Idén a magas kamatok rogyasztották meg, tavasszal virágba borulhat a lakossági hitelpiac

Rémálomként indult az év a lakossági hitelpiacon, hogy azután a kora nyár visszaadja a reményt, amit ősszel egy nem várt dinamikacsökkenés követett.

Fél évtizedet visszaléptünk

A nyers számoknál maradva,

A folyósított összeg közel 38 százalékkal marad el a 2022-es 2028 milliárd forinthoz képest. Az év elején két egymást követő hónapban is 100 milliárd forint alatt maradt a felvett hitelek összege – erre azt megelőzően utoljára 2017 márciusában is áprilisában volt példa.

A hitelezés dinamikája augusztusig lényegében folyamatosan erősödött, majd szeptemberben és októberben kis mértékben visszaesett a folyósított összeg. Ennek ellenére 2023-ban először októberben sikerült meghaladni a 2022. évi időarányos szintet, a most októberben a családokhoz jutott 137,6 milliárd forint 4 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi, októberi 132 milliárd forintos összegét, azt az adatot, ami akkor a hitelpiac befagyásának első komoly jele volt.

Földbe állt lakáshitelek

A legharmatosabban a korábbi években egyértelműen húzóterméknek minősülő lakáshitelezés szerepelt.  Az első 10 hónapban a folyósítás nem tudta meghaladni a 465 milliárd forintot, miközben 2021-ben és 2022-ben is 10 hónap alatt 1100 milliárd forintot meghaladó összegű lakáshitellel segítették a családok lakásgondjainak megoldását a bankok.

azonban áprilisban – amikor a 2022-es zöldhitel-folyósítás miatt amúgy csúcson volt a lakáshitelezés – a bankok az egy évvel korábbi teljesítmény alig több mint a negyedét tudták felmutatni.

Pangás a támogatott hitelpiacon

Miután az említett zöldhitel alaposan felpörgette az elmúlt évben a támogatott hitelezést, a lakáshitelpiac értékelésénél érdemesebb a piaci lakáshitelekkel foglalkozni, hiszen a támogatott lakáshitelek összege október végéig sem lépte át a 100 milliárd forintot – a visszaesés itt éves szinten 77 százalékos.

A fentieknek köszönhetően a lakáshitelpiac teljes súlya lakossági hitelezésen belül évtizedes mélypontra, 36,7 százalékra csökkent. Korábban, 2021-ben és 2022-ben is a folyósított lakossági kölcsönök 50,5 illetve 54,5 százalékát adták a lakáshitelek. Ilyen adatok mellett nem csoda, hogy leginkább ezen a területen várta a piac, hogy az infláció mérséklődésével az emberek jelentékeny része, akik korábban elhalasztották beruházásaikat, megpróbálják kihasználni az ingatlanpiacon bekövetkezett árcsökkenést.

Ám ezzel szemben az őszi hónapokban a lakáshitel-folyósítás augusztushoz képest csökkenésbe kezdett, és itt már a piaci lakáshitelek járnak elöl a volumencsökkenésben. A fentiek azok igazát támasztják alá, akik arról beszéltek, hogy az infláció csökkenésével és a reálbér-növekedés megjelenésével párhuzamosan az emberek elsősorban a korábban felélt tartalékaikat töltik vissza, és csak ezután gondolkodnak azon, hogy újabb komoly beruházásba fogjanak.

Közelben a hitelfelvételt támogató kamat

Az így gondolkodókat támogathatja a kormány és a Bankszövetség közötti kamatplafon-megállapodás, amelynek értelmében 2024 januárjától a bankok által kínált lakáshitelek teljes hiteldíjmutatójának (thm) plafonja 7,3 százalékra csökken. Fontos látni, hogy a lakáshitelek árazása tekintetében a pénzintézetek egyébként is igen visszafogottak voltak, a legkeresettebb, 10 éves kamatfixálású hitelek esetében a legrosszabb pillanatban, 2023 áprilisában sem érte el a 9 százalékot a thm. Október végére ez a szint 8,08 százalékra csökkent. Vagyis a kamatszint már október végén a meghirdetett 8,5 százalékos thm-plafon alatt volt.

