Már látszik a fény az alagút végén a lakáspiacon

„2023 a kivárás éve volt, mostanra viszont már látszanak a kilábalás jelei a hazai lakáspiacon. Tavaly minden főbb piaci mutató visszaesett, azonban a tartós áresés, ami komoly recessziók idején szokott bekövetkezni, úgy tűnik, elmaradt” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Noha a reálárak jelentősebb mértékben csökkentek, a nominális árakban inkább csak kisebb korrekciót hozott a tavalyi év. A lakásépítés és még inkább az építési engedélyek terültén ugyanakkor rég nem látott negatív eredmények születtek, azaz a piac a kínálaton keresztül alkalmazkodott a megváltozott környezethez.

A vezető elemző szerint 2024-ben a lakáspiac jó működéséhez szükséges tényezőkben – stabil gazdasági növekedés, reálbérek alakulása, alacsony hitelkamatok, illetve állami támogatások – javulás várható, ezért idén a tavalyi mélyponthoz képest már fellendülés prognosztizálható. A befektetési céllal vásárlók aránya is növekedésnek indulhat, azonban a korábbi összpiaci szárnyalás visszatérésére még nem számíthatunk.

„Elsőként a tranzakciószám növekedése indulhat el, míg nominális árakban idén még további stagnálást, esetleg minimális növekedést, reálárszinten lassuló, illetve fokozatosan megszűnő csökkenést várunk. Az építési engedélyek száma nőhet az 5 százalékos áfajogosultság 2024 végi határideje, valamint a növekvő kereslet miatt, ugyanakkor az átadott lakások száma még csökkenhet” – mondta Valkó Dávid, hozzátéve, hogy 2025 hozhat majd erőteljesebb és általános piaci élénkülést.

Megmutatkozott az árérzékenység

Ami az OTP ingatlanközvetítő hálózatának tavalyi eredményeit illeti, 2023 tavaszától fokozatosan csökkent az előző évekhez viszonyított visszaesés, és ez a felívelés az év végén is kitartott.

A tranzakciószámok növekedéséhez egyértelműen hozzájárult az a tény, hogy az év végén a vevők igyekeztek igénybe venni a családi otthonteremtési kedvezményt (csok) a 2024 elején érvénybe lépő változások előtt, valamint előszerződni a csok pluszra. A tavalyi év a piac visszaesése mellett a megváltozott vevői igényekről is szólt. A kisebb alapterületű, 1-2 szobás lakásokat keresték leginkább, emellett a régebbi, felújítandó ingatlanok kerültek előtérbe. Megmutatkozott a vevők árérzékenysége is, hiszen leginkább 10-20 millió forint közötti ársávban választottak ingatlant

– összegzett Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója, aki szerint az új, illetve megújított otthonteremtési támogatások jelentősen felpezsdíthetik egyes kistelepülések ingatlanpiacát, a növekvő keresletnek pedig várhatóan az is a következménye lesz, hogy ott az árak már rövid távon elindulhatnak felfelé.

„Már az indulásánál látszottak a változás jelei, 2023-ban pedig egy csökkenő, stagnáló piacon működtünk. Éppen ezért tartom kiemelkedő eredménynek, hogy szűk másfél év alatt nemcsak sikerült az ingatlanhirdetési piac második legnagyobb szereplőjévé válnunk, de folyamatosan növekedni is tudtunk” – összegezte a 2023-as év tapasztalatait Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője. Hozzátette, hogy az otpotthon.hu állományában lévő több mint 140 ezer hirdetés alapján tavaly az eladók közel harmada csökkentett az eredetileg megadott hirdetési áron, ebben szerepet játszhatott az értékesítési idő kitolódása is. Ezt támasztja alá az otpotthon.hu portálon aktív hirdetési adatbázis hirdetési idejének növekedése is: míg az első félévében átlagosan 56 napig volt aktív egy ingatlanhirdetés az otpotthon.hu oldalon, addig ez az év végére megközelítette a 70 napot.

Az első másfél hónap adatai alapján pozitív attitűd jellemzi a piacot, az oldalon jelentkező érdeklődésszámok 30-40 százalékkal is meghaladják a 2023. januári–februári eredményeket, a hirdetési időkön azonban egyelőre nem látszik a piac élénkülése. A jelenlegi, leginkább oldalazó hirdetési árak idén növekedésnek indulhatnak – tette hozzá Lipták Zsuzsa.

Növekvő kereslet a hitelek iránt

A lakáshitelpiacon már nyár végétől látszott az élénkülés, amikor a kamatszintek 8-9 százalékon álltak. A kamatplafon tavaly októberi bevezetése új érdeklődőket nem hozott a piacra, a 8,5 százalékban maximalizált THM inkább azokat sarkallta gyorsabb döntésre, akik már ingatlankeresésben voltak.

A csok megszűnése és a helyébe lépő, januártól elérhető csok plusz bevezetésének híre ősszel még nem hozott élénkülést, az ügyfelek inkább kivártak. Az új konstrukció részletszabályainak megjelenése után azok, akik az új támogatásra már nem lettek volna jogosultak, igyekeztek novemberre és decemberre időzíteni az adásvételt, hogy még hozzájuthassanak az év végén megszűnő támogatásokhoz.

Az idei év első tapasztalatai azt mutatják, hogy élénk az érdeklődés az államilag támogatott hitelkonstrukciók iránt, de újdonságuk miatt nagyon sok az ezekkel kapcsolatos kérdés és félreértés is. Ilyen például, hogy idén március 31-ig meglévő gyermek esetén is igényelhető a csok plusz, ha a gyermek 2024. január 1-jén vagy legkésőbb a kérelem benyújtást megelőző napig született. Ahogyan az is megfigyelhető, hogy azok, akik valami miatt nem jogosultak az államilag támogatott hitel felvételére, egyre nagyobb érdeklődéssel fordulnak a piaci hitelek irányába is, köszönhetően a 7,3 százalék százalékra csökkentett THM-nek.

