Az ingatlanpiac egy újabb szegmense, melyet meteorok térítettek el

Jelentősen csökkent idén az ingatlanbefektetési forgalom – derül ki a világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltató és befektetési vállalat, a CBRE beszámolójából. Ami a számokat illeti, a kelet-közép-európai régiót nézve nem túl rózsás a helyzet. Idén eddig 45 százalékkal volt kisebb az ipari ingatlanok befektetési forgalma, mint egy évvel ezelőtt.

• Lengyelországban 61,
• Csehországban 9,
• Szlovákiában 40,
• Romániában 62,
• míg Magyarországon 43 százalékkal csökkent a forgalom éves szinten.
• Egyedül a délkelet-európai régió (Horvátország, Szerbia és Bulgária) mutatott növekedést (+7 százalék).

Az egyes nyugat-európai piacokon mért 60-70 százalékos visszaesésekhez képest, ezek még nem is annyira rossz számok – mondta Borbély Gábor. „Szépen lassan éledezik a piac, főként ott, ahol jelentősebb átárazások mentek végbe” – tette hozzá a CBRE elemzési igazgatója.

Magyarországon idén októberig 350 millió eurót tett ki az ipari ingatlanbefektetési forgalom. (Az ingatlanbefektetési forgalom nem a működőtőke, hanem az a klasszikusan pénzügyi megfontolásokból vásárolt kereskedelmiingatlan-mennyiség, ami az adott országban tranzakció alá került.)

A magyar piacot elemezve elhangzott, hogy bár történt néhány „emblematikus” tranzakció, ám jelenleg összességében nehéz terepnek bizonyul a hazai ingatlanbefektetési piac. Kétoldali nyomás tapasztalható.

1. Magyarországon a hazai tőke klasszikusan erős pozíciót képvisel a volumenben, így fejtörést okozott, hogy az elmúlt két évben – főként a koronavírus-járvány okán – számos magyar nagybefektető a külpiacokkal kezdett el kacérkodni, aminek hatására némiképp elapadt a belföldi kereslet.
2. Külföldi tőke bevonása pedig szintén nehézkes a jelenleg kedvezőtlen gazdasági környezetben.

Optimizmusra ad okot, hogy az előző, 2008–2009-es gazdasági világválságtól eltérően, jelenleg van elkölthető pénz a puttonyban. A piaci szereplők azonban egyelőre arra a belépési pontra várnak, amelynél megfelelő hozamot tudnak realizálni.

A készpénzeseké a világ

Ahogy eladói nyomás sem nehezedik az ingatlanpiaci szereplőkre. Keresik a kiszállási lehetőségeket, de mivel jelenleg ez nem az általuk elvárt árért cserébe történne, kivárnak, ezáltal pedig „nem öntik nyakon a piacot ingatlanokkal”.

Míg Nyugat-Európában 5 százalék alatt, jellemzően 4 százalék közelében alakulnak az ingatlanpiaci hozamszintek, addig a kontinens keleti felében 6 és 8 százalék között – Magyarországon 6,50 százalék. Kelet-Európában tehát egy lényegesen erősebb puffer van finanszírozás, illetve a hozam között.

Az átárazódás mindig azokon a piacokon történik meg előbb, ahol több tranzakció megy végbe – mutatott rá Borbély Gábor. Ez leginkább Nagy-Britanniában, Hollandiában, illetve Németországban ment végbe. Ezekben az országokban növekvő tendenciát mutatnak a hozamok: a korábbi 3 százalék körüli szintekről 4,50–5 százalék környékére kapaszkodtak fel, ami jelentős relatív emelkedést jelent. A magyar piacra nem jellemző ilyen szintű átárazódás: az 5,5 százalékos hozamszint 6,5 százalékra kúszott fel, amit kellő óvatossággal kell kezelni, mert jelenleg nem nagyon látni az amúgy is szűkebb piacnak számító prémiumtranzakciókat – tette hozzá az elemzési vezető.

A magyar piac kevésbé likvidebb, mint például egy nyugat-európai. Kevesebb az adásvétel, flexibilitás helyett inkább „az adott pozíciójukba ássák magukat a szereplők”. Ezt a tendenciát erősíti a hitelpiac kvázi eltűnése, márpedig az ingatlanbefektetői piacot hagyományosan a hitelezés viszi a hátán. A jelenleg elérhető konstrukciók mellett ráadásul a hitel költsége nagyjából azonos az elérhető hozamszinttel, ezáltal a magyar piacon végbemenő tranzakciók döntő többsége készpénzes fizetéssel történik, rövid távon pedig nem is várható változás, továbbra is az önerővel rendelkező szereplők lesznek előnyös pozícióban.

