Recesszióban még a gyújtást is nehéz ráadni a túlérzékeny magyar ingatlanpiacra

Az építőipar fogaskerekei egymásra épülve működnek. „Ami nincs megtervezve, az nem kivitelezhető” – mondta az Indexnek Halmi Tamás, a többek között generálkivitelezéssel foglalkozó HÁsZ Kft. cégvezetője, műszaki igazgatója.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján az egy évvel korábbihoz képest 3,6, a tavaly decemberihez viszonyítva 5 százalékkal csökkent az építőipari termelés volumene idén januárban. Az építőipari vállalkozások január végi szerződésállományának volumene pedig 18,2 százalékkal esett vissza.

Halmi Tamás szerint a KSH jelentéséből kiolvasható, hogy

a tervezők ceruzáiból már tavaly kevésbé fogyott a grafit, ez pedig a kivitelezés visszaesését is magával vonta.

Kevésbé vannak leterhelve a tervezőirodák, kevesebb a megrendelés – mondta a cégvezető, aki szerint a terveztetések megtorpanása eltérő folyamatokat indukált. Volt olyan vállalat, amelynél, bár a tervezési szakasz mellett pipa volt, a beruházás nem indult el. Volt, aki már magát a terveztetést sem vitte végig, de olyanra is volt példa, hogy a tervezést kivitelezés követte. „Amennyiben valamennyi megtervezett ingatlan kivitelezési szakaszba lépne, akkor is volumencsökkenés mutatkozna az új ingatlanok piacán. Annak, hogy számos kivitelezés megállt, vagy el sem indult, egyszerű oka van: a finanszírozási nehézségek” – mondta Halmi Tamás.

Az ipari ingatlanok előre beszerezték az úszógumit

Az ipari ingatlanok könnyebben kimozogták a kedvezőtlen gazdasági környezet gerjesztette hullámokat, a lakóingatlanokat azonban betemették a habok.

Ipari ingatlanokat eddig is teljes mértékben üzleti alapon húztak fel. Az ezen a területen történő további beruházások függvénye, hogy a vállalatok időszerűnek látják-e, hogy az elmúlt „ingatlanpiaci aranyévek” során felhalmozott tőkét, tudást, bizalmat újabb beruházásokba forgassák vissza. „Az a cég, amely az elmúlt években okosan gazdálkodott, most még inkább újabb beruházás mellett teszi le a voksát és a megtakarított forintjait, mivel a jelenlegi időszak csökkenő kereslettel telő mindennapjaiban kedvezőbb feltételek mellett tud kivitelezni egy-egy projektet”.

Az új lakóingatlanok piaca szinte teljesen befagyott – a lakhatási, illetve a befektetői célú vásárlásoknál is jelentős megtorpanás ment végbe.

Ehhez a ponthoz is a financiális nehézségekben kell az okokat keresi. Egyszerű a képlet, a lakossági büdzsék elapadtak, a hitelből történő ingatlanvásárlásra pedig a magas kamatszint számolt rá tízet

– közölte Halmi Tamás.

A finanszírozási nehézségek, az uniós pénzek brüsszeli számlákon való tartása, illetve az állami pénzcsapok elzárása okán többnyire azok a vállalatok tudnak ingatlanberuházást eszközölni, amelyek rendelkeznek megfelelő saját tőkével. Vannak olyan cégek, amelyek ugyan elnyertek EU-támogatott projekteket, de nem mernek belevágni a kivitelezésbe, mert képlékeny, hogy Brüsszelben mikor nyomják meg az „utal” gombot – ismertette.

A luxusingatlanok piaca azonban sokkal kevésbé érzi meg a recessziót. „A luxuslakásokat általában érdemes külön kezelni. Megbújnak a háttérben, és ínséges időkben is van rájuk kereslet. Nem véletlen, hogy generálkivitelezőként jelenleg is két luxuslakásprojekten dolgozunk” – tette hozzá a cégvezető.

