Pörög a lakáskiadásnál is jobb befektetési biznisz, az árak az egekben

Az ingatlanpiac pályáját másolta a garázspiac az elmúlt 7 évben: nem túl bőséges kínálat mellett évente 20-25 százalékkal emelkedtek az árak – mondta az Indexnek Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki hozzátette:

A szakértő szerint ennek oka leginkább az, hogy egyre több autó közlekedik a nagyobb városokban, és a parkolás egyre nagyobb kihívást okoz a tulajdonosok számára. Ráadásul az elmúlt évek gazdasági fejlődésének eredményeként egy-egy háztartás sokszor több autóval is rendelkezik. Ez leginkább az új lakások esetében jelent problémát, mert a fejlesztők számára az „egy lakáshoz egy garázs” fő szabály teljesítése igen költséges a magas telekárak és parkolók kialakításához szükséges mélyépítési munkálatok miatt. Ezt legtöbbször úgy oldják meg, hogy pénzzel váltják ki a parkolólétesítési kötelezettségüket az adott önkormányzat felé. Ez pedig azért okoz kihívást, mert az új lakások vásárlói körében igen gyakori az igény akár több parkolóra is – ismertette.  

A garázsok a nagyvárosokban, illetve a fizetőparkoló-övezetekben igencsak kelendőek, köszönhetően főként annak, hogy sok esetben a parkolási díj töredékéért lehet garázst bérelni – mutatott rá Farkas Ferenc, a garazs.hu oldalt is üzemeltető Ingatlancsoport Kft. ügyvezetője. „A parkolóhelyek hiánya és az emelkedő parkolódíjak miatt egyre többen szeretnének garázst bérelni” – tette hozzá.

Egy garzonlakás hét évvel ezelőtti árával vetekszik

Az autóállomány és a garázsok iránti igények növekedése, valamint a kínálat relatív szűkössége miatt a garázsárak is kilőttek az utóbbi időszakban – jelezte Balogh László.

Manapság egy-egy budapesti vagy nagyvárosi garázsért annyit kell fizetni, mint 6-7 évvel korábban egy kisebb garzonlakásért

– tette hozzá. Az ingatlan.com adatai szerint az elmúlt 12 hónapban 20 százalékkal emelkedett az eladó garázsok ára.

A garázs-, illetve az ingatlanárak alakulása között erős párhuzam fedezhető fel. Ahogy a lakások, úgy a garázsok ára is területenként változik – jegyezte meg Farkas Ferenc.

A drágább helyeken, például a belvárosok fizetőövezetében 2020-hoz képest duplájára emelkedett a garázsok ára. Vannak olyan lokációk, ahol az ár meghaladja a 2 millió forint/négyzetmétert.

Továbbá felhívta a figyelmet arra is, hogy nagy értéknövelő tényező, ha a garázs rendelkezik elektromos autók töltéséhez szükséges csatlakozási lehetőséggel. A garazs.hu adatai szerint a legmagasabb garázsárakkal az I. kerületben találkozhatunk, ahol a 2,4 millió forintos négyzetméterár sem ritka. A külvárosban már lényegesen kedvezőbb áron lehet garázst kapni, akár 170 ezer forint/négyzetméteráron, míg a teremgarázs négyzetméterára is 200 ezer forint alá megy a külső kerületekben.

Balogh László szintén a városrészenként eltérő árváltozásra hívta fel a figyelmet. „Az árcsúcsot a fővárosi I. kerület tartja, ahol egy garázsért átlagosan több mint 20 millió forintot kérnek. Az V. kerületben pedig nincs is eladó garázs” – mondta.

Az ingatlan.com adatbázisa szerint a fővárosi eladó garázsokat átlagosan 7,4 millió forintért kínálják, míg bérelni átlagosan havi 25 ezer forintért lehet. A megyeszékhelyeken sem sokkal olcsóbbak a beállóhelyek (7,2 millió forint), a kiadás átlagára pedig megegyezik a budapestivel (25 ezer forint).

Még az ingatlankiadásnál is jobban megtérül

A garázsok hihetetlenül magas ára nemcsak a kínálat szűkösségének és az autótulajdonosok fokozódó igényeinek köszönhető, hanem annak is, hogy a befektetők is felfedezték maguknak a garázspiacot – jelentette ki Balogh László.

A 2010-es évek közepétől 2020-ig egy-egy garázson másfélszer vagy akár kétszer akkora hozamot tudtak realizálni a befektetők, mint egy lakásvásárlás esetében. Ráadásul egy garázs ára pár millió forintból kijött, egy ingatlanbefektetéshez pedig minimum több tíz millió forint volt szükséges. Az pedig kifejezetten hab volt a tortán a befektetők számára, hogy a kockázatok is sokkal alacsonyabbak voltak. Egy parkolóhelyet ugyanis nem nagyon lehet »lelakni«, és ha a garázs bérlője nem fizet, akkor a »kilakoltatásuk« sem jelent akkora feladatot, mint egy lakás esetében

– fejtette ki.

Farkas Ferenc tapasztalata szerint a jelenlegi tendencia azt mutatja, hogy három garázsvásárlásból kettő befektetési célból történik. „Népszerű az ingatlanbefektetés ezen szegmense, mert a legkevesebb ráfordítással jelentős bevételhez lehet hozzájutni. A garázsba fektetett pénz komolyabb hozammal kecsegtet, mint a lakás, és szinte nem érinti a rezsiár-emelkedés” – mondta Farkas Ferenc.

