Nincs egyértelmű trendforduló, negatív hatások húzzák szét az ingatlanpiacot

Elsőként a kereslet csökkenése jelezte a tavalyi lakáspiaci fordulatot, és a 2022. évi forgalom végül – a KSH eddig feldolgozott adatai szerint – legalább 10 százalékkal maradt el az előző évitől.  A visszaesés negyedévről negyedévre gyorsult, míg január–márciusban még csak 3,5 százalék volt, október–decemberre elérte a 20 százalékot. Az új építésű lakások értékesítésének részaránya ezen belül is csökkent: a 2021-es 7,5 százalékról 6,5 százalékra – mutatott rá az OTP Ingatlanpont. 

Az árak változása némi késéssel reagált a kereslet visszaesésére. Az új és a használt lakások az első fél évben hasonló dinamizmussal (14,5 százalék, illetve 16,6 százalék), jelentősen drágultak, majd ez a párhuzamosság megtört. Az év második felében az újak árát már a stagnálás jellemezte, míg a használtak még mintegy 3 százalékos növekedést értek el a harmadik negyedévben, ám a negyedikben azt már el is vesztették. 

Bár nominálisan a harmadik negyedévben ért csúcsra a lakások összevont árindexe, reálértéken számolva már a második negyedévtől esett, és év végéig innen 13 százalékot csökkent.

Az új lakások és a panelek ára nőtt a legjobban

Ugyanakkor az új lakások viszonylag jól állták a sarat, tavaly az átlagos négyzetméterár 900 ezer forint lett, 25 százalékkal magasabb, mint 2021-ben. Ugyan Budapesten az V., illetve a XII. kerületben már a 2-2,5 milliót is elérték a négyzetméterárak, a fővároson kívül egyelőre csak a balatoni agglomerációban jellemzők az 1 millió feletti összegek. (Az OTP Ingatlanpont megjegyzi, hogy az új lakások statisztikájáról ugyanakkor tudható, hogy az oda bekerülő adatok gyakran több negyedévvel korábbi szerződéseken alapulnak, amelyekbe írt vételár általában jóval alacsonyabb, mint az adásvétel lezárásakor jellemző piaci érték.)

A használt lakások átlagos négyzetméterára 20,6 százalékkal nőtt 2021-hez viszonyítva. Ezen belül Budapesten a panelek 23, az egyéb társasháziak 18, míg a családi házak 13 százalékkal drágultak. Az árak alakulásában itt a IV. negyedév bizonyult vízválasztónak, akkor a családi házak négyzetméterára jelentősen, 13 százaléknyit esett, míg a többlakásos házaknál a növekedés csak stagnálásba fordult.

A főváros tartotta a felszín felett a piacot

A fordulat többé-kevésbé eltérő arcát mutatta a különféle településeken is. Míg az éves forgalmat tekintve a főváros meg tudott őrizni némi, 4,3 százaléknyi bővülést is, addig a megyeszékhelyeken átlagosan 19, a városokban 17, a községekben 8 százalékos csökkenést regisztráltak. A visszaesés az év végéhez közeledve egyre nőtt: a negyedik negyedévben a megyeszékhelyeken már 40, a városokban 28, a községekben pedig 14 százalékkal kevesebb lakást adtak el, mint egy évvel korábban. Az árak csökkenése csak részben követte ezt a mintát. A Magyar Nemzeti Bank összefoglalója szerint október–decemberben a nominális árváltozás az előző negyedévhez képest Budapesten mínusz 1,1 százalék, a vidéki városokban mínusz 2,9 százalék, míg a községekben mínusz 6,6 százalék. Tekintettel arra, hogy a községi ingatlanok már a harmadik negyedévben is elszenvedtek egy 7,1 százalékos árcsökkenést, az évet összességében csupán alig látható, 0,3 százalékos drágulással zárták. Ezzel szemben a vidéki városoknál az éves átlagos nominális felértékelődés 14,4 százalékra, a fővárosnál pedig 16,1 százalékra jött ki. Ám ezek az értékek sem voltak képesek ellensúlyozni az inflációt.

A városok eredményeit régiókra bontva is közli az MNB jelentése. Abból kitűnik, hogy az éves drágulás egyedül Budapest környékén haladta meg az inflációt: Közép-Magyarország régióban 4 százalékos reálérték-növekedést mértek. Ezzel szemben a következő legjobban dráguló régió, a Nyugat-Dunántúl városaiban is már reálárcsökkenést (mínusz 3,1 százalék) regisztráltak. Legkevésbé az ország északkeleti részén bírták a versenyt az inflációval, így a lakóingatlanok leértékelődése az Észak-Alföldön (mínusz 10,3 százalék) és Észak-Magyarországon (mínusz 11,5 százalék) lett a legnagyobb.

Egyöntetű helyet több összetett ok

Ez az igencsak sokrétű kép is arra vall, hogy a jelenlegi fordulat mögött nincs egy olyan generális, a piac minden szegmensét egyöntetűen megrendítő ok, mint volt korábban például a tőzsdeválság vagy a devizahitel-krízis. A mostani, magukban is összetett negatív hatások inkább széthúzzák a piacot: az eleve jobban pörgő területek – optimista forgatókönyv szerint – jobbára csak döccennek, míg ahol amúgy is gyengébb a kereslet, ott jobban szenvednek

– értékelt Valkó Dávid.

„Ezt színezi a rezsiaggodalom tavalyi hirtelen felerősödése, ami miatt azokon a településeken, ahol nagyobb arányban forognak családi házak, összességében jobban is estek az árak. Nagyobb visszaesési kockázatot jelenthetett a romló hangulatban még az is, ha egy területen akár egy célzott támogatás, például a csok révén időlegesen túlárazottá váltak a lakóingatlanok. Az év végén szembeötlő volt a forgalom- és az árcsökkenés ütemének szétválása is a vidéki városoknál. Ennek hátterében pedig az állhat, hogy az eladók csak igen lassan igazítják az áraikat a kereslet realitásához. Erről is majd csak az első 2023-as adatok mutathatják meg, hogy mennyire volt ideiglenes jelenség” – tette hozzá az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.