Túl drágák az újak, a legtöbb magyar a használt lakás felé fordul

A szokottnál is magasabbra emelkedett a használt lakóingatlanok vásárlására fordított lakáshitelek aránya a bankok új kihelyezésein belül. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a szeptember végéig megkötött, 1003 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződésből több mint 776 milliárd forint használt lakás vásárlásához kapcsolódott: ez egész pontosan 77,4 százalékos arány, amelyre korábban még nemigen akadt példa.

A lakáshitelek új szerződéseinek összege az év első kilenc hónapjában (milliárd forint)
2019	678,2
2020	691,1
2021	977,4
2022	1045,2
2023	431,1
2024	1003,2

Forrás: MNB

A használt lakások dominanciája korábban is jellemző volt a magyarországi jelzáloghitel-piacon, hiszen több évre visszatekintve is 70 százalék környéki a részesedésük az új kihelyezések összegén belül. Ez, a 70 százalék körüli arány viszont látványosat esett 2022-ben, amikor a szeptember végéig tartó időszakot vizsgálva alig 56 százalékos részesedés kalkulálható ki az MNB számaiból. Az akkori zuhanás oka viszont könnyen azonosítható: a bankok abban az időszakban helyezték ki az energetikai szempontból korszerű, új lakások vásárlására vagy építésére felhasználható, támogatott – és az ügyfelek szempontjából rendkívül olcsó – zöldhiteleket, ami hozzávetőleg egy évre igencsak megdobta az új ingatlanok súlyát a friss finanszírozási adatokon belül.

A használtingatlan-vásárlásra felvett lakáshitelek aránya az új szerződéseken belül, szerződéses összegre vetítve, az év első kilenc hónapjában (százalék)
2019	70,6
2020	70,6
2021	70,3
2022	55,7
2023	76,2
2024	77,4

Forrás: MNB

A viszonylag rövid ideig futó Zöld Otthon Program hatása viszont átmenetinek bizonyult, és a múlt évben, illetve 2023-ban már stabilan 75 százalék felett járt a használt ingatlanok vásárlására fordított lakáshitelek aránya.

A használt lakások növekvő dominanciája több okból sem meglepő. Ezek közül talán a legfontosabb, hogy a most futó, legnépszerűbb támogatott konstrukció – a csok plusz – feltételei már nem ösztönzik annyira az új ingatlan vásárlását, mint az elődjeié

– nyilatkozta az Indexnek Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. A másik fontos ok a szakértő szerint az ingatlan- és építőanyagárak emelkedése lehet, ami szintén nem az új lakások felé tereli a vásárlásban gondolkodókat. És persze nem lehet megfeledkezni arról sem, hogy jelenleg a választék is viszonylag szűk az új építésű lakások piacán, és idő kell ahhoz, hogy a kínálat érdemben növekedni tudjon.

Az MNB adatai szerint egyébként a használt lakások vételére fordított hitelek már említett, bőven 77 százalék feletti aránya mellett az új lakások vásárlására költött kölcsönök súlya 10 százalék alatt maradt az idei első kilenc hónapban. Az építésre, bővítésre fordított lakáshitelek részesedése még ennél is alacsonyabb, 7,3 százalékos volt, miközben felújításra, korszerűsítésre a felvett kölcsönök összegének mindössze 3,3 százalékát fordították az ügyfelek. Gergely Péter szerint utóbbiban nagy szerepe lehet annak, hogy a felújításokat leginkább személyi kölcsönökből finanszírozzák a háztartások.

A használt lakások dominanciája ellenére viszont a teljes piacra nemigen lehet panasz: ha a mostani kereslet az év végéig fennmarad, akkor

Erre legutóbb 2021-ben volt példa, akkor valamivel több mint 1300 milliárd forint értékben kötöttek új szerződéseket a bankok.

A bankok lakáshitel-kínálata viszont – egy-két új akciós ajánlattól eltekintve – nem sokban változott az elmúlt hónapokban, így a piaci kölcsönöknél jellemzően 6 és 7 százalék között alakulnak az éves kamatok.