Túlérzékeny a magyar ingatlanpiac

A lakhatási mellett a hitellel történő, befektetési célú ingatlanvásárlás is visszavonulót fújt. A jelenlegi helyzetben nem éri meg lakásba fektetni, hiszen a magas kamatok miatt financiálisan nem rentábilis, még egy esetleges bérbe adásnál sem. „A tőke fialtatására ma jobb lehetőségek mutatkoznak a befektetési célú ingatlanvásárlásnál” – mutatott rá Halmi Tamás, hozzátéve: a nagy hozamokat ígérő állampapírok befektetéselszívó hatása újabb jobbhorgot jelent a befektetési célú lakásvásárlásoknak.

Halmi Tamás szerint az ingatlanpiac befagyása az új mellett a használt lakásokon is látszik.

Jellemző, hogy recesszió idején – kisebb-nagyobb mértékben – befagy a magyar lakáspiac. Emellé jön még, hogy a magyar lakosság ingatlanvásárlás terén mutatott tudatossága hagy némi kívánnivalót maga után.

Magyarországon a lakásvásárlások döntő többsége továbbra is lakhatási célú – jegyezte meg.

Árcsökkenés, de nem úgy

A cégvezető által sorolt tényezők tükrében adekvát az örökzöld kérdés: csökkennek-e az ingatlanárak?

„Statisztikailag mindenképp, hiszen ebből a szempontból az árak nem növekedése is csökkenést jelent, tekintve, hogy az árak változása nem követi az inflációt” – mondta.

Egy-egy tranzakciónál lehet árvágás, ám ez egyéni szituáció függvénye. Előfordulhat, hogy egy eladó az élethelyzete által jut el oda, hogy lejjebb kell vinnie az árat, mert sürgős számára az eladás. Általános érvényességű ingatlanár-csökkenésre azonban nem érdemes számítani.

Halmi Tamás visszakanyarodott a 2008–2009-es pénzügyi válságra, amikor a mostaninál jóval nagyobb gyomrost kapott az ingatlanpiac. „A telekárak viszont például alig csökkentek. Való igaz, körülbelül három évig nem is növekedtek, és alig volt értékesítés. Ez közgazdasági szempontból szintén árcsökkenést jelent, még ha a lakosság nem is így értelmezi. Vegyünk példaként egy 10 millió forintos telket, ami három év elteltével is ugyanannyit ér, miközben évente 3 százalék volt az infláció. Nem nehéz kiszámolni, hogy ennyi idő alatt közel 10 százalékot veszített értékéből a telek” – fejtette ki a cégvezér.

A kulcs az előre tervezés

Az építőipar általános lendületvesztése a generálkivitelezőket is magával rántotta. Ez a kép azonban a HÁsZ-nál kevésbé rajzolódik ki, ami a cég előrelátó gondolkodásának eredménye. Ez pedig komoly versenyelőnyt jelent számukra. „Szerencse is kellett hozzá, de tudatosan készültünk egy ilyen helyzetre. A vállalat fő lába továbbra is a generálkivitelezés, ebből származik árbevételünk nagy része, de portfóliónk diverzifikálása révén egyre hangsúlyosabb szerepet kap a saját ingatlanfejlesztési szegmens” – mondta Halmi Tamás. A tudatos építkezés eredményeként a vállalat jövő évi tervezett árbevételének fele is a „zsákban van”. „Ez kényelmet és biztonságot nyújt számunkra. Ennek köszönhetően nem kényszerülünk belemenni abba az öldöklő árversenybe, ami hamarosan megjelenik a kivitelezői piacon.”

Halmi Tamás elmondta: a jelenlegi, valamint az előttünk álló időszaknak piactisztító mechanizmusa lehet, a HÁsZ azonban az idei évre is bizakodva tekint.

Jó ár-érték arányú szakemberek

Halmi Tamás szerint jó hír a kivitelezők számára, hogy

a kevesebb megrendelés hatására jó minőséget képviselő szakemberek is elérhetővé válnak, az elmúlt években tapasztaltnál kedvezőbb munkadíjjal, főként generálkivitelezői területen.

