Nagyot eshet az ingatlanalapok vagyona

A 24 ingatlanalap vagyona 3,9 százalékkal csökkent az elmúlt egy hónapban, összvagyonuk február végén 333 milliárd forint volt, ez az alapok összvagyonának 13 százaléka - derül ki a Bamosz legfrissebb adataiból. Az alapokból februárban 5,3 milliárd forint tőkét vontak ki (ez a januári érték alig ötöde), az alapok vagyonát 8,3 milliárd forint veszteség is csökkentette. A hazai ingatlanalapok alapjainak vagyona a hónapban 5,6 százalékkal csökkent, vagyonuk mintegy 63 milliárd forintot tett ki.

Közeleg az elszámolás

Április elején kezdik elszámolni és kifizetni azokat a visszaváltási megbízásokat, amelyek megadásával a befektetők jelezték pénzkivételi szándékukat az ingatlanalapokból. Az alapkezelők az elmúlt időszakban felkészültek a kifizetések megkezdésére, erőfeszítéseket tettek az alapjaik fizetőképességének javítására. Nagyjából százezer ügyfele van az alapoknak, ezek a felét érinti a mostani, az ingatlanalapokra vonatkozó határidő. De nézzük, mit is jelent ez a határidő és miért csak most juthatnak pénzükhöz a befektetők.

A PSZÁF november elején felfüggesztette az ingatlanalapokat, sem befektetni, sem pénzt kivenni nem lehetett tíz napig. A pénzügyi válság hatására erősen visszaesett az ingatlanok iránti érdeklődés, így a piac forgalma a hitelforrások elapadásával csökkent, ez magával vonta az ingatlanok árának általános esését is az egész világon. Emiatt az ingatlanbefektetési alapok nagy részénél 2008 végén megkezdődött a befektetési jegyek árfolyamának csökkenése. A felfüggesztés másik oka az volt, hogy a rendkívüli jegybanki kamatemelés miatt megugró bankbetétekkel, illetve a 10 százalék fölé ugró kötvényhozamokkal az ingatlanalapok nem tudtak versenyezni, a befektetőknek jobban megérte például hagyományos banki betétekben lekötni a pénzüket, így milliárdokat vettek ki az alapokból. A felfüggesztés alatt az alapoknak volt elég idejük arra, hogy tájékoztassák az érintetteket a befektetés természetéről, kockázatairól, értékük várható kockázatairól.

Probléma volt az is, hogy az alapokban lévő ingatlanok értékét alapvetően a jövedelemtermelő képességük határozza meg. A megemelkedett állampapírhozamok miatt az ingatlanok relatív jövedelemtermelő képessége jelentősen romlik, ami várhatóan az ingatlanok leértékelődéséhez fog vezetni. Egy leértékelődés és az ennek eredményeként bekövetkező befektetési jegy árfolyamveszteség várhatóan azokat a befektetőket is visszaváltásra ösztönzi, akik még kitartottak az alapokban - tartottak még az ősszel a visszaváltási rohamtól a alapok. Ráadásul a bankok hitelezési tevékenységének felfüggesztése, visszaszorulása gyakorlatilag eltüntette a vevőket az ingatlanpiacról, ami azzal a következménnyel jár, hogy az alapok ingatlanai jelenleg gyakorlatilag eladhatatlanok.

A felfüggesztés után átalakították az elszámolási időszakot, az addigi három nap helyett kilencven nap után lehet visszaváltani a befektetési jegyeket nyíltvégű alapoknál. Vagyis ha valaki a - kilencven napos visszaváltási periódust egyébként már korábban, eredetileg is tartalmazó - tőkepiaci törvény módosítása után azonnal jelezte, hogy kivenné a pénzét az alapból, az kilencven nap után, vagyis legkorábban április 6-án teheti ezt meg. Ezért ilyen fontos ez a dátum, akkor derül ki, hogy mennyien szeretnék visszaváltani befektetési jegyeiket, illetve az is, hogy az alapok hogyan állják majd az esetleges rohamot.

