A lakhatási válság tátongó sebére apró ragtapaszt készül tenni a magyar kormány

Az elmúlt időszakban több alkalommal is írtunk az Index hasábjain arról, hogy jelentős méreteket öltő lakhatási válság tombol Magyarországon.

Sajnos nem meglepő módon ezek a méretek azóta sem lettek kisebbek. A képlet nem túl bonyolult. Röviden összefoglalva: nagyon keveset keresnek a magyarok, amiből nemcsak fogyasztani nem tudnak – amire itt mutattunk rá –, hanem a lakhatást is nagyon nehezen oldják meg, ha egyáltalán meg tudják.

A KSH legfrissebb adatai szerint a kedvezményekkel számított nettó átlagbér 442 000 forint volt 2024 júniusában. Azonban – ahogy annak okát kifejtettük – célszerű a valós kereseti viszonyokról pontosabb képet adó mediánjövedelmet alapul venni. A kedvezmények figyelembevételével számított nettó kereset mediánértéke 359 200 forintot ért el idén júniusban. Jól látható tehát, hogy az átlagnak vélt, valamint a tényleges viszonyokat jobban bemutató fizetési adatok között több mint 80 ezer forint különbség mutatkozik.

Nézzük, mire elég a nettó kereset!

Tehát 360 ezer forint. Ebből kellene megoldani a lakhatást, valamint a mindennapi élelmiszerellátást, a többi kiadásról (egészségügyi, utazási stb.) nem is beszélve.

Elsőként nézzük meg azt, ha valaki hitelből szeretne ingatlant vásárolni – vagy nem szeretne, de nincs más lehetősége. Ennél az esetnél feltételezzük, hogy rendelkezésre áll a legtöbb bank által kért 20 százalékos önerő, ami sok százezer magyar számára eleve kivitelezhetetlen.

Ami az átlagos budapesti négyzetméterárakat illeti, a Balla Ingatlan adatai szerint

• 700–800 ezer forint/négyzetméterár alatt a rosszabb állapotú téglalakások, valamint a továbbra is reneszánszukat élő panellakások sem elérhetők.
• A jobb állapotú téglalakások 1 millió forintos négyzetméterár körül mozognak,
• míg a nem luxuskategóriát képviselő, átlagosnak mondható új ingatlanok 1,3–1,5 millió forintos négyzetméteráron futnak.

Az ingatlan.com felmérése alapján július végén a fővárosban 1,02 millió forint volt az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára. A megyeszékhelyek között Debrecenben a legmagasabbak az árak, átlagosan 815 ezer forintba kerül egy négyzetméter. Majd Győr és Veszprém következik lényegében azonos, 786 ezer és 783 ezer forintos összeggel. Szegeden és Székesfehérváron 754 ezer és 747 ezer forintról van szó, ugyanakkor Salgótarjánban még 300 ezer forint alatt vannak az átlagárak. Kaposváron, Szolnokon, Miskolcon és Békéscsabán pedig 441 ezer és 479 ezer forintos átlaggal számolhatnak a vevők.

Nézzük, mennyi hitelt kapunk és mekkora törlesztőrészlettel! A legfrissebb fizetési adatokra reagálva a Bankmonitor készített összeállítást, amelyben megállapítják, hogy „a magasabb fizetés és a kedvezőbb kamatkörnyezet miatt a jövedelem alapján elérhető lakáshitel összege jelentősen megemelkedett”. Az elérhető lakáskölcsön összege 34,8 százalékkal nőtt, ez a jelentős fizetésemelkedésekhez képest is új szint. Fontos megjegyezni, hogy a hitelösszehasonlító portál átlagbérrel számol.

Rámutatnak: amennyiben a jogszabályi korlátból indulunk ki (jövedelemarányos törlesztőrészlet – JTM), akkor a legalább 10 évig fix kamatozású jelzáloghitelek esetében 600 ezer forint alatti nettó bérnél a fizetésnek legfeljebb a fele fordítható hiteltörlesztésre. Az idén júniusi kedvezménnyel kalkulált nettó átlagbér alapján ez 221 ezer forint, míg 2023 júniusában 195 450 forint volt a bevállalható törlesztőrészlet – jegyzi meg a hitelösszehasonlító portál.

A fizetés mellett a kamat is befolyásolja, hogy valaki mekkora összegű hitelre lehet jogosult. Az elmúlt év kamatváltozása pozitív volt: a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátora szerint az átlagbérrel elérhető legkedvezőbb ajánlat kamata egy év alatt 8,6 százalékról 6,29 százalékra csökkent.

• Míg 2023 júniusában a havi 195 450 forint 22,35 millió forint 20 éves futamidejű és 8,60 százalékos kamatozású lakáshitel havi részletére volt elég,
• addig idén júniusban a havi 221 ezer forint 30,1 millió forint 20 éves futamidejű és 6,29 százalékos kamatozású, lakáscélú jelzáloghitel törlesztőrészletének felel meg.

„Vagyis az átlagbér akár 7,78 millió forinttal több lakáshitel igénylésére lehet elég, mint egy évvel korábban. Ki kell emelni, hogy a jövedelem mellett más tényezők is fontosak: például szükséges egy megfelelő értékű és állapotú ingatlan, amit a bank elfogad a kölcsön mögé fedezetként” – mutatott rá Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója.

