Hullámvasúton az albérletpiac, jelenleg a magasabb pontokról néz lefelé

Hullámvasútra került az albérletpiac az elmúlt félévben. 2021–2022-ben visszazárkózott a piac a koronavírus-járvány utáni visszaesést követően, tavaly nyáron érték el a lakbérek a járvány előtti szintet. Gyakorlatilag mintha nem lett volna Covid, tovább tartott a lakbérek 2015 óta tartó emelkedése – mondta Balogh László.

Az előző év őszétől bekövetkező rezsiapokalipszis azonban elérte a bérleti szegmenst is. Nemcsak hogy megtorpanás történt a bérleti díjakban, de decemberben még egy enyhe csökkenés is bekövetkezett

– tette hozzá az az ingatlan.com szakértője, aki szerint fontos leszögezni, hogy az árváltozás az érvényben lévő szerződésekre nem, csak az aktuális kínálatra van hatással.

Folytatódott a lakbérek emelkedése februárban

A tavaly év végi lassulás után az idei év gyorsabb ütemű emelkedést hozott a lakásbérleti piacon. 2023 februárjában az előző hónaphoz képest országosan 1,8, Budapesten 1,4 százalékkal nőttek a kínálati bérleti díjak.

2023 elején ismét élénkülés tapasztalható a bérleti piacon, ami azért érdekes, mert ritkán következik be, hogy az ingatlanpiac különböző szegmensei eltérő pályán mozognak – mutatott rá Balogh László.

Jelenleg ezt látjuk, hiszen amíg az eladó lakások piaca jelentős forgalomcsökkenés mellett stagnál, addig a bérleti piac élénk maradt. A kettő között összefüggés van, hiszen az ingatlanpiac eladói része nehezített pályán mozog az elapadó lakossági büdzsék, illetve a hitelfinanszírozás költségeinek egekbe szökése miatt, az erről a piacról kiszorulók egy része pedig a bérleti piacon talál megoldást

– mondta.

A nominális lakbérek szintje már több mint egy éve a 2020. januári csúcs fölé emelkedett, 2023 februárjában országosan 23, Budapesten 19 százalékkal meghaladták azt. Ugyanakkor a fogyasztóiár-indexet figyelembe véve a reállakbérek 13, illetve 15 százalékkal alacsonyabbak voltak a járvány kitörése előtti szintnél. Az infláció havi mértéke februárban elmaradt a nominális lakbérek növekedési ütemétől, így a reállakbérek 6 hónap csökkenés után újra enyhén növekedtek.

A fővárosban valamennyi kerületcsoportban emelkedtek a lakbérek egy hónap alatt, leginkább, 2,4 százalékkal a budai hegyvidéki kerületekben, a többi kerületcsoportban pedig 1-2 százalékkal. Egy év leforgása alatt a pesti belső kerületekben történt a legnagyobb (24 százalék) és a pesti külső kerületekben a legkisebb (18 százalék) drágulás.

Ellentétes hatások

Az infláció máshogy hat a lakáspiac szegmenseire. Az eladói piacon a magas infláció mellett a hitelkamatok is nőnek, ami csökkenti a keresletet, gátat szabva ezáltal az árak emelkedésének. 

Az albérletpiac tekintetében nem arról van szó, hogy a tulajdonosok vérszemet kapnak, és inflációkövető bérleti díjakat állapítanak meg, mondván, hogy így akarják a pótolni az infláció által okozott reáljövedelem-csökkenés miatti kiesést, hanem arról, hogy a növekvő infláció a béreket is magával húzza, hiszen egy munkaerőhiányos gazdaságban, ha nem is a fogyasztói árak növekedésének mértékével megegyezően, de a bérek is emelkednek. És mivel az bérleti díjakat túlnyomórészt munkabérből finanszírozzák, így az emelkedő fizetések emelkedő lakbérekkel párosulnak.

A bérlőket kifosztó tulajdonosok mítosza megdőlni látszik az utóbbi két év folyamatai alapján, hiszen a koronavírus-járvány idején jelentős bérletidíj-csökkenés ment végbe, főleg a fővárosban, a rezsicsökkentés részleges kivezetése után pedig megtorpantak az árak. Jelenleg az bérleti díjak alkalmazkodnak a bérlők javuló fizetőképességéhez – nominálisan, nem pedig a reálbér tekintetében

– vezette le a szakértő.

„Reálértelemben jelenleg csökkennek a bérleti díjak, hiszen az infláció nagyobb ütemben nő a lakbéreknél. Természetesen ez a bérlőket nem vigasztalja, hiszen ők azt a nominális értéket nézik, ami a fizetésükből kijön, az pedig növekszik” – mondta Balogh László.

Tovább csökkent a főváros részesedése

2023 első két hónapjában a figyelembe vett hirdetések 56 százaléka fővárosi, 28 százaléka megyei jogú, 14 százaléka nem megyei jogú városban lévő lakásra vonatkozott.

A január–februárban kiadásra meghirdetett lakások alapterülete Budapesten átlagosan 55, a megyei jogú városokban 57 négyzetméter volt. A kisebb településeken – a nem megyei jogú városokban és a községekben – általában nagyobbak a kiadó lakások, átlagos alapterületük 66 négyzetméter volt. A legnagyobb alapterületű (átlagosan 77 négyzetméteres) albérleteket továbbra is Pest megyében hirdették.

Országosan a megfigyelt hirdetések túlnyomó többsége (92 százalék) többlakásos épületben lévő lakásokra vonatkozott, a fennmaradó mintegy 8 százalék esetében családi házakat hirdettek meg. Budapesten ugyanakkor a kiadó lakások mindössze 3,9 százaléka volt családi ház. A fővárosban a hirdetések 43, országosan 45 százaléka származott magánszemélyektől.

A magas bérleti díj sem biztos, hogy vonzó

Balogh László arra a jelenségre is felhívta a figyelmet, hogy az ingatlanberuházások visszaesése felhajtóerővel bírhat a bérleti díjakra. „Hosszú távon ez azért lehet érdekes az albérletpiac szempontjából, mert a bérlők érdeke, hogy minél több elérhető lakás legyen a bérlői piacon. A kínálat visszaesésének ugyanis szintén árfelhajtó hatása lehet a lakbérekre nézve” – mondta, hangsúlyozva: ez egyelőre nyitott kérdés az albérletpiacon.

(Borítókép: Bődey János / Index)