Nem jöttek be a jóslatok, óriásit kaszálhat a régiónk

A WOOD & Company közép-kelet-európai régió vezető teljes körű befektetési bankja, 7 milliárd eurónyi kezelt vagyonnal rendelkező pénzintézet, amiből 1,3 milliárdot kezelnek saját ingatlanalapjaikban, továbbá 17 ingatlannal, 792 bérlővel és 411 300 négyzetméter bruttó bérbe adható területtel rendelkeznek. Irodai, kiskereskedelmi, logisztikai és lakóingatlan is szerepel a portfóliójukban. Mivel az ingatlanpiac széles skálája megtalálható a befektetéseik között, kifejezetten fontosak a szektorral kapcsolatos meglátásaik. A működési bevételük majdnem 88 millió euró, és jelenleg három piacon, Csehországban, Szlovákiában és Lengyelországban tevékenykednek.

A piacot ismertető háttérbeszélgetésen Jiri Hrbacek, a WOOD & Company alelnöke elsőként azt emelte ki, hogy az irodai szektor és a kiskereskedők erősen előnyben részesítik a fővárosokban való befektetést. Ennek oka, hogy likvidebbek a fővárosi piacok. Azonban az ingatlanportfólión belül a logisztikai szegmens a forgalmas csomópontokat keresi szerte a régiós országokban.

A WOOD & Company befektetési stratégiája három pilléren nyugszik:

1. Elsősorban a magas hozamú eszközökre összpontosítanak, így nem vásárolnak prémiumkategóriás ingatlanokat. A portfóliójukba tartozó eszközök magasabb munkaigénnyel rendelkeznek, ezekre a bérlők kiszolgálásának érdekében több időt kell fordítani, de így magasabb is lesz a hozzáadott érték.
2. Úgy vélik, jobb kockázati felár áll rendelkezésre abban az esetben, ha az eszközök a piac nyomása alatt vannak, mint amit az elmúlt két évben láttunk. Így magasabb jövedelmezőséget tudnak garantálni.
3. Végezetül rendkívül diverzifikált a bérlői összetétel. Jiri Hrbacek ennél a pontnál külön részletezte, akár üzleteket is visszautasítanak, hogy egy nagy vállalattal hosszú távú bérleti szerződést kössenek. „Mert attól féltünk, hogy a kockázat túl magas. Tehát így csökkentjük a koncentrációs kockázatot.”

Főszerepbe kerülhet a régiónk

Igen ám, de miért érdemes befektetni a közép- és kelet-európai piacra úgy, hogy közel 5 éve válságokkal terhelt időszakban élünk? Egyrészt a Nemzetközi Valutaalapnak a régiónkra vonatkozó GDP-növekedési előrejelzése további felzárkózást prognosztizál. A GDP-növekedés itt rendre magasabb, mint egyes nyugat-európai országokban – ilyenek például az elképesztően dinamikus számokat produkáló lengyelek.

„Még mindig úgy gondoljuk, hogy a dinamikus fejlődés inkább Közép-, mint Nyugat-Európában lehet” – mondta Jiri Hrbacek. Ennek pedig az az eredménye, hogy a befektetők magasabb hozamokat tudnak realizálni, és a likviditás is folyamatosan javul. Csehországban és Szlovákiában az idei év első felében az összes kereskedelmi ingatlanügyelet 85 százaléka helyi tőke volt.

„A közép-európai piacokon jelentős a tőkefelhalmozódás, és itt az emberek szeretik az ingatlanokat, természetesen lakásokba is befektetnek.” A kereskedelmi ingatlanok egyre népszerűbbek, a befektetők egyre inkább ebbe az eszközosztályba fektetnek. Ám vannak régión belüli eltérések, Lengyelországban a kereskedelmi ingatlanpiacot történelmileg mindig a külföldi tőke hajtotta, mivel ott hiányzik az ingatlanalapokra vonatkozó jogszabály. Így most például Lengyelországban a cseh, szlovák, magyar befektetők, valamint a balti befektetők helyettesítik a lengyel befektetési torta jelentős részét.

