabb következtetéseket levonni a bérek emelkedése miatt. Ezért elsősorban a családi otthonteremtési kedvezményre (csok), a babaváróra és lakásfelújítási támogatásokra fókuszálunk.

A csok új és használt lakás vagy ház vásárlásához

gyermekek száma	hasznos alapterület	új ingatlan vásárlásához (forint)	használt ingatlan vásárlásához (forint)
1	40 m² feletti lakás vagy 70 m² feletti ház	600 000	600 000
2	50 m² feletti lakás vagy 80 m² feletti ház	2 600 000	1 430 000
3	60 m² feletti lakás vagy 90 m² feletti ház	10 000 000	2 200 000
4	70 m² feletti lakás vagy 90 m² feletti ház	10 000 000	2 750 000

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az infláció és lakástámogatási rendszerek vizsgálata akkor is érdekes téma, ha a lakáspiaci változásokat nem is vesszük figyelembe.

A szektorban 2015-ben indult az élénkülés, amely 2022 nyaráig ki is tartott. Ez azzal járt együtt, hogy éves szinten ebben az időszakban 20-25 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, miközben az infláció 5 százalék alatt volt. Tehát a lakásár és az infláció nem párhuzamosan mozgott a 2015–2022-es időszakban. „Ez a fordítottság megfigyelhető most is: az infláció havi szinten most meghaladja a 20 százalékot, a lakáspiacon az árak ezzel szemben stagnálnak” – hívta fel erre a figyelmet Balogh László, aki szerint a háttérben az áll, hogy

Az elmúlt „hét bő esztendőben”, ahogy azt a kormányzat hangoztatja, alacsony volt az infláció, ami kéz a kézben járt azzal, hogy két-háromszorosára nőttek az ingatlanárak, hisz minden második lakást hitelre vettek az emberek. Ez megfigyelhető a jegybanki alapkamatok formálódásával: amikor alacsony szinten állt a kamat, pörögtek a lakáshitelek is, így drágultak a lakások.

Az orosz–ukrán háború hatásaival az infláció jelentősen megugrott, a hitelkamatok az alapkamattal együtt megnőttek, így a hitelfelvétel és a lakásvásárlási kedv is mérséklődött. Tehát ennek az összefüggésnek a tükrén keresztül érdemes nézni az állami támogatásokat.

Ez egy stratégia a kormánynak

A korábbi szocpolrendszert 2015-ben váltották fel a családi otthonteremtési támogatások, amelyeket 2016-ban az Orbán-kormány stratégiájának zászlajára is tűzött. „Az első számú tétel, amit meg kellett tanulni, hogy csak az a családtámogatás működik, amely hosszú távon változatlan és kiszámítható. Ezt fenn kell tartani, amíg bírjuk” – szögezte le Orbán Viktor miniszterelnök tavaly decemberben.

A családtámogatási portfólió az évek során folyamatosan bővült: megérkezett a csokhitel, bővült használt lakás vásárlásához, továbbá folyamatosan új elemekkel módosították. „Az értékvesztést felismerte a kormány, törekedtek a reálérték megőrzésére. Még úgy is, hogy összegszerűen nem változott” – ismertette az Indexnek az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki szerint ezek a támogatások valóban nem nyújtanak segítséget az egyedülállóknak, ám nagyon sok élethelyzetre képesek reagálni. 

A babaváró támogatás azért is érdekes, mert nem is feltétlenül a lakásfelújításra veszik igénybe, hanem inkább a lakásvásárlás megvalósulására. Ezzel biztosítják az önerőt a hitelfelvételhez, ez egy szabad felhasználású kölcsön, amit a bankok önerőként is elfogadnak a lakáshitel felvételénél

– fogalmazott Balogh László. Két fontos tényt is megjegyzett: a magyar inflációs kosár nem tartalmazza a lakásárak változását, továbbá az ország lakosságának több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él.

