Nem kínálják, de nem is keresik a 10 százalékos önerős lakáshitelt

Januárban megnyílt a lehetőség arra, hogy a fiatal, első lakásukat megvásárló adósok 10 százalékos önerő mellett is lakáshitelt igényelhessenek, szemben a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfékszabályaiban megfogalmazott 20 százalékos minimális önerővel szemben.

A fiatalokat hozzák helyzetbe

Az MNB a szabálymódosítást azzal indokolta, hogy a fiatalok életpályájuk elején tartanak, a hitel futamidejének lejárta bizonyosan aktív korukra esik, amikor a munkában eltöltött idővel és tapasztalataik növekedésével jó eséllyel a bérük is növekedik majd. Így ha az induláskor megfelelnek a jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályainak – 600 ezer forint alatt 50, afelett a havi nettó jövedelem 60 százaléka lehet a törlesztőrészlet maximuma –, ez a későbbi években sem kerül veszélybe.

A 10 százalékos önerő igénybevételének két objektív szabálya van.

1. A hitelt felvevő ügyfélnek, illetve ha adóstársa van, akkor az adóstárs (általában a házastárs) sem töltheti be a 41. életévét a hitel felvételekor.
2. Sem a hiteligénylőnek, sem az adóstársnak nem lehet és nem is lehetett 50 százalékot meghaladó tulajdoni hányada más lakóingatlanban. Ezalól csak az számít kivételnek, ha olyan ingatlanban van 50 százalékot meghaladó tulajdoni hányada az igénylőnek, amit jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a hiteligénylő örökölt valamelyik felmenőjétől egy lakást, amelyben ugyanakkor az elhunyt özvegye él, akit haláláig haszonélvezeti jog illet meg.

A bankok zöme még csak felkészül

A feltételeknek megfelelő ügyfelek egyelőre még csak néhány banknál tudnak 10 százalékos önerő mellett hitelt igényelni. Az Index körkérdésére válaszoló hitelintézetek közül csak az Erste és OTP Bank jelezte, hogy már ma is lehet náluk 10 százalékos önerő mellett lakáshitelt igényelniük a fiataloknak.

A CIB, az MBH és az UniCredit válasza szerint dolgoznak a termék bevezetésén, közülük az utóbbi adott konkrét időpontot is, tájékoztatásuk szerint várhatóan április elejétől lesz elérhető a termék az érdeklődők számára.

Az OTP Bank tapasztalatai szerint elenyésző számban igényeltek ilyen lehetőséget az ügyfelek, s az Ersténél is arról számoltak be, hogy az érdeklődés egyelőre lassan emelkedik.

Az Erste szerint a 10 százalékos önerős konstrukció térnyerését lassítja az MNB azon elvárása is, hogy a 10 százalékos önerővel történő finanszírozáshoz az ügyfeleknek nemcsak nyilatkozniuk kell, de igazolniuk is, hogy valóban az első lakásukat vásárolják, és megfelelnek a jogszabályi feltételeknek. Ehhez a Lechner Tudásközponttól és az illetékes földhivataltól is igazolásra van szükség.

Saját erő nélkül is lehet lakást venni

A lecsökkent önerő utat nyit annak, hogy a fiatalok lényegében saját erő nélkül tudjanak hitelt igényelni. Erre eddig is volt mód, hiszen a szabályozás szerint a babavárót fel lehet használni önerőként. A hitellel együtt igényelt babaváró összege 75 százalékban használható fel hitel önerejeként, ám ha az ügyfél 90 napot vár, a szabad felhasználású babaváró teljes egészében a kölcsön önereje lehet.

A babaváró önerőként való elfogadása eddig is bevált gyakorlat volt a piacon, sokan élnek is ezzel a lehetőséggel, ugyanakkor az Erste értékelése szerint a mai ingatlanárak mellett általában további önerő bevonására is szükség van. Az OTP-nél pedig azt tették hozzá, hogy a tényleges önerő nélkül igényelt hitelek arányairól az MNB-t is folyamatosan tájékoztatni kell.

A 10 százalékos önerő mellett januárban a csok plusz is hatályba lépett, márpedig az ottani szabályozás szinte ösztönzi a gyermekvállaló fiatal családosokat arra, hogy összekössék az összes lehetőséget. Az első lakásukat megvásárló fiatalok maximum 50 millió forintos csok plusz hitelt igényelhetnek, a megvásárolni kívánt lakás vételára pedig maximum 80 millió forint lehet. A 11 millió forintra emelt babaváró 75 százaléka 8,25 millió forint, azaz a 3 gyermeket vállalók számára még a kivárásra sincs szükség, egy füst alatt el tudják intézni a babaváró, a maximum 3 százalékos csok plusz hitel igénylését, amivel 61 millió forint segítheti a lakásvásárlást.

Azt, hogy többen igénylik-e majd pusztán a babaváróra alapozva a lakáshiteleket, egyelőre nehéz megmondani. Mint arra az MNH Banknál figyelmeztettek: az év elején számottevően beesett az érdeklődés a babaváró iránt. Ez annak volt köszönhető, hogy az új szabályozás szerint a 30 év feletti hölgy taggal rendelkező házaspárok csak akkor igényelhetnek 2024-ben babavárót, ha az első születendő gyermek még az idei évben megfogan. A fentiek miatt az idősebb családok, ahol az idei évet inkább az otthonteremtés, semmint a családalapítás évének szánták, előrehozták a babaváró felvételét.

De azért a bankok sem bízzák a véletlenre, hiszen a teljesen saját összeg nélkül igényelt kölcsönök valóban nagyobb kockázatot hordoznak. Az OTP Banknál így most a jogszabályi feltételeken túl a fedezet jellemzőire vannak előírások, az UniCreditnél pedig az alkalmazandó hitelfedezeti mutatót (LTV) a fedezetként szereplő ingatlan tulajdonságaitól is függővé teszik majd – így eltérő értékeket határozhatnak majd meg annak függvényében, hogy milyen településen helyezkedik el az ingatlan.

A többség kevesebb hitellel számol

Az Erste értékelése szerint a 10 százalékos önerő lehetősége egy szűkebb, de tudatosabb fiatal réteget érdekel – az ügyfelek meghatározó része a sztenderd feltételek szerint 20 százalékot meghaladó önerővel vásárol ingatlant –, ennek arányában jelentős változást nem tapasztaltak a banknál. A CIB-nél tavaly év végén a lehetőség megjelenésének hírére éreztek fokozott érdeklődést a kisebb önerővel való hiteligénylés iránt, de mostanra az érdeklődés csökkent. Az ügyfelek jellemzően rendelkeznek a szükséges, magasabb önerővel – jelezték.

Az OTP számot is közölt: tájékoztatásuk szerint a lakáshitelt igénylők 2/3-a legalább 40 százalék önerővel rendelkezik. A bank adatai szerint a 2024-ben igényelt hitel összege átlagosan a forgalmi érték 45-50 százaléka, ami kismértékű emelkedést jelent a 2023. évi 42-45 százalékhoz képest.

(Borítókép: Maskot / Getty Images Hungary)