A számok azt mutatják, hogy szinte minden fejlesztés a kiskereskedelemben történik, míg az irodai piacon a kínálat kisebb lett, mint a Covid előtt, de a kereslet helyreállt. A kontextushoz az is hozzátartozik, hogy a nemzetközi helyzet miatt elképesztő kamatok voltak a régióban. A tendencia viszont megváltozott, és az EKB bankja által vezérelt fokozatos kamatcsökkenést látunk.

Ez pedig a jövőben is folytatódhat a WOOD & Company számítása szerint. A magas kamatkörnyezet csökkentette a likviditást, számos tranzakció maradt el, de a trend Jiri Hrbacek szerint napjainkban megfordulhat. „Nem számítunk jelentős és gyors javulásra, inkább csak szerény, lépésről lépésre történő kamatlábcsökkenésre és a befektetési tevékenység élénkülésére.”

Na igen, de miért is fektessünk az ingatlanpiacba? A számok azt mutatják, élénkül a szektor, és ebből a közép-kelet-európai régió kiemelten sokat profitálhat. A világjárvány alatt kétkedve írtuk volna le, de mára az látszik, hogy a home office nem gyűri maga alá a hagyományos munkastílust. Az irodák változnak, azonban az irodai befektetési szektor pontosan úgy működik, mint 10-15 éve.

Nem váltak be a jóslatok

A változás állandó, teljesen természetes, hogy az irodák belső terei megváltoznak, de az elmúlt másfél évben a nagyvállalatok és a cégvezetők egyszerűen visszahívják az embereket és a csapatokat az irodákba. Mert az ember szociális lény: ha nincs közösségben, akkor romlik a kommunikáció, ahogy az innovációs képesség is. Ennek végül a termelékenység issza meg a levét.

Mivel ezt a vezetők felismerték, mostanra Prágában és Pozsonyban az épületek kihasználtsága szinte megegyezik a világjárvány előtti szinttel. „Ha összehasonlítjuk a 2024-es második negyedévet a 2023-as második negyedévvel, akkor a bérbeadási aktivitás 9 százalékos növekedést mutat” – összegezte Jiri Hrbacek. A növekedés nem drámai, de a szektort érintő fenyegetés megfordult, növekszik az aktivitása.

Hasonló kérdések merültek fel az e-kereskedelemmel kapcsolatban is. Sokan jósolták, hogy búcsút intünk a bevásárlóközpontoknak, a hagyományos kiskereskedelemnek. A WOOD & Company számai szerint ez a jóslat egyáltalán nem igazolódott be, hiszen a valóság az, hogy például Csehországban, egy prágai bevásárlóközpontokban az üresedési ráta 4 százalék.

„Nem látunk semmilyen alapot arra, hogy ez megváltozzon” – mondta Jiri Hrbacek. Az e-kereskedelem elmúlt hároméves növekedése után most inkább azt látni, hogy a szerepe a teljes kiskereskedelemben inkább stagnál, például Csehországban. A piac inkább úgy alakult át, hogy a bérlőnknek a bevásárlóközpontokban lett e-kereskedelmi platformja, de maga a tényleges, fizikális kiskereskedelmi szektort alig hagyták hátra. Maga az Amazon tulajdonosa jelentette be másfél évvel ezelőtt, hogy az e-kereskedelmi modelljük elérte a határait.

Tehát összességében az látható, hogy a korábbi jóslatok, amik inkább elretettentették a befektetőket az ingatlanpiactól, mára nem igazolódtak be. Sem a koronavírus nem szüntette meg a jelenléti munkát, és az e-kereskedelem sem váltotta ki a bevásárlóközpontokat. Ennek pedig igazán a mi régiónk örülhet. Bár megváltozott a szektor, az ingatlanpiaci befektetések újra az aranykorát élhetik. Ennek jövedelmezőségét pedig az olyan fejlődés előtt álló régiók zsebelhetik be, mint például Magyarország.

(Borítókép: Eladó ingatlan. Fotó: Kaszás Tamás / Index)