Egyelőre azt látjuk, hogy az ingatlan mint befektetés egy kevésbé szexi eszközosztály, mert akár kockázatmentes eszközökben vagy vállalati kötvényekben is magasabb hozamot lehet jelenleg realizálni. Azonban változást várunk ezen a területen

– hangzott el.

Behúzzák a kéziféket a fejlesztők

A hazai irodapiac számára 2019-ben véget ért hőskorszak. Ekkor még csúcsra járt a budapesti irodai kereslet, amely bruttó 650 ezer négyzetméter volt évente, mindössze 5 százalék körüli kihasználatlanság mellett. Mostanra 15 százalékra kúszott fel az üresen álló irodák aránya, míg a kereslet 30 százalékkal esett vissza, lassuló fejlesztési dinamika mellett. „Idén már a keresleti oldal erősödését várjuk, kifejezetten a kormányzati, illetve banki szektor költözései által generált ingatlankereslet erős” – jelezte Borbély Gábor, aki szerint ugyanakkor a piaci keresletnél kettős hatás érvényesül.

• Azok a – jellemzően a 80-150 fős – cégek, amelyeknél kevésbé érvényesül az otthoni munkavégzés (home office) hatása, továbbra is bővülnek, ami az ügynöki, valamint a fejlesztői oldal számára is jó hír.
• Másfelől viszont Budapest erősen kitett az SSC-szektornak (Shared Service Center = üzleti szolgáltató központok), amely szereplői számára a home office megjelenésének hatására organikus növekedés mellett sincs szükség irodabővítésre.

A magyar fővárosban jelenleg 4,34 millió négyzetméternyi iroda található, a CBRE azonban érdemi lassulást vár a fejlesztési volumen tekintetében. A fejlesztők ugyanis az elmúlt három évben tapasztalt felfutás után behúzzák a kéziféket, ennek köszönhetően pedig már idén is lényegesen kevesebb irodaátadás valósul meg.

• 2024-ben már csak 120 ezer négyzetméter – aminek 40 százaléka vár még bérlőre,
• míg 2025–2026-ban 240 ezer négyzetméter, aminek több mint felét (55 százalék) a Zuglói Városközpont teszi ki.

A hibrid munkavégzésé a jövő

Az irodapiacnak még egy fontos pontja van, mégpedig az az átalakulás, ami a Covid következtében ment vége. A lezárások hatására számos munkakörben honosították meg a otthoni munkavégzést. Számos vállalat gondolta újra az irodabérlést, illetve a meglévő bérlemény kihasználtságát. Sok cég látta azt, hogy nem használja ki az addig bérelt irodai kapacitást, ezért a tulajdonoshoz fordult kompromisszumos megoldás érdekében – mondta az Indexnek Racskó Balázs, a CBRE Workspace Experience & Strategy társigazgatója, aki lényegében az új típusú munkahelyek kialakításával foglalkozik, egyfajta közvetítői szerepet betöltve az irodaépületek tulajdonosai, bérlői, illetve a bérlők dolgozói között.

Egyre több munkáltató trombitálná vissza a munkavállalókat az irodába, ám a szakember szerint

a hibrid munkavégzésé a jövő ott, ahol ez észszerűen kivitelezhető. Kapufát lő az a vállalat, amely a home office észszerű alkalmazhatósága ellenére az irodai jelenlétet erőlteti.

Racskó Balázs több olyan esettel is találkozik, amikor az irodai jelenlétet egyetemesen előíró vállalat nem méri fel többek között, hogy az egyes munkavállalók napi szinten mennyi időt töltenek ingázással,  illetve annak költségvonzatával sem számol.

„Társas lények vagyunk, az emberi evolúció mindig a társas együttműködés irányába haladt. Ebből eredően valóban hatékonyabbak tud lenni a személyes jelenlét, de nem szabad elvonatkoztatni az olyan aspektusoktól, mint például az említett utazási idő” – mutatott rá a szakember, aki szerint – például Budapestet alapul véve – sokan anyagi okok miatt választják lakhelyül a külső kerületeket, ahonnan hosszabb időt vesz igénybe a belvárosba jutás.

„A cégek 80 százalékánál 40-60 százalék körül alakul az irodakihasználtság, ami hosszú távon fenntarthatatlan pénzügyileg. Ebből egy portfólióoptimalizálási trend következik, ám érdekesség, hogy a CBRE felmérése szerint ugyanannyi vállalat mondta azt, hogy fejlesztené irodáját, mint amennyi leépítené a meglévő kapacitásokat. A Covid hatására visszaadási hullám indult a cégek körében, most viszont már inkább az egyedi vállalati és munkavállalói igényeikhez alakítanák az irodát” – mondta Racskó Balázs, aki az optimalizálás melletti példaként hozta fel, hogy 24 százalékról 5 százalékra esett vissza azon vállalatok aránya, amelyek egy munkavállaló/munkaállomásban gondolkodnak, és egyre inkább a nagyobb mértékű megosztás felé tolódnak el az arányok.