A korábbi évek tapasztalatai szerint egyébként a januári 7,3 százalék körüli thm-nél a bankok átlagosan 50 bázisponttal áraznak alá majd a jobb minősítésű ügyfeleknek.

amely az a kamatszint, amely mellett érdemben megindulhat a jelzáloghitel-felvétel. Emlékezetes: 2016–17-ben ilyen kamatszint mellett indult el a legutóbbi lakáshitelboom, ami a Covid idején is kitartott. Fontos megjegyezni, hogy akkoriban lényegében infláció nélkül voltak ilyen szinten a lakáshitelkamatok, miközben most a piaci várakozások szerint a következő évet 5 százalék körüli pénzromlással számolhatjuk. Ebből az aspektusból a 6 százalék körüli lakáshitelkamatok igen kedvezőnek tűnnek.

A személyi hitelek nem érezték a válságot

Ami a fogyasztási hiteleket és ezen belül a személyi kölcsönöket illeti, a bankok ezen a téren nem tapasztaltak a lakáshitelpiachoz hasonló mértékű visszaesést még a legproblémásabb hónapokban sem. A legnagyobb visszaesés éves szinten januárban volt, a 26,5 milliárd forintnyi folyósított összeg még több mint 20 százalékos mínuszt mutatott éves szinten. A következő hónapokban a 2022-es szint 90-95 százalékán sikerült teljesítenie a piacnak, és itt már 2023 júliusában megtörtént a fordulat: a havi adatok azóta rendszeresen felülmúlják a 2022-es év hasonló hónapjának adatait. Az októberi 43,9 milliárd forint már 35 százalékkal magasabb értéket mutat, mint egy évvel korábban. 

Ennek köszönhetően történelmi rekordra, 34 százalék fölé tudott emelkedni a személyi kölcsönök részaránya a teljes lakossági hitelezésen belül, az összes megkötött hitelszerződésnek pedig közel 52 százalékát adják a személyi kölcsönök. Erre utoljára 2018-ban volt példa. 

A spekulánsok tavasza

Lakossági hitelezési körképünk nem lenne teljes a piac idei meglepetéseinek felsorolása nélkül. Az egyik legérdekesebb történet a szabad felhasználású jelzáloghitelek felfutása volt. 2023 második negyedévében 37,6 milliárd forintot folyósítottak ilyen jogcímen a pénzintézetek az ügyfeleiknek, májusban és júniusban minden tizedik lakosságnak adott hitelforint szabad felhasználású jelzáloghitel volt. Akkoriban az átlagos szabad felhasználású jelzáloghitel összege meghaladta a 21 millió forintot, miközben a lakáshiteleknél épp azon küzdöttek a bankok, hogy ismét 10 millió forint fölé emelkedjen az egy szerződésre jutó átlagos kölcsön összege.

A szabad felhasználású boomot egyértelműen az a spekuláció okozta, ami arra ösztönözte a vagyonosabb ügyfeleket, hogy ingatlanjaik megterhelésével vásároljanak az elkövetkező két évben rendkívül jó hozamot kínáló prémium magyar állampapírt, hiszen a két termék közötti kamatkülönbözet 2024-ben akár a tíz százalékot is meghaladja majd. A termék esetében ugyanakkor kérdéses, hogy 2025 után is rentábilis marad-e a megoldás. Ha viszont az ügyfél ki szeretne szállni, akkor az állampapírok értékesítésén minimum egy százalékot veszít, míg a hitel végtörlesztésekor további 1-1,5 százalékos extra költséggel számolhat, ráadásul van olyan pénzintézet, amely a hitelszerződés öt éven belüli felmondása esetén a korábban adott kedvezményeket is visszaírja.

Az, hogy tömegesen nem terjedt el a szabad felhasználású jelzáloghitelre alapozott lombardozás, az egyrészt a korábbi devizahiteles évek rossz tapasztalatának volt betudható. Akik belevágtak, jellemzően nem azt az ingatlant terhelték meg, amiben éltek, a pénzintézetek egy része ráadásul nem támogatta az ilyen célú felhasználást, s egészen biztosan lebeszélték azokat az ügyfeleket, akik saját lakhatásukat kockáztatták volna a hitelből állampapír vásárlásával. Őszre a szabad felhasználású jelzálogpiac visszasimult a korábbi trendekbe.

