Nem lesz olcsóbb jövőre a használt lakás

Nem lassul a lakáspiac, 2016-ban folytatódik a pörgés. Az idei több mint 30 százalékos növekedés után jövőre könnyen elérheti a 180 ezres adásvételi számot is a piac. Röviden ez várható:

• marad a drágulás, de a lassul a tempó: az árak jelentős, éves 10-15 százalékos növekedési üteme 5-10 százalékra mérséklődhet.
• Jövőre még inkább előtérbe kerülhetnek a saját célú vásárlások, a befektetők kevésbé nyomják majd fel az ingatlanok iránti keresletet.
• Az év végére tartogatott szabályozói változások – az újlakás áfacsökkentése és az állami támogatások óriási mértékű növelésének terve – jelentősen felbolygatja az újépítésű lakások piacát, kihatva a használtlakás piacra is, bár a használt lakások ára egyelőre nem fog csökkenni, derül ki az Otthon Centrum összefoglalójából.

Eddig befektetésre vásároltak, mostantól többen vehetnek saját célra

Az idei évben igazolódott, hogy a 2014-ben tapasztalt fellendülés nem csak rövid fellángolás volt a lakáspiacon, hanem egy stabil, több éves növekedési ciklus kezdete.  Tavaly és idén is a befektetési vásárlások húzták piacot, a belső fővárosi kerületekben nem ritkán 50 százalék volt a befektetők aránya az összes vásárló közül, de vidéki nagyvárosokban is minimum 10 százalék volt a spekulatív célú vásárlások aránya. Jövőre nagyobb teret kaphatnak a saját célú vásárlások, hiszen a válság éveiben százezres nagyságrendben voltak elhalasztott vásárlások, melyek megvalósulása az előttünk álló években várható. Ezt a növekedési bázist az olcsó lakáshitelek, az állami támogatások is erősíthetik, még akkor is, ha a befektetői hullám a következő évben alábbhagy.

A használtlakás árak országos szinten a mélypontot jelentő 2013 év végi szintről 15-20 százalékkal nőttek 2015 végére. A fővárosban az egy év alatt elért áremelkedés volt ekkora, 15-20 százalék, ami jól jelzi, hogy az egyes régiók, de még inkább az egyes településtípusok között jelentős eltérések láthatóak. Amíg a fővárosban az árszint már a 2007-es szinten áll, addig a községekben és kisebb városokban csak 5 százalék körüli a növekedés 2013 és 2015 között. A jövőben a fővárosi növekedési ütem csökkenhet, míg a kisebb településeken némileg emelkedhet az árak növekedési üteme, ezzel valamelyest zárva a településtípusok között kinyílt ollót.

A használt lakás nem lesz olcsóbb

A használtlakások piacának növekedése 2016-ban is folytatódik, de az idei év végén kihirdetett új áfaszabályoknak, illetve a támogatási rendszer tervezett változásának köszönhetően az újlakások piaci is berobbanhat jövőre. Az új lakások áfakulcsának 5 százalékra történő csökkenése azt jelenti, hogy a jelenleginél jóval több ingatlanfejlesztés indulhat el, hiszen a beruházók megtérülési számításai a pozitív tartományba billenhetnek át.

2017-ben azonban ismét nőhetnek az árak. Az átadott lakások száma pedig megduplázódhat, az értékesítésre épített lakások száma a 8-9 ezret is elérheti, az új lakás eladások pedig a 10 ezres határt is átléphetik.

Bár a keresleti oldal már magára talált, az újlakások vásárlása esetén a CSOK keretein belül igényelhető támogatások összegét is jelentősen megemelné az új tervezet. Új lakás vásárlása esetén 10 milliós állami támogatást és 10 milliós kedvezményes hitelt a három vagy több gyereket nevelő szülők vagy családok vehetnek igénybe, ami óriási támogatást jelent. A CSOK támogatást egy és két gyerek esetén is lehet kérni, de akkor csak 600 ezer, illetve 2,6 millió forintot. Az új támogatási rendszerrel kapcsolatban nagyon sok a kérdés, nem ismertek az igénylés feltételei. Az újlakás piacnak akkor adhat jelentős lökést, ha a támogatási keret kellően nagy ahhoz, hogy sok ezer család újlakás vásárlását támogassa, és a támogatott vásárlások legalább 15-20 százalékát kitegyék a teljes újlakás tranzakciószámnak.

Az új lakások piaca jelentős növekedés előtt áll, ami a használtlakás piacra is kihathat. Árcsökkenésre azonban nem kell ez utóbbiban számítani, hiszen ha több ezer újlakás is kerül a piacra jövőre, valamint talál gazdára, a teljes piaci adásvétel számnak így is csak töredékét fogja kitenni ez a mennyiség. Az áfacsökkenés inkább csak a növekedés ütemét mérsékelheti, a teljes használtlakás szegmensben érezhető árcsökkenésre nem kell számítani. A leginkább érintett szegmens az újszerű (5-10 éve épült) lakások lehetnek, innen szivároghat át a legtöbb vevő az újépítésű lakások piacára.

Ha a hitelezés is beindul, nagy pörgés lesz

A lakáspiac fellendülése töretlen maradhat 2016-ban, de még az azt követő években is. A keresletbővülés jelentős tartalékokkal rendelkezik az elhalasztott vásárlások miatt. Az újlakás szegmens is magára talál, ami beindíthatja a költözési láncot, ahol a családok jobb minőségű lakásokba költöznek tovább, korábbi lakásukat is előrelépő vevőknek adva el. „A lakáspiacon önmagában is jelentős növekedési potenciál van” – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. „A lakáspiac egyik tradicionális motorja, a lakáshitelezés azonban még nem fut teljes gázon, a hitelből vásárlók aránya 20 százalék körüli, ami jócskán elmarad a válság előtti aránytól.”

A hitelezés bővülése tehát tovább erősítheti a lakáspiaci fellendülést. A jelenlegi kamatkörnyezetben a lakáspiaci, 6-8 százalékos éves hozamok továbbra is nagyon versenyképesek, így a befektetői érdeklődés is fennmaradhat, ha nem is az elmúlt két évben látott szinten, de továbbra is tényező maradhat. A tendenciákat tekintve minden abba az irányba mutat, hogy a lakáspiac a következő 3-4 évben ezen a stabil növekedési pályán tud maradni.