Ami a most futó akciókat illeti:

• a CIB Bank az induló díjkedvezmények mellett ingatlanfedezetes hiteleinél 40 ezer forintos jóváírási akciót tart érvényben, de a zöldkamatkedvezménnyel igényelt lakáshitelekhez és a csok plusz támogatott hitelnél 200 ezer forintos egyszeri jóváírás is járhat a feltételek teljesítésekor. Most 2,04 százalékos kamatkedvezményt is ad a bank, ha a piaci lakáshitellel egy időben csok plusz hitel is igénylésre kerül, így nagyon kedvező, 5,75 százalékos kamaton kaphatnak lakáshitelt az igénylők. Ehhez azonban több feltételnek is meg kell felelni.
• Az Erste Bank szintén több, az induló díjakhoz kapcsolódó kedvezményt is érvényben tart a lakáshiteleinél. Emellett a pénzintézet különböző kamatkedvezményeket is kínál a piaci hiteleknél: így például a rendszeres havi jóváírásért cserébe 0,25 százalékos, a babaváró hitel szimultán igényléséért vagy a törlesztési biztosítás igényléséért 0,2 százalékos kamatkedvezmény is járhat. Az Erste most futó akciójában pedig 100 ezer forintos kedvezményt is kaphat az, aki a piaci feltételű lakáshitele mellé csok pluszt is igénybe vesz.
• A Gránit Bank 6,18 százalékos kamat mellett kínálja piaci feltételű lakáshitelét – 6,47 százalékos THM mellett –, minden különösebb egyéb feltétel meghatározása nélkül. A lakáshitel felvételét tervező ügyfelek öt perc alatt előzetes hitelbírálathoz juthatnak. Emellett több, a hitelhez kapcsolódó díjtételt is elenged, illetve megtérít a pénzintézet, összesen 100 ezer forint értékben: így például nem számít fel folyósítási jutalékot, miközben a tulajdoni lapok és a térképmásolat díját is átvállalja. A Gránit Bank a hitel folyósításakor visszatéríti egy ingatlan fedezetértékelési díját, és – meghatározott összeghatárig – a közjegyzői okiratba foglalás díját is.
• A K&H-nál az induló díjkedvezmények mellett különböző, a pénzügyi szolgáltatócsoportnál kötött biztosítás után járhat kamatkedvezmény bizonyos lakáshiteleknél.
• A MagNet Banknál a folyósítási díjat, a tulajdoni lap, térképmásolat költségét engedik el az induló díjak közül, az értékbecslési költséget – legfeljebb 37 ezer forintot – pedig visszatérítik. Emellett a meglévő ügyfeleiknek visszautalják a közjegyzői díjat, a hirdetményben foglalt feltételek szerint. A pénzintézet ezeken túl kamatkedvezményeket is kínál a lakáshiteleinél, amelyek függenek az adós jövedelmétől, a helyben történő számlavezetéstől, de léteznek a banknál a közösségi vállalásokhoz kapcsolódó kedvezmények is. Mindezek nyomán a piaci lakáshitel éves kamata akár 6,3 százalék is lehet a pénzintézetnél.
• Az MBH Banknál 10 éves kamatperiódusú, piaci feltételű lakáshitelénél legalább 700 ezer forintos jövedelemmel 0,2 százalékos kamatkedvezmény érhető el a sztenderd konstrukcióhoz képest.
• Az OTP Banknál az induló díjkedvezmények mellett a prémium banki ügyfelek 0,5 százalékos kamatkedvezményt kaphatnak a piaci lakáshiteleknél, de ugyanekkora engedményhez juthatnak azok is, akik csok plusszal együtt igényelnek piaci hitelt.
• A Raiffeisen Bank egy sor tételre kiterjedő indulódíj-akciót tart érvényben, amelynek keretében 50 ezer forintig a közjegyzői díjat is átvállalja a hitelintézet.
• Az UniCredit Bank a Stabil Kamat hitelnél visszatéríti az értékbecslés és a közjegyzői okirat díját – utóbbit legfeljebb 50 ezer forintig –, elengedik a hitelösszeg utalási díját és a Takarnet rendszerből lekért hiteles térképmásolat díját is. A pénzintézet több, kamatkedvezményt tartalmazó csomagot is kínál: a legnagyobb engedményt biztosító, „TOP prémium aktív-kamat” nevű változatnál az a feltétel, hogy a hitel törlesztésére szolgáló bankszámlájára havonta legalább 500 ezer forint jóváírás érkezzen átutalásból, és az ügyfél rendelkezzen a bank által előírt paramétereknek megfelelő hitelfedezeti és vagyonbiztosítással.

(Borítókép: Németh Emília / Index)