„Az utóbbi időszakban az egységárak tekintetében torzuláson ment keresztül a kivitelezői piac, ezt pofozhatja helyre, hogy az elszállt szakemberdíjak visszatérhetnek a földre” – mondta a cégvezető.

Felhívta a kivitelező cégek figyelmét, ne engedjenek a csábításnak, nem érdemes a nagyobb profit reményében olcsóbb, ám kevésbé jó minőséget képviselő szakemberek munkáját igénybe venni. „Tisztában vagyunk vele, hogy ez az attitűd hosszú távon nem kifizetődő, márpedig mi hosszú távon gondolkodunk. A jelenlegi szerződésállományunk is főként annak a szemlétmódnak köszönhető, hogy nem az azonnali meggazdagodás lebegett a szemünk előtt. Amikor az alvállalkozók visszaéltek a piaci helyzettel, mi az ebből keletkező többletköltséget nem számláztuk ki automatikusan a megrendelő felé, hanem közösen, partnerként kerestünk megoldást a problémára. Az ez úton kialakult jó kapcsolat pedig további megrendeléseket eredményezett” – fejtette ki Halmi Tamás.

Az építőipari munkaerőhiány következtében is HÁsZ Kft.-nél is felbukkantak a távol-keleti munkavállalók. „Pakisztánból, illetve más országokból érkeztek hozzánk dolgozók, de kárpátaljai magyarokat is alkalmazunk. Szerencsére megfelelő emberállománnyal rendelkezünk, de volt munkakapcsolatunk olyan szerkezetépítő csapattal, ahol magyar szót nem nagyon lehetett hallani. Ez a tendencia jelenleg visszaszorulóban van, az említett, kevesebb számú megrendelést a kisebb magyar állomány is ki tudja elégíteni” – osztotta meg tapasztalatait.

Hektikus alapanyagpiac

Az építő-alapanyagok piacát kettős helyzet jellemzi. Vannak olyan alapanyagok, amelyek piaca flottul megy. Nincs hiány, nem mutatkoznak szállítási nehézségek.

A betonacél ára rég nem látott mélységeket súrol, ugyanakkor a falazóanyagok igencsak megdrágultak. A cement ára az egekben van, ami felveri a betonét – egy két számjegyű betonáremelés pedig »nem esik jól az építkezést tervezőknek«

– sorolta Halmi Tamás.

„Bár az alapanyag-ellátottság helyrebillent, némi hektikusság még mutatkozik. Sok esetben még mindig előre kell fizetni, ami a jelenlegi nehéz finanszírozási környezetben nehézségekbe ütközhet, évente akár több tíz millió forint finanszírozási többletet jelent egy cég számára. Korábban könnyebben lehetett olcsó hitelhez hozzájutni, ráadásul elég volt később is rendezni a számlát az alapanyagok után. Ez a tendencia lényegében megszűnt” – mondta.

Nem játszanak kiszorítósdit, elférnek egymás mellett

Bár a gyári körülmények között összerakott készházak egyre nagyobb szeletet hasítanak ki az ingatlanpiaci tortából, Magyarországon továbbra is a hagyományos téglaépületek dominálnak. „Van helyük a moduláris épületeknek az ingatlanpiacon, sok esetben jobb megoldást jelent a hagyományos értelemben vett kivitelezési technológiánál. A két szegmens jól megfér egymás mellett” – mondta Halmi Tamás.

„A jelenlegi szinthez képest valóban magasabb polcra kerülhetnek a készházak az ingatlanpiacon belül, de túlzottan nagy piaci részesedésre nem számítok. Bár sok előnye van, mi a HÁsZ részéről nem tervezünk nyitni a készházak irányába. Minden típusú kivitelezési technikának megvan az előnye, csak a megfelelő helyen és körülmények között kell használni” – mondta Halmi Tamás.

„A magánszemélyek, ahogy autót, úgy ingatlant is érzelmi alapon vesznek. A kisebb elterjedtség okán jóval kevesebben ismerik a készházakat, nincs meg a kellő kapcsolódási pont, sokat kell még dolgozni azon, hogy ez a tendencia változzon” – tette hozzá.

(Borítókép: Fiona Goodall / Getty Images)