A befektetők tehát hozzájuthatnak befektetésük elszámoláskor aktuális értékéhez, de a most kézhez kapott értékben megjelenik az ingatlanok piaci árának időközi csökkenése is. Vagyis ha valakinek nagyon szüksége van a pénzére, az realizálja kell a veszteséget is - magyarázta Binder István, a PSZÁF szóvivője. Ha ugyanis véget ér a válság, az ingatlanok értéke megint felfelé kezd ívelni és visszajöhet a befektetés értéke. Nem feltétlenül elveszett pénzről van tehát szó, hanem időleges értékvesztésről.

Hányan vannak?

Mivel nem lehet előre tudni egy kilencven (vagy akár harminc) napos megbízásnál, hogy mi lesz a visszaváltási árfolyam, ezért akármikor, még a kifizetés napján is vissza lehet vonni a megbízást, ha a befektető nem akarja realizálni a veszteséget és inkább bent tartja a pénzét. Ez az oka annak, hogy az általunk megkérdezett ingatlanalapok nem tudtak pontos választ adni arra, hogy mennyien szeretnének majd ténylegesen a pénzükhöz jutni április 6-án.

Először is azt nézzük meg, hogy a befektetési jegyet vásárlók mekkora arányát érinti ez a határidő. A legnagyobb ingatlanalapok, az Erste és a Magyar Posta eddig is 31 napos elszámolással dolgozott, tehát a befektetők eddig is folyamatosan hozzájutottak a pénzükhöz. Információink szerint ez közel ötvenezer ügyfelet érint (ide tartozik még két kisebb alap is, a Carion és az Origo Klikk), így a fennmaradó ötvenezer ügyfelet érinti a határidő.

Az Európa Alapkezelő és a Raiffeisen Ingatlan Alap csak az átalakulási időszak végén tud biztosat mondani, mert a leadott megbízások száma folyamatosan változhat, hiszen mindenki adhat visszaváltási megbízást, de vissza is vonhatja azt, azaz változtathatja véleményét. Az OTP Ingatlanalapnál azt az információt kaptuk, hogy az ügyfeleknek csak egy kisebb hányada jelezte visszaváltási szándékát. A bejelentett visszaváltások egy részét már visszavonták és folyamatosan újabb és újabb visszavonások érkeznek, valamint továbbra is tapasztalhatók újabb vételi megbízások.

A Budapest Alapkezelőnél sincsenek pontos adatok, de szerintük akár ötven százalék feletti is lehet az arány.

Ha a tavaly novemberi tényleges kivételt nézzük és az eddig bejelentett kivét igényeket kilencven napra átlagoljuk, akkor a most várható visszaváltási megbízások napi összege jóval kevesebb, mint amennyi tavaly novemberben, a válság csúcspontján volt - mondta Binder István. Tavaly abban az időszakban napi négy-ötmilliárd forintot vettek ki, ennél most arányában jóval kevesebb várható.

Még egy fontos szempont van, amit meg kell említeni, ez a nyílt végű alapok zárt végűvé alakulása. Ha zártvégűvé alakul egy korábban nyíltvégű ingatlan alap, akkor a befektetési jegyeket a törvény szerint be kell vezetni a tőzsdére, ahol azok értékesíthetők. Hozzá kell tenni, hogy az eddigi tapasztalatok alapján a zártvégű alapok befektetési jegyei a másodlagos piacon jellemzően a mindenkori árfolyamhoz, azaz a befektetés pillanatnyi piaci értékéhez képest általában alacsonyabb áron forognak, ugyanakkor ez az ár minden valószínűség szerint még mindig jobb lesz, mint amit a befektetők akkor kapnának, ha az alap ingatlanjait kényszer-értékesíteni kellene. A lényeg azonban a hosszabb rögzített időtáv, és ez alatt a nagyobb esély a piaci árak javulására, kedvezőbb értékesítésre, így az eredményesebb ingatlan-gazdálkodásra - mondta Szalai Sándor, a Bamosz elnöke.

A zártvégűvé való átalakulás kezdeményezését eddig négy alap választotta, jellemzően három és fél, illetve négy éves futamidővel, a két alap esetében tőke és hozamgarancia mellett.