Vannak, akik emlékeznek még a 2-3 százalékos lakáshitelkamatokra, ez a változó kamatozású hitelek időszaka volt, amikor nagyobb kockázatot vállaltak a hitelfelvevők az extrém alacsony hitelkamatokért cserébe. Ma viszont a kiszámíthatóság, a biztonság sokkal fontosabb. Az elemzők szerint a hozamok alakulásával hosszabb távon is 6 százalék körüli kamatszinten fog hitelezni a bankszektor, és ennek forgalomélénkítő hatását már korábban is megtapasztalhattuk. Ugyanakkor a lakásvásárlás előtt állóknak érdemes időben és szakértő bevonásával végiggondolni lakáscéljaikat és az ezekhez kapcsolódó finanszírozási lehetőségeiket. Akár 10 éves, akár végig fix kölcsönt választunk, a kamatok most 6 százalék körül alakulnak, így miért kockáztatnánk? A végig fix hitelek biztonságosak

– mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője.

A futamidőre érdemes figyelni

Az sem segíti a hitelből történő lakásvásárlást, hogy banktól függetlenül az igényelt hitelösszeg közel dupláját kell visszafizetni a futamidő végéig. Az OTP Csoport ennek etikusságát firtató kérdésünkre válaszul emlékeztetett: a kamatszintek a mindenkori jegybanki alapkamat, valamint a piaci környezet függvényében kerülnek megállapításra.

A lakáshitelek esetén hosszú távú beruházásról, nagy összegű kölcsönökről beszélünk. Bármekkora is a kamat, amennyiben minél kisebb törlesztőrészletet szeretnénk fizetni, hosszabb lesz a futamidő, így a hosszabb ideig fennálló tartozás után a kamattömeg is magasabb. Ha az ügyfél számára az a fontosabb, hogy kisebb legyen a kamattömeg, akkor rövidebb futamidőt kell választania, ez azonban magasabb havi törlesztőrészletet is jelent. A hosszú futamidőre felvett kölcsön esetén is dönthet úgy az ügyfél – amennyiben rendelkezésére áll a megfelelő összeg –, hogy előtörleszt vagy végtörleszt. Ebben az esetben csak a fennálló tartozás és az addig eltelt futamidő alapján kell a kamatokat fizetnie. Természetesen ebben az esetben számolni kell az előtörlesztéssel járó költségekkel

– közölték.

Elszabadulhatnak-e ismét az árak?

Kérdés, hogy az ingatlanáraknál a tavalyi évre kicsúcsosodó megtorpanás után elképzelhető-e ismét egy olyan forgatókönyv, mint ami 2015-től is jellemző volt, vagyis hogy ismét egy nagy boom lesz az ingatlanárak tekintetében.

Az OTP Csoport 2025-re prognosztizál általános ingatlanpiaci erősödést, amennyiben a most ismert és a piacra ható faktorok alapvetően nem változnak. Ami pedig az ingatlanárakat illeti, nagy különbség, hogy 2014 előtt 7 évig (2007–2013) csökkent, előtte pedig 3 évig (2004–2006) stagnált a reálárszint, illetve 5 éven keresztül (2009–2013) nem mozdult el a mélypontról a forgalom. Így 2014-ben hosszú „kiszáradás” után rögtön nagyot tudott robbantani a piac, amit az ezt követően igen hamar bevezetett állami támogatások is tovább erősítettek, és mindez kedvező gazdasági konjunktúrával is párosult. „Ilyen helyzetre most nem számítunk” – közölték az Index kérdésére.

Nehéz a lakáshoz jutás ma Magyarországon

Ahogy azt a kérdést is feltettük, hogy beszélhetünk-e lakhatási válságról Magyarországon. Korábban az Index több ízben is beszámolt a témáról: a fiatalok lakáshoz jutásának nehézségei, az egyre dráguló bérleti díjak, a magas hitelkamatok, a használt ingatlanállomány nem túl fényes állapota, ezzel párhuzamosan pedig az új építésű – valamint a használt – ingatlanok brutális árai mind nehezítik a megfelelő szintű lakhatást a magyar lakosság körében.

A lakáshoz jutás a lakásárak emelkedésével összefüggésben vált egyre nehezebbé, nemcsak itthon, hanem más európai országban is. Ez a folyamat egészen 2022 végéig tartott, amikor az akkorra túlfűtött állapotba került magyar lakáspiac látványosan bezuhant, és elindult a korrekció. Ennek következtében az MNB Lakáspiaci Jelentése szerint valamelyest javult a lakáshoz jutás lehetősége. Várakozásunk, hogy amennyiben a lakáspiacra ható gazdasági tényezők (csökkenő infláció és kamatszint, reálbér-növekedés) javulni fognak, a lakáshoz jutás kérdésében is további javulást lesz megfigyelhető

– mutatott rá az OTP Csoport.

Kardinális kérdés a lakásállomány megújulása

Beszámoltunk korábban arról is, hogy információink szerint a csok plusz mellett egy otthonfelújítási program is indulhat. Ez milyen hatással lehet az ingatlanpiacra, mind a kereslet, mind az árak alakulása szempontjából?

Erre irányuló kérdésünkre az OTP Csoport úgy válaszolt: a lakásállomány megújulását mindenképpen elősegítené egy felújítást célzó állami támogatás újbóli megjelenése, ahogyan az is, ha a támogatások feltételrendszerében hangsúlyosabb szerepet kapnának az energetikai szempontok.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)