Ingatlanpiac: lefagyott, kifulladt, beleállt a földbe

Jelentős mértékben lassult az ingatlanpiac az elmúlt hónapokban, a vevők száma a korábbi töredékére esett vissza. Ennek legfőbb oka a kamatok emelkedése, ugyanakkor néhány más tényező is közrejátszott a visszaesésben.

„Az elmúlt egy évet szinte teljes egészében a kínálati piac jellemezte, a bizonytalanná váló pénzügyi környezet miatt a tavalyi év közepére már egyértelműen keresletiből kínálatiba fordult át a piac” – jelezték a Balla Ingatlan szakértői.

Emelkedő kamatlábak tapossák a piacot

A visszaesés alapvetően a magas hitelkamatok hatására következett be, ami mérsékli a vásárlási kedvet, illetve sokak számára lehetetlenné is teszi, hogy saját tulajdonú ingatlanhoz jussanak. A visszaesés oka elsősorban a magas infláció és kamatszint volt, amely érinti a lakáshiteleket is – tették hozzá.

A lakáshitelek kamatai olyan szintre emelkedtek, hogy az már sokként érte az ügyfeleket

– olvasható az elemzésben.

Meglátásuk szerint 2022 novembere volt a választóvonal, ekkor esett vissza jelentősen az érdeklődés és a létrejött tranzakciók száma. Ugyanakkor több erő együttes hatása kellett a piaci helyzet átalakulásához.

Ezek közül a magas hitelkamat a legfontosabb, mert jelentős forráscsökkenést eredményezett az ingatlanpiacon, hiszen akik hitelfelvételben gondolkodtak, azok jelentős része a megemelkedett kamatok mellett már nem akart vagy tudott hitelt felvenni a közel duplájára emelkedett törlesztőrészletek miatt.

Ugyanakkor nem csak a hitelkamatok emelkedése okozta az érdeklődés csökkenését. A visszaesésben az emberek romló jövőképe, az óriási infláció is közrejátszott, továbbá a számos befektető ingatlan helyett inkább állampapírba teszi vagyonát, amely így elszívja az ingatlanpiacról a befektetési szándékkal érkező vásárlókat.

Ezen túl „már csak hab a tortán” a háború okozta energiaár-robbanás, ami a megnövekedett rezsiárakon keresztül tört be az emberek életébe, és tette szinte eladhatatlanná a korszerűtlen, magas fenntartású, szigeteletlen családi házakat és nagy alapterületű lakásokat.

Szintén fékező hatással volt a piacra az építkezési költségek további drágulása, melynek hatása tavaly ősz óta érezhető erősebben az ingatlanpiacon. Eltűntek ugyanis azok, akik építkezni vagy akár felújítani akartak, és ehelyett a felújított vagy újszerű, mégis olcsóbb kategóriába tartozó ingatlanokat keresik.

Az utazási idő is mumus

Az agglomerációs ingatlanpiacot az is sújtja, hogy egyre kevesebb vevő vállalja az agglomerációs ingatlannal járó hosszabb utazási időt és magasabb utazási költséget.

Példaként Dunakeszit említették, amely esetében az is visszafogja a keresletet, hogy míg a fővárosban rugalmasabban reagáltak a tulajdonosok a megváltozott piaci helyzetre, azaz csökkentik az árakat, addig az észak-pesti agglomerációban ez egyáltalán nem jellemző: maradtak a korábbi magas árak, amelyek elriasztják a vevőket mind a családi házaktól, mind a lakásoktól.

Emellett akadt olyan település az agglomerációban, ahol változtatási tilalom jelent meg – erről az Index is beszámolt.

Kifulladt a szokásos drágulás lendülete

Hasonlóan látja a helyzetet az ingatlan.com is, amely a KSH hivatalos első negyedéves adatai, valamint több mint 250 ezer lakáshirdetés elemzése alapján arról számolt be, hogy idén számottevően csökkent a lakáspiaci forgalom, a lakásárak az első negyedévben minimálisan nőttek, a kínálati piacon pedig szélesebb választék, visszafogott kereslet a jellemző.

Csökkenő forgalom, bővülő kínálat

Az idei első negyedév során több mint 30 százalékkal kevesebb használt lakás cserélt gazdát. „Várható volt az adásvételek számának csökkenése, a lakóingatlanok piacát ugyanis visszafogta a bizonytalan környezet és a magas hitelkamatok. Az adásvételek száma a múlt év eleje óta negyedévről negyedévre csökken, ezzel párhuzamosan az eladó lakóingatlanok kínálata fokozatosan bővül” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki arra számít, hogy az idén 100-110 ezer lakás cserélhet gazdát, szemben a tavalyi több mint 130 ezres forgalommal.

A tényadatok szerint az első negyedévben a használt lakások árai országos szinten átlagosan 1,9 százalékkal nőttek a múlt év utolsó három hónapjához képest.

„Ez fordulatot jelent, mivel a múlt év második, harmadik és negyedik negyedévében csökkenés történt negyedéves összevetésben. Az alig 2 százalékos drágulás mérsékeltnek mondható, a legfrissebb adatok szerint 2023 első három hónapjában 9 százalékkal voltak magasabban a lakásárak, mint egy évvel korábban. Az éves szintre vetített 9 százalékos lakásdrágulás már sokkal mérsékeltebb tempót mutat a korábbi évek 15-25 százalékos üteméhez képest” – tette hozzá a szakember.

Stagnáló árak

Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban július végén 942 ezer forint volt az eladásra kínált használt lakások átlagos négyzetméterára, ez a januári szinthez képest 1 százalékos emelkedést takar. A megyeszékhelyeken ugyancsak 1 százalékkal 595 ezer forintra nőtt az átlagár, Pest megyében 690 ezer forinton stagnált. A kisebb, Budapesten kívüli településeken pedig 4 százalékkal 388 ezer forintra nőtt. Lényegében tehát valamennyi településtípus esetében stagnáltak az árak.

A megyeszékhelyek piacait nézve komoly különbségek láthatók. Egerben például 8 százalékkal 564 ezer forintra, Salgótarjánban 5 százalékkal 263 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár az év elejéhez képest. Nyíregyházán, Kecskeméten és Zalaegerszegen egyaránt 4 százalékkal emelkedtek a kínálati árak, így július végén 500-583 ezer forintnál jártak. Ezzel szemben Szombathelyen és Győrben 2-2 százalékkal 553 ezer és 743 ezer forintra süllyedtek az átlagos négyzetméterárak, Miskolcon pedig 3 százalékkal 406 ezer forintra.

Mit tartogat a jövő?

„A legfrissebb adatok szerint továbbra is mérsékelt forgalmat tükröző új egyensúlyi helyzetben van a lakáspiac. A jelentős kínálathoz egyelőre nem társul megfelelő kereslet.

Ebben némi változást hozhat az előttünk álló fél év a lakástámogatások változása miatt. Több ezer család dönthet úgy még idén, hogy előrehozza lakásvásárlását annak érdekében, hogy kihasználják a nagyobb városokban elérhető csokot és az ahhoz kapcsolódó kedvezményeket”

– vetítette előre Balogh László.