A beáramló FDI húzza az ipari raktárkapacitást

Az ipari ingatlanok piaca épp fordított képet mutat az irodapiachoz képest abban a tekintetben, hogy míg előbbiben főleg a fővárosra koncentrálódik a volumen, addig az ipari ingatlanok fejlesztése inkább vidéken dominánsabb. 2020-ig jellemzően inkább Budapestre, illetve Pest megyére koncentrálódott a fejlesztési dinamika. 2020-ban, 2021-ben, illetve 2022-ben kiegyenlítődtek a viszonyok, az idei évben azonban jelentős teret nyert a többi megye az ipari ingatlanok saját tulajdonban történő fejlesztési volumene. Mindez az Ipar 4.0 program leképeződése.

Az ipari ingatlanok, vagyis a raktárak hajtóerejét a koronavírus-járvány idején felfutó e-kereskedelem jelentette, ami mellé megfelelő raktárkapacitás kiépítésére volt szükség. A másik pedig a különböző működőtőke-beruházáshoz kapcsolódó területigény. „Az idei 3 millió négyzetméternyi volumen nagy része (75 százaléka) ráadásul saját tulajdonban kerül megvalósításra, mindössze negyede köthető professzionális fejlesztőkhöz” – hangzott el.

Budapest és Pest megye 3,4 millió négyzetméternyi nem saját tulajdonban lévő (tehát fejlesztők által épített) bérraktár-kapacitással rendelkezik, 350 ezer négyzetméter van építés alatt – ami erőteljes, 10 százalékos dinamikát mutat –, jellemzően a déli városrészben, agglomerációban, továbbá 520 ezer négyzetméter áll fejlesztés alatt.

A többi megye „mindössze” 1,5 millió négyzetméternyi nem saját tulajdonban lévő raktári, logisztikai kapacitással bír, 140 ezer négyzetméter van építés, 80 ezer tervezés alatt. A viszonylag alacsony volumen magyarázata, hogy a fejlesztők általában adott igényekre reagálnak.

A vidéki logisztikai raktárak eloszlását tekintve egy észak–dél törésvonal húzódik meg, az ipari ingatlanok döntő többsége Észak-Magyarországon koncentrálódik, a fejlesztési volumen nagy része lényegében az autóipari beruházások tengelyén húzódik.

A külföldi működőtőke-beruházások (FDI) abszolút csúcson vannak. A Nemzeti Befektetési Ügynökség (HIPA) adatai szerint a 2020-as megtorpanás követően

• 2021-ben 5290,1 milliárd
• 2022-ben, 6492,5 milliárd
• míg 2023 eddig részében már 8134,0 milliárd eurónyi külföldi tőke áramlott Magyarországra, vagyis ez a szám még nőhet az év hátralévő részében.

Az idei felfutás szinte egésze az elektronika – vagyis az akkumulátorgyártás – révén valósult meg, ami mintegy 7500 milliárd eurót fed le.

Rossz a hangulat, de bővülés várható

Az Európai Unió Statisztikai Hivatalának (Eurostat) szeptemberi kiskereskedelmi hangulatindexe szerint a jövőre vonatkozó kilátások tekintetében Magyarországon voltak a legpesszimistábbak a kereskedők. Az okok mögött a reálbércsökkenés, a magas infláció, illetve az elhúzódó recesszió tudható be.

„Ennek ellenére a kiskereskedelmi ingatlanpiacon is változások történnek. Főként a régebbi, jól bejáratott lokációkban várhatók kisebb bővítések. Komolyabb volumenről, például plázafejlesztésről nem beszélhetünk, viszont a már bejáratott kereskedelmi parkok bővítése zajlik. A kereskedelmi ingatlanpiacnak komoly szerepe lesz a »város a városban« beruházások terén, aminek lényege, hogy adott lakóhelyről 15 perc alatt (15 perces városok) elérhetők legyenek a legfontosabb kereskedelmi egységek (például gyógyszertár, élelmiszerüzlet stb.)” – mutattak rá.

A CBRE várakozásai szerint a régióban jövőre Magyarországon várható az egyik legnagyobb kiskereskedelmiforgalom-bővülés, ami azonban döntő részben az alacsony bázisnak (2023-as adatok) tudható be.