Márpedig a magyar ingatlanállomány minőségi szempontból bőven hagy kívánnivalót maga után. Nem véletlen, hogy a júliustól elérhető otthonfelújítási támogatást is az 1991 előtt épült családi házakra, lényegében a „Kádár-kockákra” szabták.

Mi is végeztünk egy kalkulációt, amihez a BiztosDöntés.hu lakáshitel-kalkulátorát hívtuk segítségül: 22,5 millió forintos hitelt vettünk alapul 20 évre a 360 ezer forintos, kedvezményekkel számított nettó mediánjövedelemmel számolva. Eszerint a legjobb ajánlat 164 667 forintos törlesztőrészletről szól 6,48 százalékos THM és 6,18 százalékos kamat mellett, a felvett összegre pedig kicsivel több mint 39,5 millió forintot kell visszafizetni, vagyis mintegy 17 millió kamatteherrel kell számolni 20 év alatt – utóbbi, vagyis a brutális kamatterhek is megérnének egy misét.

Egekben a bérleti díjak

Még szomorúbb a helyzet, ha az eladói–vevői után a bérlői piacon elérhető díjakat is összevetjük az átlagos nettó mediánjövedelemmel.

Az ingatlan.com elemzése szerint az augusztus elején kiadásra hirdetett lakóingatlanok átlagos bérleti díja Budapesten 250 ezer forintot tett ki. A megyeszékhelyek albérletpiacait nézve látható, hogy továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol az átlagos bérleti díj 230 ezer forint. A legolcsóbb pedig Kaposvár és Miskolc, ahol egyaránt 110 ezer forint az átlagos lakbér. A további egyetemvárosok közül Győrben 190 ezer forintos átlagos bérleti díjjal számolhatnak a bérlőjelöltek, ugyanez Szegeden 160 ezer, Pécsen pedig 150 ezer forint.

Amennyiben Budapest, valamint a hat megyeszékhely átlagát nézzük, akkor 171 428 forintos bérleti díjat kapunk, ennyit kell kigazdálkodni a havi 360 ezer forintból. Ugyanakkor ebből nem szabad kiindulni, mert az egyes lokációk közötti nagy szórás torzítja a képet. (Csakúgy, mint az átlagbér esetében levezetett logika szerint.)

A fiatalok számára még nehezebb

Az otthonhoz jutás még nehezebb egy fiatal számára. Különösen egy egyetemi éveit taposó, vagy egy diplomája után frissen a munkaerőpiacra lépő diáknak. Három megoldás lehet számukra:

• Saját erőből történő ingatlanvásárlás, amit a tehetősebbek szűk rétege engedhet meg magának.
• Hitelből történő vétel, amihez rendelkezni kell az említett önerővel, valamint a hitel törlesztéséhez is elegendő fizetéssel.
• Albérlet, amit a fenti átlagos bérleti díjakkal számolva szintén nem egyszerű kivitelezni a mediánjövedelmet alapul véve.

Nem véletlen, hogy minden második európai fiatal felnőtt egy negyedik lehetőséget választ, és kényszerűségből – egyesek lustaságból – „mamahotelben” élnek.

Az ingatlanpiaci csapda tehát adva van, a kiút azonban továbbra is kérdéses. Az Indexnek korábban több szakember is kifejtette, hogy egy célzott, állami – egyesek szerint hibrid – bérlakásprogram jelenthetne megoldást. Beszámoltunk egy ilyen irányú projekt születésének előkészületeiről, ám azóta csend honol ez ügyben.

Jön az airbnb-szabályozás

A lakhatási válság enyhítésére tett legújabb kormányzati próbálkozás a rövid távú lakáskiadás megregulázása. A jelenlegi becslések szerint 14-16 ezer olyan airbnb-lakás érhető el Magyarországon, amit hosszú (minimum 1 év) helyett rövid távra (akár 1-2 napra) adnak ki. A kabinet szerint ezek tovább emelik a hosszú távú bérleti díjakat, ezért úgy vélik, amennyiben a szóban forgó több ezer airbnb-lakás nagy része a rövid távú helyett a hosszú távú bérlői piacon jelenik meg, az csökkentheti az átlagos bérleti díjakat, ezáltal könnyítve a fiatalok elérhetőbb áron való albérlethez jutását, ami közvetve enyhíthetne a lakhatási válságon.

A kormány szeptember 30-i határidőt adott Nagy Márton nemzetgazdasági miniszternek, hogy előterjessze az ezzel kapcsolatos jogszabály-módosítási javaslatát. Az erről szóló, Orbán Viktor miniszterelnök által jegyzett határozat már megjelent a Magyar Közlönyben.

Az Indexnek ugyanakkor több szervezet is arról számolt be, hogy az airbnb-szabályozás mögött a szállodalobbit látják, továbbá nemzetközi példákat hoztak arra nézve, hogy a rövid távú lakáskiadás megregulázása nem hozta magával a bérleti díjak csökkenését.

(Borítókép: Kolumbán Kitti)