Eltűnt a babaváró-kereslet

A hátunk mögött hagyott év másik furcsa története a babaváró támogatáshoz kötődik. 2022 végén a kormány nagyon sokáig kivárt azzal, hogy bejelentse a program folytatását, ennek köszönhetően decemberben lényegében egy negyedévi forgalom realizálódott a babaváróban: egy hónap alatt 70,4 milliárd forintnyi kihelyezést történt.

Az idei év első hónapjaiban ennek köszönhetően a rengeteg előrehozott vásárlással volt magyarázható, hogy a korábbi piaci átlagokat messze alulmúló kereslet volt a babaváró piacán. Azonban a későbbiekben kiderült, hogy a visszafogottság fő oka valójában az, hogy a fiatal családok 60-70 százalékban a lakáshitel-problémáik enyhítésére tervezték felvenni a babavárót, azonban mivel elmaradtak a vásárlások, ezért a babaváró-igénylés is visszafogottam teljesített.

a 2022-es értéknél 44 százalékkal kisebb összeg támogatta a közös gyermeket tervező fiatal házasokat.

Az ősz abból a szempontból hozhat felfutást, hogy a bejelentett új családpolitikai intézkedéseknek köszönhetően a babaváró ezentúl – egyévnyi türelmi időt leszámítva – már csak a 30 évnél fiatalabb nők számára lesz elérhető. Sokak szerint ugyanakkor ez a korlátozás nem hoz olyan komoly előrehozott keresletet, a potenciális igénylők nagyobb részét tarthatja ugyanakkor vissza januárig az, hogy a maximálisan igényelhető babaváró támogatás összege januártól 10 százalékkal, 11 millió forintra emelkedik.

Az idei év utolsó lakossági hitelsztorija a fogyasztási hitelekhez köthető. 2013 óta nem volt olyan magas szinten a lakosság áruhitel-felvétele, mint idén.

A felfutás alapján látható, hogy nagyon sokan valóban csak a szükséges eszközök bevásárlására koncentrálnak, ha hitelfelvételről van szó. Ugyanakkor az áruhitelboomban egyértelműen visszaköszön az infláció is, hiszen egy évvel ezelőtt, 2022 októberében az átlagos áruhitel összege még 250 ezer forint alatt maradt,  idén októberben pedig már a 300 ezer forintot közelítette meg.

Nő a rövid távú eladósodás

Mindenképp beszélnünk kell a mindennapok finanszírozásáról is. Láthatóan a lakosság egy részének egyre nehezebb kigazdálkodnia az egyre magasabb árakat, ennek betudható az, hogy a folyószámla- és hitelkártya-tartozások állománya az év egészében folyamatosan nőtt. Májusban átléptük a 300 milliárdos határt, október végére pedig 310,5 milliárd forinton áll a folyószámla jellegű hitelek állománya. Ilyen magas szinten utoljára 2019 szeptemberében voltak a háztartások. A tartozásokon belül a leginkább a hitelkártya-adósságok ugrottak meg: október végén már 1051,7 milliárd forinttal tartoztak az ügyfelek a bankoknak a kártyás költéseik után, amely közel 12 százalékos növekedésnek felel meg – ilyen növekedési ütemre több mint egy évtizedes visszatekintésben sem volt még példa.

Gyenge bázis szépíti a jövőt

Ami a jövőt illeti, a 2022 végétől tapasztalható hitelkiszáradás miatt a következő hónapokban az éves bázison drasztikus növekedést mutathat a piac, ám nagy kérdés hogy összességében ez mire lesz elég. A szakemberek egyértelműen 2023 második negyedévétől várnak érdemi hitelfelfutást, ekkorra már valóban alacsony szintre csökken majd az infláció, és így remélhetően a lakosság ismét kedvet kap ahhoz, hogy ingatlan vagy egyéb, nagy értékű ingóság beruházásaihoz, vásárlásához, felújításához hitelt vegyen fel. Nagyot dobhat a volumeneken a januártól bevezetésre kerülő csok plusz, amely a támogatott hitelek új reneszánszát hozza majd. Komolyabb mértékű eladósodottság növekedésre ugyanakkor nem lehet számítani, a magyar lakosság kifejezetten konzervatív hitelfelvevőnek bizonyult eddig is, és ez a tendencia valószínűleg nem fog megváltozni a következő hónapokban sem.

(Borítókép: Index)