Nincs közvetlen kapcsolat

Balogh László emlékeztetett arra, hogy a magas inflációs közeg miatt a korábbi 2-3 százalékos lakáshitelkamatok mára inkább a 9-10 százalékot súrolják. Így pedig sokkal kevesebb ember dönt hitelfelvételről, ezért a lakáspiacon az elmúlt fél évben stagnálás tapasztalható.

Az elemző szerint az önmagában igaz, hogy ezek a kormányzati intézkedések elinflálódtak, viszont ez nem a múlt évben történt meg, hanem az elmúlt évek során. Sőt, a 2022-es év inkább nem változtatta vagy csökkentette a lakásárakat. Amikor az év második felében megnőtt az infláció, és a jegybank szigorítással válaszolt erre, akkor stagnálásba kezdett a lakáspiac. Tehát a kormányzati támogatások inflálódása nem 2022-ben, hanem a 2015–2022-es időszakban keresendő, nem beszélve arról, hogy egyes elemzések szerint ezek a támogatások azonnal beépültek a lakásárakba.

Az, hogy emelkednek az ingatlanárak, magával hozta, hogy ezek a támogatások inflálódtak. De nem úgy, ahogy erre ösztönösen gondolnánk, mert, mint ahogy említettem, a lakásárak változása nem része az inflációs kosárnak

– tette hozzá. Kitért arra is, hogy tavaly reálértelemben nem változtak az otthonteremtési támogatások, mert drasztikusan az ingatlanárak se változtak. Mivel ezeket a támogatásokat hétvégi nagybevásárlásra nem lehet költeni – kivétel a szabad felhasználásúakat, de valljuk be, elég elenyésző számban lehet ilyen eset –, ezért nincs összefüggés. Közvetlen semmiképpen.

Hatékonysági vizsgálat

Érdemes közelebbről egy pillantást vetni arra, hogy a rezsicsökkentés mérséklése miként járult hozzá az energiahatékony ingatlanok melletti döntésekhez. Fontos tényezővé vált, hogy ezek a családtámogatások mennyire használhatók ilyen célokra.

Ezzel kapcsolatosan Balogh László úgy fogalmazott, hogy az értéke nőtt: „Forintban kifejezve nem emelkedtek ezek a támogatások, de ha például egy 3 százalékos csokhitelt összehasonlítunk piaci hitellel, akkor az látható, hogy szinte ajándéknak tekinthető.” A babaváró támogatás pedig abból a szempontból is kulcsfontosságú, mivel azt lehet korszerűsítésre is használni. De a falusi csoknál az energiahatékonyság kifejezetten hangsúlyos.

A falusi csok összege meglévő lakás bővítéséhez, korszerűsítéséhez

Gyerekek száma	Összeg (forint)
1 gyermek esetén	300 000
2 gyermek esetén	1 300 000
3 vagy több gyermek estén	5 000 000

Látható, hogy a kormányzat kiemelten kezeli a vidéken megtelepedők életkörülményeinek javítását, azonban a hatékonyság mérése itt nem áll meg. Ugyanis, mint ahogy azt korábban ismertettük, Magyarországon 10 emberből 9 saját ingatlannal rendelkezik (ebben Kelet-Közép-Európa kifejezetten erős). Ebből pedig az következik, hogy aki tovább szeretne költözni, annak valószínűleg el kell adnia a meglévő ingatlanát. 

Ha viszont valaki értékesíti az otthonát, akkor nagy valószínűséggel az előtte lévőnek is el kell adnia. A sor legelején feltehetően egy első lakást megvásárló fiatal pár áll, így egy babaváró hitel igénylése nem egy, hanem 4-5 lakásvásárlást is mozgat.

Ez óriási helyváltoztatást okoz az ingatlanpiacon, ami akarva-akaratlanul is korszerűsítéshez vezet. Bár a csoknak is vannak olyan elemei, amelyek javíthatják az energiahatékonyságot, ám többféle kormányzati eszköz létezik, amelyet lakástámogatásra és azon belül energetikai korszerűsítésre lehet használni. Ebbe a sorba illett a kifutás alatt álló otthonfelújítási program is.

(Borítókép: Index)