Lakáshitel-törlesztésre fordítani a megtakarítást? Megéri számolni

Az elmúlt hét évben egy átlagos összegű és kamatozású piaci lakáshitelt felvett ügyfél a felvétel időpontjától függően 16-40 százalékkal, havi 14-24 ezer forinttal tudja csökkenteni lakáshitelének havi törlesztőrészletét, ha – élve a lehetőséggel – jövőre önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításaiból (az átlagos pénztári vagyon összegét), 2 millió forintot korábbi hitelének törlesztésére fordítja – derült ki a BiztosDöntés.hu számításaiból. 

Közel 4 milliós megtakarítás

Gergely Péter, a portál pénzügyi szakértője elmondta: vizsgálatuk szerint a felvett kölcsön törlesztőrészlete arányaiban a legkisebb mértékben – 17-18 százalékkal – azoknál az ügyfeleknél csökken, akik alig néhány éve vettek fel lakáshitelt. Ugyanakkor összegében náluk lesz a legmagasabb az előtörlesztéssel megspórolt összeg a még előttük álló hosszú futamidő miatt – például a 2022–2023-ban hitelt felvevők terhe a hitel zárásáig 3,7-3,8 millió forinttal zsugorodhat.

A kutatás azért 2017-től indul, mert ekkor hirdette meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel-konstrukciót, ahol a bankok a korábbi 2-2,5 százalékos mértékkel szemben maximum 1 százalékos előtörlesztési díjat számíthatnak fel.

Óriási a szórás a pénztári teljesítményben

Gergely Péter szerint az átlagkamatokkal számolni megtévesztő lehet. A szakértő a 2019 nyarát követő közel 2,5 éves időszakra emlékeztet, amikor a jegybank által kimutatott, 10 évre fixált átlagos THM 5 százalék alatt volt. Ugyanakkor az átlagkamat szintjét a nagy összegű hiteleket felvevő, jó minősítésű ügyfeleknek adott egyedi kamatkedvezmények húzták le – a bankok által meghirdetett standard kondíciók nem egyszer akár 1 százalékponttal is a jegybank által kimutatott szint felett voltak.

Az átlagolás még komolyabb veszélyeket rejt, ha azt vizsgáljuk, vajon megéri-e a pénztári tartalékot feltörni hiteltörlesztés céljából

– hívja fel a figyelmet Gergely Péter, aki szerint az önkéntes nyugdíjpénztárak 10 éves (záróvagyonnal súlyozott) átlagos nettó hozama 5,6 százalékra rúgott 2023 év végén, de ezen belül igen nagy a szórás.

A jegybank adatai szerint volt pénztár, amely 26,47 százalékos éves átlagos hozamot tudott felmutatni 10 éves időtávban, míg a legrosszabbul teljesítő pénztár ugyanezen időszak alatt alig több mint évi 1 százalékkal tudta fialtatni ügyfelei pénzét. Ráadásul a legtöbb esetben nem a magyar ügyfelek által előszeretettel választott kockázatkerülő portfólió eredménye húzza felfelé az átlaghozamokat – emlékeztet a szakértő. (Bár volt olyan év is, amikor a kockázatmentes pénzpiaci alapok hozták a legkomolyabb teljesítményt.)

Az átlaghozamnál többet hozhat a hiteltörlesztés

Ennek ellenére a BiztosDöntés.hu a pénztárak múltbeli teljesítményét alapul véve igyekezett összevetni annak hatását, ha az ügyfél előtörleszt, illetve ha változatlan feltételek mellett a pénztárában hagyja megtakarítását. A statisztikák szerint a hitel előtörlesztésével egy család magasabb összeget tud megspórolni a csökkenő tőketartozásnak (és így kisebb törlesztőrészletének) köszönhetően annál, mintha a példánkban szereplő 2 millió forintot a hitel futamidejének lejártáig a pénztárban hagyná a múltban kimutatott évi 5,6 százalékos éves átlaghozam mellett.

Abban az esetben, ha a jövőre nézve is az MNB-adatokban szintén szereplő 15 éves pénztári átlaghozam mértékével, 7 százalékkal számolunk, a pénztári megtakarítások kamatoskamat-számítása ellenére is a 2020 előtt felvett hitelesek esetében még mindig jobban megéri az előtörlesztés.

A két véglet számokra lefordítva: 

Egy 2017 októberében felvett átlagos lakáshitel (7,4 millió forint, 192 hónapos futamidő, 5,95 százalékos THM) esetén a pénztárban hagyott 2 millió forint, évi 5,6 százalékos átlagos pénztári hozam kamatos kamatával elérhető hozamszintje 1,3 millió forint, vagyis fele annak a 2,6 millió forintnak, amennyit az ügyfél az előtörlesztéssel a hitel futamidejének végéig megspórol.

A másik végletet az jelenti, ha a pénztárak a következő 17 évben is képesek lennének hozni az elmúlt 15 év 7 százalékos átlaghozamát. Ekkor egy tavaly októberben 224 hónapra felvett, 8,08 százalékos THM-mel elérhető 12,1 milliós átlagos lakáshitel előtörlesztésén megspórolt 3,8 millió forintnál negyedével magasabb, 4,7 millió forint lenne a pénztári számlán maradó pénz hozama.

Mindenkinek magának kell számolnia

Gergely Péter szerint a fentiekből is látszik, hogy minden pénztártagnak magának kell meghoznia a döntést, hogy él-e a kormány által 2025-ben biztosított lehetőséggel;

• Meg kell nézni saját pénztára eddigi teljesítményét.
• Mérlegelnie kell, hogy ez a teljesítmény a jövőre is igaz lehet-e.
• Át kell tekintenie hitelének kondícióit (törlesztőrészlet, futamidő, kamatfixálás időtartama).
• Át kell gondolni, segítséget jelentene-e a törlesztőrészlet csökkentése, lenne-e helye az így felszabadult összegnek.
• Ha a törlesztőrészlet-csökkenésen magasabb összeget nyerhetünk a pénztári hozamnál, az is megoldás lehet, ha az előtörlesztéssel a havi törlesztésből megspórolt összeggel növeljük a rendszeres pénztári befizetéseinket.

A pénzügyi szakértő szerint nem kell kapkodni: érdemes a bankoktól előtörlesztési ajánlatot kérni, ahol a kölcsöntörlesztés folytatásának pontos számai alapján lehet dönteni a pénztári megtakarítás átirányításáról.

Ugyanakkor érdemes szem előtt tartani, hogy bár az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások felhasználásával csökkenthető a hitelteher, természetesen továbbra is kulcsfontosságú az időskor anyagi biztonságának megteremtése, épp ezért sokan biztosan úgy döntenek majd, hogy nem nyúlnak a pénzhez. Más kérdés, hogy a legnagyobb öngondoskodási tartalékot a családok nagy részében valójában a lakás jelenti majd.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)