Új trend: a nappali bérlet

Mint ahogy az infláció is csak kis részben érinti negatívan a garázstulajdonosokat – tette hozzá Farkas Ferenc. Sőt, mivel sokan plusz bevételi forrásként tekintenek a garázskiadásra, akár még jól is jöhetett a fogyasztóiár-index emelkedése. Egy új trend is beköszöntött: a nappali bérlet. Egyre népszerűbb ugyanis, hogy

„A jelenlegi gazdasági helyzet következtében ugyan sok bérlő kénytelen lemondani a garázsról, de az általuk üresen hagyott garázsra átlagosan 1-2 hónap alatt ismét találnak bérlőt” – mondta az Ingatlancsoport ügyvezetője.

Balogh László egyért azzal, hogy a garázspiacot nem rázta meg az infláció, a koronavírus-járvány időszaka viszont annál inkább. „A több mint egy évig tartó ingyenes parkolás rányomta a bélyegét a garázsok bérleti díjaira is. A nagyvárosokat jellemző, 25 ezer forintos átlagos havi bérleti díj az utóbbi két-három évben szinte nem változott, miközben az eladó garázsok ára kilőtt” – jegyezte meg.

Több száz eladó és kiadó garázs vár gazdára

Jelenleg keresleti piac mutatkozik a garázsoknál, vagyis többen keresnek eladó, illetve kiadó garázst, mint amennyi a kínálati oldalon jelentkezik. Ez a tendencia szintén hozzájárult a garázsárak drasztikus emelkedéséhez. A garázs.hu becslései szerint a fővárosban jelenleg 800-900 eladó garázs található, döntő többségük a külső kerületekben.

Az ingatlan.com adatbázisa szerint Budapesten jelenleg több mint 600 garázshely eladó, illetve több mint 1100-at kínálnak bérlésre. A megyeszékhelyeken 500 beállóhelyból áll az eladói kínálat, míg kiadásra 400-at hirdetnek.

Gyorsabban kelnek el a garázzsal rendelkező ingatlanok

A vevőknek még akkor is nagy előnyt jelent egy garázzsal rendelkező ingatlan, ha az eladó további súlyos milliókat kér el a beállóhelyért – mutatott rá Balogh László, aki szerint az ilyen ingatlanokat hetekkel gyorsabban lehet értékesíteni, mint garázs nélküli társaikat.

A tulajdonosok ugyanakkor nem feltétlenül bánkódnak, ha a vevők nem veszik meg a garázst, hiszen azokat önálló ingatlanrészként is bármikor piacra lehet dobni, illetve – ahogy arról már volt szó – befektetésként is kiválóan működnek. A legtöbb társasházban érvényes elővásárlási jog miatt a meglévő garázsok is belépőjegyet jelentenek egy-egy további garázs megvásárlására is.

Farkas Ferenc ugyanakkor úgy látja, hogy a tulajdonos a legtöbb esetben a hozzá tartozó garázzsal együtt szeretné értékesíteni a lakást. „Hiába jelentkezik vevő csak külön a lakásra, illetve külön a garázsra, nem adja el, attól tartva, mi lesz, ha az egyik értékesítése után a másikat pont azért nem tudja eladni, mert a potenciális vevő a teljes csomagot szeretné.” Azt is hozzátette: a visszajelzések alapján pár hónapos próbálkozás után sokszor előbb talál vevőre a garázs, mint a lakás.

Ugyanakkor a slágerhelyeken a könnyű kiadhatóság miatt sokan megtartják a garázst

– mutatott rá.

A 22-es csapdájában a fiatalok

Farkas Ferenc kitért arra is, hogy az első lakáshoz jutó fiatalok jellemzően garázs nélkül vásárolnak, hiszen számukra a legtöbb esetben az önerő megléte is fejtörést okoz, így korlátozott anyagi lehetőségeik miatt nem engedhetnek meg maguknak egy garázst. „Mikor már egyenesbe kerültek, akkor gondolkodnak el a garázsvásárláson, ami akkor már lényegesen nehezebb, mert sok esetben a saját társasházukban nincs eladó garázs. Ilyen esetben kénytelenek a szomszédos épületekben vásárolni vagy bérelni” – mondta.

A tároló is luxus lett

Mindkét szakértő említést tett arról, hogy az ingatlan-, illetve a garázsárak mellett a tárolóké is nagyot ugrott az elmúlt években, ami annak tudható be, hogy a tároló igencsak kelendő portéka a piacon. Nem ritka, hogy a tulajdonosok az ingatlan négyzetméterárának felét is elkérik egy kisebb tároló négyzetméteréért – mondta Farkas Ferenc.

Balogh László rámutatott:

A legtöbb társasház esetében hiánycikknek számítanak a tárolók, amik átlagos négyzetméterára az egymillió forintot is meghaladhatja – a társasház állapotától, illetve a környéktől függően, de 2-4 millió forintnál olcsóbban már szinte nem szerepel eladó tároló a kínálatban.

Ennek oka leginkább az, hogy a tárolók 4-8-10 négyzetméteres alapterületükkel a meglévő lakások bővítményeként funkcionálnak, ahol nagyobb helyet igénylő holmikat, többek között kerékpárt, „egyszer még jó lesz” bútorokat, szezonon kívüli autógumikat vagy akár egy zsák krumplit is lehet tárolni, aminek nem igazán van helye a lakótérként funkcionáló lakásban.

(Borítókép: Mónus Márton / MTI)